前5月百强房企销售金额9595.44亿 新商业模式兴起

　　2019年即将过半，经历了3、4月份楼市“小阳春”，5月份房地产市场的热度似乎得以延续。从观点指数·2019年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100榜单来看，5月单月，TOP100房企销售金额9595.44亿元，相比4月单月销售高峰稍微有所下降，但这个数字比1、2月份单月销售则要高出不少。

　　而如果进一步把每个阶梯房企的单月销售拆分来看，1-5月前100内的TOP10、TOP30、TOP50房企单月销售也符合这一逻辑。除去市场的规律性原因，房企迎接了3、4月份的一波销售小高峰后，冲刺的姿态也有所改变。进一步来讲，这也可以看作是房企为6月份的年中销售作做冲刺准备。

　　2019年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100榜单，1-5月，销售金额进入千亿门槛的房地产开发商已达7家，与去年同期相比增加1家，环比今年前4月则增加2家。

　　1-5月，TOP5、TOP30、TOP50、TOP100房企销售金额分别为11666.33亿元、27649.1亿元、33652.27亿元以及40656.63亿元。值得一提的是，集中度越高，头部房企在规模方面寻求突破的难度也越大。数据显示，同比2018年1-5月，TOP5开发商销售金额增长仅为3.20%，而TOP100房企的销售金额增长则可以达到14.54%，二者差距甚大。

　　事实上，经过一轮规模的增长，房地产市场渐趋于理性，追求有质量的发展，这对房地产开发商的运营能力，财务、利润等盈利指标都提出了要求。从监管的层面来看，这表现在交易所等机构对房地产企业监管力度的加强。

　　多家房企业绩巨幅增长 前后相差数倍

　　根据财务数据，多家房企一季度业绩增长幅度超过500%，其中部分房企财务指标增长幅度超过1000%，更有企业归母净利同比增长将近228倍。

　　从营收同比来看，一季度，荣安地产增长1883.87%，大龙地产增长1226.67%，海泰发展增长676.78%，三湘印象增长649.04%，南国置业增长582.72%，变动幅度均超过500%。从归母净利同比来看，一季度该指标变动幅度超过500%的企业明显增多。其中，中华企业一季度归母净利变动最大，同比增长22797.33%。此外，ST新梅一季度归母净利同比减少1915.24%，云南城投减少652.46%，大港股份减少544.51%。

　　对于业绩变动幅度较大的情况，几家营收变动较大的房企均给出相应说明，如荣安地产解释称，一季度营收增长1883.87%，主要系公司心尚园项目交付所致。而在净利变动较大的房企中，只中华企业、北京城建、粤宏远A、大港股份等4家解释了原因，中交地产、合肥城建、深深房A、云南城投等则未就净利变动进行说明。

　　中华企业表示，公司一季度归母净利同比增长22797.33%，主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期有较大幅度增加，且毛利率较上年同期增加所致。根据中华企业财报，中华企业调降了2018年一季度的归母净利，由0.47亿元调至0.06亿元，前后相差数倍。

　　规模房企纷纷腾笼换鸟以谋求发展

　　不同于2018年下半年以来，诸多高杠杆房企以项目股权偿还短期债务的传统逻辑，近期计划转让项目股权的规模房企并非传统意义上高杠杆、高负债标的。从财务数据上看，有着央企背景的中国金茂以及招商蛇口，近年来资产负债率均维持七成左右(房企平均资产负债率在80%)，且在融资活动中具有一定优势。据企业财报显示，民企出身的建业地产2018年现金流也相对充裕，可覆盖短期有息债务。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，房企转让项目有主动和被动的区别。其中，被动转让多半是项目开发难以为继，或者需要回笼资金。而主动转让，实际上还是产品结构调整和优化的状态。此外，不排除企业或有其他对外扩张的考虑。

　　房地产行业寻求新的增长点和业务领域

　　据了解，在国内房企中，代建业务较为成熟的是绿城中国、鑫苑集团和蓝光发展等企业。实际上，代建业务规模的扩张是伴随着城市化步伐而发展，但正如鑫苑集团董事长张勇所示，如今，中国地产行业发展所面临的时代不同了，寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。

　　张勇进一步称，“面对房地产行业价值分配逐渐向金融和服务转移，鑫苑集团于2018年在建设大资管的战略布局下，发现了代建蓝海，并形成了自己的代建模式。”

　　值得关注的是，与传统代建模式不同的是，以“金融+代建”的商业模式正在兴起，这种模式可以实现价值投资和有效管控，化解行业振荡期带来的风险。

　　对于将金融和开发代建服务结合起来的模式，中国房地产业协会监事长陈志认为，这种模式开创了市场先河，在当下严峻的房地产形势下，将政府、项目、金融机构、开发企业等环节串联起来，为项目的开发全流程提供服务，可以达到资本利用的最大化。

　　(房掌柜整理来自观点地产网、中新经纬客户端、证券日报、蓝鲸房产)