高价地上演“拖延术” 开发商会贴着限价红线卖房吗？

河西南板块彻底告别“星八客”时代，就在这几天了。刚刚，升龙天汇拿到了最后209套限价房销许，意味着升龙这批3万5的房子卖完后，河西南将要迎来一个全新的房价体系。讲真的，接下来河西南35000元/㎡的限价红线怕是守不住了。

但有人可能会疑问，如果葛洲坝南京中国府和金茂府两幅高价地新盘不上市的话，河西南鱼嘴片区综合体项目的住宅房源，会不会还贴着板块3.5万/㎡的限价上市？

NO.1｜壹

答案是，可能性很小。这不，近日有小道消息称，鱼嘴金茂悦上市价或直逼“4万”，而且项目售楼处预计近期就公开。

虽然说鱼嘴金茂悦打造的产品比葛洲坝南京中国府和金茂府都略逊一筹，并且该盘主打的户型面积段为104—179㎡，定位偏向刚改，但是人家的放风价也远低于做顶级产品的中国府和金茂府两盘。

（葛洲坝南京中国府沙盘）

要知道，楼面价高达45213元/㎡的葛洲坝南京中国府，有消息称该盘上市的合理价格是在6万/㎡左右；同样的，楼面价36890元/㎡的金茂府，卖5万/㎡左右似乎也合情合理。重要的是，葛洲坝和金茂&电建都意识到了做好的产品，这样一来项目逼格高了，开发商就有底气不怕卖不上价。不过，至今这两家楼盘仍然上演着“拖延术”。

回到开头的话题，抛开葛洲坝南京中国府和金茂府两家高价地项目不说，鱼嘴区域的金茂、华润两家住宅项目上市时，无疑会根据自身产品情况申报价格，相信只要产品做的不差，它们的上市价都能突破3.5万/㎡，毕竟河西南的一二手房倒挂的有点太夸张了。

（鱼嘴G97综合体项目效果图）

这时候，河西南房价重新洗牌，似乎是件好事。

实际上，河西南鱼嘴的住宅地块上市突破板块限价，可能和其地价“高低”没有绝对的关系，更多的可能是和楼盘产品以及区域内的新房二手房市场环境有很大关系。

NO.2｜贰

现在，我们的惯性思维是，如果开发商拿地价格不高，房价就不应该超过现在的区域限价红线。其实不然，就拿最近新领销许的纯新盘——雍宁府来说，该盘位于江北雨山路板块，领取销许房源的整体均价约29235元/㎡，价格限在3万/㎡以内，但是仔细看销许，大部分房源单价都超3万/㎡，只有1楼带地下室的房源单价较低。

（雍宁府首开16号楼小高层房源部分销许截图）

然而，招商拿下雍宁府项目地块的时候，地价只有14123元/㎡。雍宁府旁边中海原山地价19913元/㎡，不远处的保利云禧楼面价22320元/㎡。虽然地价比周边楼盘便宜大几千元每平米，但是雍宁府的房价并没有比它们便宜，和保利、中海一样，贴着限价红线卖。

需要指出的是，招商拿下雍宁府地块的时候，是南京土地市场的寒冬期，那时拿地的房企可以说都是抄底的。所以，当时招商拿下雍宁府地块的时候，就有业内人士认为这个盘上市价毛坯卖2万4就能赚钱。而现在，雍宁府精装卖到了近3万/㎡，看来精装标准不低啊。

不得不说，就目前而言，之前低价拿地的开发商，不会因为地价便宜就让利买房人，低价上市，反而是想法突破限价，实在不行就贴着限价红线卖房，这年头哪有不想赚钱的开发商呢。

无独有偶，和雍宁府情况类似，城南铁心桥片区的邻居盘中海城南公馆、龙湖天钜地价也相差较大，中海地价比龙湖高出近4000元/㎡，如今中海城南公馆的洋房已突破板块限价上市，项目高层还未上市。但可以肯定，龙湖天钜的高层售价绝对不会比中海城南公馆的高层便宜几千元每平米的。

（龙湖天钜鸟瞰效果图）

由此可见，想要抄底买地的开发商，房子卖的便宜点还是省省吧。而且，地价不高，反而突破板块限价上市的楼盘不是没有。

NO.3｜叁

前不久，江北核心区的纯新盘风华国际首领第一批高层房源销许，均价30500元/㎡，突破江北板块3万/㎡入市。

应该说，比起江北雨山路、白马路板块的一些地价超2万/㎡的高价地项目，楼面价仅有13766元/㎡的风华国际（风华国际还要配建一所国际学校，实际拉低了楼面价），地价算是便宜的。在其它高价地都还没有突破限价上市的时候，风华国际却以均价大约500元/㎡的涨幅，不痛不痒的冲破了江北3万/㎡的限价红线，该盘的上市价似乎既出乎意外又在情理之中。

（风华国际鸟瞰效果图）

原因很简单，含着“金钥匙”出生的风华国际来自江北核心区。也可以这么说，眼下只要是诞生在江北核心区的楼盘，地价多少对于房价的影响意义已经不大了，板块房价已然达到一个新梯度。

可以预料到，后面江北核心区要上市的佳源玖棠府、江与城、中海北岸蘭庭等纯新盘价格，都会和风华国际相差不多，甚至有消息称位置更好的江与城上市价估计比风华国际还要高一些。值得一提的是，目前江北核心区待上市纯新盘，都是在去年南京土地市场低潮期拍出的地块，所以它们的地价并不疯狂。

（江与城区位图）

总体来说，虽然当前南京楼市调控整体仍偏紧，但部分板块，个别楼盘冲破限价的势头强劲，显然，指望河西南，江北雨山路、核心区，城南铁心桥、西善桥等焦点板块的“低价地”以比较友好的价格上市的几乎没有可能。对于买房人来说，必须要有对一些板块房价格局重新洗牌的心理准备，甚至以后个盘突破板块限价或将见怪不怪了。