房企多元化布局成风 新业务收入占比普遍未超过10%

　　隔行如隔山，即便是明确表示要进行多元化的房企，对待转型也始终慎之又慎。作为房地产下游产业，物业管理成为大多数房企多元化布局的第一站。

　　2014年6月，彩生活(港股01778)登陆港股，成为国内首个分拆上市的物业服务企业，敲开资本市场的大门。公司挂牌首日颇受追捧，开盘以4港元成交，募集资金约10亿港元，首日估值达到46亿港元。

　　旭辉早在2017年地产业务规模冲破千亿之时，便将触角伸向商业、物业、长租、教育等多个方向，以积极寻找新的业务增长点，并多次宣称将旗下五大房地产相关业务分拆上市的计划。2018年12月，物业公司——永升生活服务(港股01995)便成为集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。

　　至此，内地房企中已有11家在港交所主板上市的物业公司。此前不久，继碧桂园服务(港股06098)、绿城服务(港股02869)等上市之后，新城旗下新城悦(港股01755)与佳兆业旗下物业公司也先后赴港上市。

　　相较人们对于房企“闷声发大财”的赚钱印象，物业赚“辛苦钱”的方式并不轻松，“但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率就能大大提升，进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。

　　事实证明，这些物业公司上市之后的表现，也大都不负集团“重望”。

　　更有甚者，如绿城服务，股价在分拆上市之后一路飘红，不觉间，其市值竟已远超“母体”绿城中国(港股03900)。截至4月11日收盘，绿城中国总市值为175亿港元，而绿城服务总市值已达197亿港元，比前者高出12.6%。

　　对于物业作为房企多元化第一站的原因，一位房地产企业职业经理人分析称，物业管理除了做外拓、拿新的管理面积，更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向，而且是未来发展的主流产业，例如人工智能、大数据、区块链等方面，都可能给企业带来很大的想象空间。

　　房企谋求转型必须把握好“落脚点”

　　如何转型才能让企业更好地适应市场、适应消费需求、适应企业发展要求呢?很显然，找准落脚点，明确转型方向，把握好转型重点，才是房企转型最重要的方面，也是最现实的需要。否则，不仅转型不成，反而会失去发展机会，失去转型的最佳时机。

　　而从目前房企选择的转型方式来看，基本采用了内涵式转型和外延式转型相结合的方法。所谓内涵式转型，就是围绕主业，在产品的品质和服务的质量方面下功夫，不仅房屋的设计、房屋的质量、房屋的结构和房屋的品位更加符合消费者需求，满足购房者需要，甚至出现一些个性化定制的产品，从而让企业生产的产品更具针对性，更具备市场化特征，而不是过去那种皇帝的女儿不愁嫁，真正让住房也进入买方市场，让购房者决定房企的命运。而且，在产品的服务和配套方面，也更能体现综合化、便利化、现实化，如信达地产推出的“教育社区”，就把优质教育资源与房屋开发有机结合起来，让购房者不仅可以买到满意的房子，更能享受到优质的教育资源，抛却了“学区房”的烦恼。而大连万达的“弃房转型”，更被认为是断臂求生之举。虽然过程比较痛苦，但快人一拍、先人一步，有望让企业实现比较好的转型。

　　当然，内涵式转型，更有利于房企走出一条新路，也有利于房企在转型过程中减少震荡。但是，由于要求很高，转型过程中需要更讲究质量与效率，需要在人员、人才结构方面有更好的改善。

　　外延式转型，主要是一些有条件、有能力、有实力的房企，在房地产业务之外，开拓和开发一些新的业务，寻求新的突破。如广州恒大就选择了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。特别是新能源汽车，是恒大一次较为大胆的尝试。而碧桂园则选择地产、农业、机器人3大重点发展方向，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。其他大型房企也都有了自己的新目标、新领域、新方向。关键就要看能不能取得突破，能不能杀出一条新路。如果选择的方向错了，或者没有能力取得突破，对这些房企来说，也会面临很大的压力。

　　矛盾比较突出的，是那些实力不是很强、条件不是很好，没有能力和实力进行转型的房企，既无法在内涵上取得突破，也无法在外延上找到出路，因此，在新一轮市场竞争中，很有可能被淘汰或并购。如此一来，市场也将进入新一轮的重构和洗牌。中小型房企能否早作决断，在自己尚具备一定经济条件的情况下，与大型房企合作，或主动投入到大型房企的怀抱之中，或许是一个不错的选择。

　　从总体上讲，随着经济从高速增长向高质量发展转型，居民消费由数量型向品质型转化，房地产市场也将进入到由规模向品质转型的关键时期。如何才能选择好转型的“落脚点”，对房企来说，也是一次严峻的考验。转好了，或是一片新的蓝海。转不好，可能影响企业进一步发展。

　(房掌柜整理自每日经济新闻、中国房地产报、华夏时报、证券日报)