中国楼市投资空间逐渐逼仄 居民投资需求转移至股市

　　春光易逝，科创板夏天或将开板，想要奔赴盛宴的投资客要开户的话，50万的门槛几乎相当于一套低线城市的房产。

　　2009年，中国居民有点积蓄，就在考虑是否投资买房;2019年，A股1000万个老账户苏醒炒股、科创板开板前投资人摩拳擦掌——中国居民财富的转移路径已经清晰浮出。

　　50家企业获科创板“准考证”

　　科创板受理企业的节奏超出市场预期。自3月22日公布首批受理名单，截至4月4日，短短两周时间，上交所已受理共50家拟科创板企业的申报材料，并已对首批9家申报企业进行问询。申报获受理意味着企业拿到了科创板上市的“准考证”，但这仅仅是上市的第一步，企业后续还需闯过审核问询、上市审议、证监会注册、发行上市4道关卡。

　　4月4日，上交所官网披露最新一批申报科创板受理企业名单，一共6家，分别是北京热景生物技术股份有限公司、深圳市杰普特光电股份有限公司、苏州瀚川智能科技股份有限公司、威胜信息技术股份有限公司、北京安博通科技股份有限公司、西安铂力特增材技术股份有限公司。截至当日，共有50家企业申报材料获受理，可谓进入受理的快车道。

　　50家企业中，上海企业最多达10家，北京、江苏、广东各有8家。北京8家企业分别是热景生物、安博通、恒安嘉新、龙软科技、木瓜移动、中科星图、交控科技、世纪空间等，分布于医药制造业、软件和信息技术服务业、互联网和相关服务、铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业等多个行业。

　　在受理企业数量迅速增加的同时，上交所问询之快也让市场感到意外。目前首批9家申报企业已全部进入问询环节。近日中国证券业协会联合上交所举行科创板第二期培训会，对证券公司保荐代表人进行培训，介绍科创板股票发行上市审核问答内容，并指出目前审核中发现的问题。

　　据一些参会保荐代表透露，监管部门提醒保荐机构要切实做好把关责任。其中招股书存夸大成分、重要子公司不披露、回避竞争劣势、套用模板、风险披露不充分等是监管重点关注内容。招股书十大共性问题中，是否符合科创板定位即为第一条。即从现在看，不管是招股说明书，还是发行人的自我审慎评估文件、保荐机构的专项分析意见，都会存在夸大的问题。

　　影子股数量超百只

　　虽然距离正式登陆科创板还有一段距离，但科创板影子股的股价早已闻风而动，成为不少资金追逐的热点，尤其是那些直接持有或通过全资子公司间接持有拟登陆科创板企业股权的A股上市公司。

　　据统计，第一批获得受理企业的影子股(剔除部分不符合，下同)共有23只，第二批、第三批、第四批、第五批、第六批、第七批、第八批获得受理企业的影子股分别有16只、4只、26只、5只、12只、11只、10只。

　　值得注意的是，在这107只影子股中，绝大多数都是通过股权投资基金、创投基金等间接持有拟登陆科创板企业的股权，并且持有比例都不高。不过，也有部分上市公司是直接持有或通过全资子公司直接持有。如果受理企业正式登陆科创板，预计将会给上市公司带来合并报表范围内的投资收益。

　　例如：医药生物公司通化东宝持有特宝生物33.94%的股权;中科曙光持有中科星图23.29%的股份;千方科技通过全资子公司北大千方持有鸿泉物联1495万股，占其首次公开发行前总股本的19.94%，持股比例也相对较高。

　　改变房地产经济模式之后

　　科创板打开了科技股集中入场时刻，经济发展新旧动能转换正在提速。尽管科创板在推动经济发展中的作用尚待时间去解开答案，但中国经济的主要拉动力量由楼市转移已成大势所趋。

　　2003年，国务院18号文件明确提出房地产业已经成为国民经济“支柱产业”，自此正式打开楼市的黄金时代。有媒体引述官方数据显示，1994年以前，全国商品房销售额均处于千亿元以下，1994-2003年销售额在1000亿-8000亿元之间。进入2004年，全国商品房销售额几乎以每年1万亿元的速度直线增长。尤其是近几年，2017年这一数据超过13万亿元，2018年达到近15万亿元的新高峰。

