成都开发商改善产品未调整到位 购房者买房特别烦恼

  我有很多朋友，在2015年没有买到自己心仪的房子。在CRIC克尔瑞发布的2015年全国10大城市成交面积和成交金额的统计数据中，威武的大成都，以2429万平米的商品房销售面积再次排名全国第一，这里面，我的朋友们没有做贡献。

  尽管如此，但成交金额却显示，成都以1732亿元排在去年全国10大城市的第8位，同比仅增长1%。如果成交金额除以成交面积，成都去年的成交均价为每平方米7130元。而成交金额排第一名的上海，每平方米均价3.17万元。也就是说，上海卖掉一套90平方米的住宅，同样的金额同样的面积，需要在成都卖掉4.44套!

  一方面，说明了成都开发商卖房的苦逼，另一方面，在成都供应量、销售量都很巨大的背景下，对于买房人来说，成都市场上真正的好房并不多。2015年，买房特烦恼。

  产品老化

  心仪的房子只有慢慢挑

  作为房地产媒体记者，常常被人要求推荐房子。但在2015年，这个活儿颇具难度，实在是好产品、好项目不多，难以推荐，2015年给人留下深刻印象的好项目屈指可数。

  26岁的张娟本打算今年买下自己的第一套房，但在控制总价、住在主城区这两个刚性要求下，她的选择面非常窄。2015年，她先后看过十多个主城区的刚需项目，绝大多数都是品牌开发商的项目，但总是会遇到各种问题，要么位置太远，要么是临路，要么是户型设计不合理。因为要控制总价，她所看的户型集中在60～90平米，多赠送的套二、套三，这类户型不少在设计时开间非常小，卧室多在2.5～2.7米，除去墙，室内空间很小，很不好用。还有的奇葩户型，甚至出现了异形厨房、异形卧室，让人恍惚回到了上世纪80年代。最终，张娟没有买到自己心仪的房子，“反正这两年房价比较平稳，慢慢挑呗。”

  当房地产不再具有投资属性，回归居住属性时，置业者买房也更加理性，要求也更高，不是真正看好绝不出手。这对开发商提出了更高的要求，没有好的产品，没有好的资源，没有好的配置，哪怕是一套小户型的刚需房，也不容易卖出去!“在成都市场，卖房就像卖白菜一样的时代已经过去，开发商只有不断创新，产品为王，才能赢得市场。”高策新源总经理廖建华表示，现在不少开发商喜欢玩概念，但实际上是旧瓶装新酒，产品并无更新，只是营销噱头，理性的购房者能够看懂。

  刚需拖后腿

  主流开发商改善产品调整未到位

  从成交价格可以看出，成都的主力产品依然是刚需产品，尽管已经有不少开发商开始往改善和高端转型，但占有市场较大份额的大开发商，依然未调整到位。

  “供应量大、存量大，但是购房者买到中意的房子很难，整个2015年的成都房地产市场，很尴尬。”廖建华表示，主要有三个方面的矛盾，一是开发商想转型，但是原有的存量拖了后腿，在历史存量和市场需求之间，存在矛盾;在拿地方面，开发商呈现出两极分化的特点，既有突飞猛进拿地的开发商，也有谨慎的开发商，这是开发商想拿地又怕拿错地的矛盾;三是消费者想买房又怕房价跌，选不到好房子的矛盾。

  “购房者的需求在不断升级，改善型需求在不断扩大，但市场上目前的产品还是刚需为主，大开发商已经在调整了。”廖建华介绍，保利、万科都在调整，并在多个项目中布局高端产品，还有不少开发商虽然已经在调整，但调整节奏相对比较慢，转型比较慢，有的则对消费特征、需求的升级包括市场的多样化没有研究透，确实是想转但是转得比较慢，还有一些是受存量影响。“不去存量就没有拿地的可能性，何谈更新产品结构。特别是商业产品、车位、商务公寓等，存量都较大。”