一线城市土地门槛渐高抬 房企参与旧改力争“多赢”

　　随着土地资源约束趋紧，一线城市近年来供地受限，２０１５年供地量更是创下多年来新低，进入门槛越来越高。在此情形下，一些房企近年来通过参与城市中心区域旧改满足土地需求，同时实现各方多赢。

　　近期，知名房企新湖中宝以２．４亿元的价格从另一房企手中收购上海（楼盘）虹口区青云路１６７弄地块，建筑面积为２．１５万平方米，同时支付７．２亿元的拆迁保证金。该地块于２００４年３月办理房地产权证，但由于是毛地出让，需拆迁完成后方能开发。

　　市场机构统计数据显示，２０１５年一线城市推出经营性土地６００宗，合计规划建筑面积为６２１１．７万平方米，为近６年来供应量新低。价格方面，去年一线城市地价溢价率为２５％，也明显高于二、三、四线城市。

　　值得关注的是，去年全国成交价排名前十的“高价地”，全部位于北上广深四个一线城市。排名第１０位的“高价地”上海原闸北区市北高新技术服务业园区一地块，成交也达到价格７１亿元。易居克尔瑞近期一份报告还指出，受土地资源稀缺性等因素影响，一线城市土地“热度”或仍将持续。

　　市场变局之下，一些早年参与城市旧改持有“毛地”项目并坚持至今，或中途接盘旧改项目的房企，倒在一线城市激烈的土地市场竞争中占据了一席之地。

　　以新湖中宝为例，自２００１年进入上海以来，已共有三个住宅项目，均为旧改毛地。相比新接盘的虹口项目，新湖此前在普陀和闸北的两个大盘从早年拿地、分期征收到开发建设，参与了旧改和城市更新的全过程，坚持至今均已有１０多年，并最终实现企业、居民和地方政府的“多赢”。

　　比如，其承担的普陀东新村旧改地块，项目总占地２８公顷，是上海内环线以内最大的旧城改造项目之一。自２００１年以来，已先后分四期完成７０００余户居民的动迁征收，惠及居民３万余人。截至目前，累计完成建筑面积５１万平方米。公司同时还承担了一些高污染企业和设施的搬迁、防汛堤及绿化项目建设等任务。地块开发的住宅项目，成为上海内环内长销不绝的标志性楼盘。最新一期项目于２０１４年６月底开盘，截至去年年底交付率已达９０％。

　　另一个位于原闸北区的青－１２地块旧改项目，于２００３年８月签订土地出让合同。目前，项目一期两幅地块累计建筑面积１５万余平方米，已经结构封顶，正在销售；二期项目截至去年年底，已完成绝大多数居民和单位的动迁，剩余零星签约正在推进。

　　记者发现，这些旧改地块开发的住宅项目，均位于市中心核心地段，在地理位置、交通条件、周边配套等方面有明显优势，虽然均属中高端楼盘，但凭借自身的稀缺性，入市往往形成热销。但另一方面，不少旧改“毛地”项目体量大，开发建设周期长，动迁过程又充满不确定性，开发企业的资金、管理乃至韧劲都面临巨大考验。记者采访了解到，目前上海市区类似“毛地”项目多达几十个，但在旷日持久的征收、开发过程中，许多项目已多次换手，因种种原因中途退出的开发企业不在少数。

　　“旧改这条路走得不容易，需要高层的前瞻和团队的坚韧。”新湖中宝上海项目负责人说，一边是不断上涨的土地增值收益和商品房售价，另一边是同样上涨的资金成本和动迁房安置房售价，对于旧改地块，开发商最看重的是速度和成本之间的平衡。

　　该负责人也坦言，现在中央大力推动棚户区改造，地方政府也将其列为重点工作，相关政策和要求不断出台，比如政策性银行旧改项目贷款对国企、民企已“一视同仁”，房企旧改项目的融资渠道也已逐步放开，“能更好地帮助参与城市旧改的企业实现社会效益和经济效益的兼顾”。