【长租公寓成绩单】万科：与市场的艰难对赌

　　万科长租公寓产品线除了大众耳熟能详的青年公寓(泊寓)，还有家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三个产品线。其中，泊寓是发展规模最大最知名，2017年泊寓加速规模扩张，在全国范围内开拓8.4万间公寓，位于长租公寓行业之首。禾寓和服务式落地项目不多，万科2018年年中发布的一则债券募集说明书有一小段介绍。

　　以品牌和营销见长的万科，将泊寓业务的运营理念概括为宜居、有爱、友邻、有家、有趣，某种程度上，这与当下年轻人对居住空间的需求不谋而合。

　　目前，长租公寓形成了自营和长租公寓运营商合作的两种模式，万科就属于前者。

　　房企背景的长租公寓具有天然优势，依托公司底盘开疆拓土，节省寻找租赁物业的时间，降低人力成本。同时还可以整合地产开发业务积累的改造装修、运营管理的资源和经验，更有的放矢。有品牌背书，通过产品设计、运营管理能力实现租金溢价，万科泊寓单位面积租金高于周边住房。

　　经过短短几年的发展，长租公寓被视为万科“城乡建设与生活服务商”战略的一个环节，战略地位显著提升。在万科2018年第一季度报告内，长租公寓已经上升为公司内部核心业务，仅次于住宅开发和物业管理，业务布局已经上升到整体战略层面。

　　在2018年年报中，万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。

　　破解两难

　　诚然，尽管有万科强大的品牌背书，划入核心业务的长租公寓发展并没有顺风顺水。现金流大、回报周期长、融资压力大、租金回报低、运营机制不成熟是长租公寓面临的普遍难题，万科泊寓自然也不例外。

　　说到底，最大难题是运营难和不赚钱。

　　泊寓门店人房配比本1比100，每个工作人员要管理100多间房。管理任务繁重导致处理问题不及时被客户投诉。

　　如何提高管理效率与管理质量成为一个很重要的事情。泊寓通过改造后台管理系统，搭建互联网线上APP平台将租赁各环节进行线上管理，实现APP线上预约看房、线上签约等功能。

　　有机构调研了行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需要6年。

　　2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上，但目前行业TOP10的平均出租率也才90%。

　　长租公寓要活下去，一要有资金，二要有房源。

　　2018年8月3日，万科发布长达293页的《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》，涉及住房租赁内容仅有5页，关于长租公寓商业模式的描述只有400字，对于长租公寓的租金收益、盈利能力未做说明。

　　募集说明书显示，此次发债规模80亿元主要用在租赁住房上，补充公司运营资金达24亿元。明显可以看出，万科在用公司信用背书融资，未来还债还需要住宅业务输血，直到租赁板块业务产生收益能够覆盖所有运营成本。

　　截至2018年底，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供资金支持。

　　2019年2月25日，万科面向合格投资者公开发行2019年第一期住房租赁专项公司债券，发行规模不超过人民币20亿元，5年期品种，发行价格为每张人民币100元，债券的票面利率为3.65%。

　　目前来看，长租公寓的运营还需要集团源源不断的输血。这笔钱对支撑长租公寓的长远运营来看，依然是不够的。

　　为了破解拿房的难题。2017年9月，万科将视角瞄准拥有庞大体量的城中村，提出“万村计划”。与福田区南园街道办宣布合作，采取“城中村综合整治+物业引进和管理+城市化商业运营”的运作模式，对辖内城中村玉田村进行治理。这是万科乡村振兴业务的第一站。

　　在2018年城市共创大会上，王石为“万村计划”站台，首次提到万科正大力推行的改造城中村的“万村计划”。

　　谁也没想到，在成功改造坂田围仔村和福田玉田村后，“万村计划”在清湖村碰壁了。

　　2018年6月11日，富士康员工在龙华厂区内张贴了一张公开信，批判“万科来袭，人心惶惶”。参与清湖村改造的开发商不仅万科一家，整个清湖村像分蛋糕一样，被切成了三块，其中一块给了万科，一块给了金地，还有一块给了另一家开发商。公开信将矛头仅指向万科，万科不免有些冤。

　　尽管万科的本意是，尽量不过分的抬高房租，让原住民能住在原处。只是清湖村人此前没有接收到这些信息。事后，万科针对清湖村改造计划争议发了情况说明，详陈两个已改造项目的价格趋势。