在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代,越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。
强烈的求变意愿正在不断渗透,从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等,各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。
主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”,预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。
毫无疑问,在这一场变形记中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。
谁能够笑到最后?
房企集中度进一步上升
2019年以来,房地产市场政策调控的主基调被确立为“坚持住房居住属性”。一季度,各地方政府落实城市主体责任,同时结合市场实际情况持续优化政策,促进房地产市场平稳健康发展。
在此影响下,部分城市住宅销售市场开始有所起色。其中,从3月份单月数据来看,一二线城市明显升温。在企业业绩表现上,百强房企当月的销售规模同比增长,单月环比增速也远高于去年同期。
与此同时,房地产企业之间规模化竞争继续深化,行业集中度进一步集中,龙头房企表现尤为明显。克而瑞研究中心的统计数据显示,1-3月份,碧桂园、万科、恒大、保利发展等4家企业销售业绩已经超过千亿。
2019年一季度,百强房企内部,各梯队房企的销售额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中,TOP30房企集中度近50%,TOP100房企集中度达到70.5%,均创下历史新高。
“从业绩来看,百强企业保持较好的增长态势。”针对2018年房地产百强企业的业绩表现,中指研究院研发中心总经理白彦军指出,不仅表现在业绩增长方面,所有的资源也在向百强企业集中。
白彦军表示,从企业进入的城市、项目个数来看,目前前10大企业平均进入了超过100个城市,占到地级以上城市1/3。土地资源方面,前10企业拿地金额占前50企业总金额的一半,前50企业里面的前10名在土地资源的储备方面增长非常显着。融资方面,无论是从发债、银行信贷等指标来看,前10、前30企业都继续在资源储备过程中获得了很大优势。
因此,中指院方面认为,“有土地资源的保障,有资金资源的保障,百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。”
“从2018年年报来看,鉴于2018年下半年市场疲软,上市企业对2019年市场的普遍预测都以平稳运行为主,行业将维持整合态势。”克而瑞研究中心研究员谢杨春分析认为,“整体平稳、分化加剧,意味着2019年是竞争更加激烈的一年。促销售将会是房企在2019年的主旋律。”
谢杨春分析认为,克而瑞统计的25家典型企业中,有半数企业2019年制定的销售目标同比涨幅在20%以上。因此,2019年房企的集中度仍然会继续上升。
房企向精细化运营要效益
在高集中度、增长放缓时代中,房企更需向精细化运营要效益。
数据显示,2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13,较2017年出现较大降幅;整体流动资产周转率为0.13,同比下降;总资产周转率为0.11,降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。
随着去库存任务基本完成,市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落,但具体到个案,表现差异很大。地段依然是核心因素,部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品,购买力依然存在。为此,高周转的标杆性企业主动提出提质控速,房企拿地变得更加稳健,拿地销售比出现一定程度下降。
“2018年,房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是,从增长质量上来说,比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。
丁祖昱表示,随着消费者日趋成熟,买房考虑更加全面,对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降,倒逼房企更加关注楼盘质量,研究提供更为合理的产品结构。在此情况下,房企纷纷加强内功修炼,聚焦产品升级,以客户需求为导向,追求产品力提升,向高质房企发展。
同时,近两年房企开始重视向管理要效益,内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能,通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构,降低人员成本,并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外,实行员工激励,加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议,但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。
2022-02-17 10:35
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