　　用房地产提振经济已经成为地方政府的一大依赖，对于这一现象，去年就有政府官员公开表示，现在如果再用房地产提振经济，那就是饮鸩解渴，它出现的副作用非常大，造成的空城、鬼城数量非常多。在今年年初，官方媒体公开发表了标题为《楼市稳字当头 不走靠房地产拉动经济的老路》的评论,强调以后要均衡发展,不能把鸡蛋放在房地产这一个篮子里。

　　那么，不再依靠房地产经济模式后，下一个经济支撑点会是啥?战略性新兴产业对经济增长的拉动作用最被看好。根据《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》要求，到2020年战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重达到15%，到2030年战略性新兴产业发展成为推动中国经济持续健康发展的主导力量。

　　科创板开板，重点支持的就是高新技术产业和战略性新兴产业。对于创新类科技企业而言，初期的融资需求巨大，与以银行贷款为主的间接融资方式相比，扩大股权、债权等直接融资比例，能更利好其未来发展。

　　而随着拉动经济的引擎逐渐从房地产变幻至新兴产业，居民财富配置的路径也开始从楼市到股市发生转移。

　　目前，我国居民财富中的房产占比远高于全球平均水平。按照中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年中国城市家庭财富健康报告》，中国城市家庭总资产为428.5万亿人民币，其中住房资产占比高达77.7%，而金融资产占比仅为11.8%，还有10.5%是其他类资产。

　　对楼市严格把控，引导居民投资需求进入股市等资本市场，在改善居民家庭投资配置同时，也为实体经济引入新鲜血液，科创板已经渐行渐近。

　　刚需时代下的楼市

　　以科创板为代表的资本市场改革推动实体经济发展，正是中国摘掉房地产经济标签向前迈出的一大步。不过，这是否意味着房地产就歇菜?不会，没有投机需求捣乱，楼市平稳运行正是好春光。

　　在经历长达两年多的楼市严调后，中国楼市投资空间已经逐渐逼仄，投机需求早在楼市政策打压下无机可寻。在房地产市场“房住不炒”的大方向下，即便是科创板造富，又会有多大概率推高楼市尚不可知。

　　数据显示，仅在2018年，全国房地产调控次数就高达405次，比2017年同期上涨接近80%。而随着房地产税稳步推进，我国房地产市场将从短期差别化调控进入构建楼市健康发展长效机制的轨道。

　　在今年两会，2019年房地产税立法被重点提及。而早在2018年6月17日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系已进入到全面运行阶段，这为房地产税的实行早已经扫除了技术层面障碍。

　　近期，在信贷宽松环境下，北京等一线城市出现成交量回暖状况。一份来自兴业证券的数据显示，核心城市二手房基本面回暖，多项指标向好。先行指标价格调涨占比和新增客源量来看，北京、上海、深圳、苏州、厦门都有明显增长。而从成交量来看，北京、上海、成都、厦门、南京、苏州年初以来成交量都有提升，3月以来回暖趋势更加明显。

　　多地楼市成交量上升，刚需出手是最重要的原因。

　　此前，核心城市严格的政策管控下，市场成交一直处于横盘状态。但尽管成交量在此前凝滞，楼市价格却并未出现明显下调。在今年信贷宽松后，多地已经出现政策松动迹象。最近的是杭州贷款利率下调消息，据杭州当地媒体披露，目前杭州首套房贷款利率普遍仅上浮5%，二套房贷款利率也从上浮20%下调为上浮10%。相比于去年，杭州首套房利率与二套房利率上浮空间，均下跌了50%。而杭州也并非信贷松动的首个城市。

　　在多种背景下，僵持已久的刚需开始不再观望。不过，即便是热点楼市成交量上升，被行业称为是“小阳春”，但已经不可能再出现2016年春天的故事了。从当前整个市场来看，横盘期尚未完全结束，大幅涨跌都不可能出现。

　　(房掌柜整理自中国新闻网、新华网、证券日报)