房企多元化升级发展迫在眉睫 产业地产成发展新风向

　　同策研究院总监张宏伟表示，目前来看多数房企的多元化业务收益并不高，甚至有不少处于亏损状态，这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上，而诸如商管、物管等众多周边产业的完善，恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。

　　不过，肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因，他表示，房地产行业本身就是重资产行业，产出虽高，但投入也多、风险更大。相比之下，众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务，看似收入占比低，事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低，并且一旦发展成熟，能为企业带来持续性收益，因此才会受到一众房企的追捧。

　　产业地产成行业发展新风向

　　当前，产业地产成为地产行业的新风向，从前几年的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。布局产业地产业务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。众多产业地产企业中，有诚心踏实打造产业的标杆者，亦有借产业名义以图拿地便利的投机者，各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。

　　产业地产是以土地为基本要素，以企业为运作主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，所展开的一系列市场化经济活动的总称。赛迪顾问发布的《2019年中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》显示，从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物。产业地产的主要功能包括满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求;满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求;支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求。目前主要项目类别有产业园区、产业小镇、产业新城和其他创新形态。

　　从发展环境来看，上述报告显示，目前一二线城市工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势。各地出台的政策对工业用地的转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资已经行不通。战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展带来产业地产机遇。赛迪预测，到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重可达15%，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色地毯、数字创意等将成为第五个10万亿元级产业。

　　近年来，涉足产业地产业务的企业种类繁多，很多企业都处于试水阶段。上述报告显示，目前产业地产商基本以“先房后产，以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。其中，部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商，已经获得一部分物业管理服务收益、增值服务收益等运营效益，与此同时，部分企业已经依托自身运营经验、对外输出经验，开展轻资产服务，并获得收益。此外，部分具有金融基因的产业地产商已获得一部分股权投资收益。

　　例如，2017年6月，泰禾宣布与宁波科桥新航程投资合伙企业(有限合伙)、北科建集团签署了股权转让协议，以人民币17.49亿元受让宁波科桥持有的北科建23.32%股权，转让完成后泰禾将成为北科建的第二大股东，这是民营传统地产商收购政府园区平台公司股份的第一例。

　　当前，地产企业是产业地产商队伍的主力军之一，地产商在判断城市选择、产品开发建造等方面具备天然优势，但往往缺乏必要的产业资源。且地产商容易重开发、轻运营，陷入完全以传统地产思维看待产业地产、忽略项目区位的局限性等困境。综上，地产企业单独设计的产城板块，既继承母公司的地产业务优势，又具备将产业地产视为独立业务的决心。例如，由房地产企业鑫苑集团全资子公司鑫创科技以科技创新带动城市产业转型升级，并孵化出“基金+基地+产业”的综合开发模式。

　　赛迪预测，未来受传统地产商发展遇阻、产业升级创造新需求的影响，将有更多传统地产商开拓产业地产业务，“以产业之名行产业之实”的产业地产玩法将无获利空间，未来产业地产价值源于产业而非地产，住宅、商业、产业地产融合发展是大势所趋，未来产业地产将会有更多参与者通过跨界组合实现资源自给自足。

　　如何刺激各产业“多出奶”

　　绿地多元产业在发展加速的同时，对整体盈利的贡献仍较低。

　　数据显示，2017年绿地营收规模增长，全年实现营业总收入2904.2亿元，归母净利润90.4亿元，分别同比增长17.4%和25.4%。其中，房地产主业收入占比近49%，结转毛利率提升2.7个百分点至23.4%。同时，2017年绿地的基建产业发展加速，营业收入1048.1亿元，占比近34%，同比增长36.9%。

　　房地产主业和基建业务收入上实现了增长，但其整体的盈利指标在行业中仍处于较低水平。2017年，绿地毛利率为14.1%，归母净利率仅3.1%，其中，绿地在商品销售、能源产业、汽车及相关产业较低的盈利能力对整体的毛利率水平有较大的影响。2017年，绿地基建产业虽然营收规模超千亿，但毛利率仅3.8%。而毛利率水平在80%以上的酒店、金融及相关产业合计营收规模仅22.2亿元。