南京土拍举槌 城北三条地铁环伺宅地吸引这些房企抢夺？

最近，南京楼市迎来“金三”上市潮顶峰，新房供应源源不断。与此同时，南京土地市场也将要“开闸”放货。

就在3.29上午10:00，南京猪年第一场土地拍卖将正式拉开大幕，集中出让7幅地块，涉及城北、城南、江宁、仙林等板块，总出让总面积45.16公顷（不含地下面积）。

值得注意的是，本次土拍或将成为南京楼市是否回暖的重要指标之一，而且G01、G02两宗热门涉宅地块，究竟会拍出怎么样的价格，可能成为2019年南京土地市场的风向标。

据小道消息称，城北迈皋桥G01地块吸引了万科，保利，招商，雅居乐美的联合体，弘阳新希望联合体，栖霞建设中电建联合体等企业报名参与竞拍；城南西善桥G02地块同样吸引不少房企前去调研，关注度不容小觑。

对此，南京房地产学会会长吴翔华表示，G01和G02两幅地块都是比较优质的宅地，预计会吸引很多开发商争夺。相对G01地块而言，G02地块优势会更大，因为其周边竞品楼盘较少，市场竞争压力小。该幅地块周边保障房居多，区域内改善需求大，所以不少开发商可能会重点盯着这幅地块。

当然，吴翔华也表示G01地块同样十分优质，但是它周边接近收官的楼盘多，待后期新房上市，竞争压力相对较大。此外，还有业内人士预测G01地块楼面价预计和紧邻它的栖霞建设G53地块楼面价(19955元/㎡)相当，地价超过2万元/㎡的概率不是很大。

下面，具体来看以上7幅地块“待嫁”的信息：

01

城北迈皋桥G01地块

起拍楼面价17567元/㎡

位于城北迈皋桥板块的G01地块，地理位置比较不错，距离地铁1号线迈皋桥站大约1.5公里，紧挨着栖霞建设G53地块，同时与星叶瑜憬湾仅一路之隔。

出让信息显示：G01地块为栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块，西临逸文路、北临迈尧西路、东临北苑东路、南临熙湲路。该地块实际出让面积90424.47㎡，为二类居住用地，起拍楼面价17567元/㎡，最高楼面限价24968元/㎡。

经过实探发现，G01地块体量较大，整体较为平整，总体来说素质较高，开发商拿地后，不需过多平整便可直接开发。

G01地块北侧紧邻迈尧西路。目前迈尧西路正在建设当中暂未通车，在迈尧西路北面不远处就是已经收官的保利朗诗蔚蓝项目。据了解，保利朗诗蔚蓝最后一批收官房源，均价约30000元/㎡。

而与G01地块隔着一条熙湲路的是目前在售的星叶瑜景湾，该盘目前在售6-9、11、12、13、14号楼洋房房源，均价约35000元/㎡，主力面积约137、147㎡，精装交付。

另外，紧邻G01地块以西的是栖霞建设G53地块项目。2017年10月，栖霞建设经过107轮竞拍，以19955元/㎡的楼面价摘得该地，且需现房销售，配建11000㎡保障房。该项目目前已有机械作业，正在挖地基，不过从现场来看，项目动工时间不长，估计今年很难上市。

早在去年7月份，栖霞建设G53地块项目规划出炉，拟建8栋住宅产品，1 栋8F、1 栋11F、2 栋23F、1 栋26F、3 栋27F 的住宅。

值得一提的是，G01地块旁边规划了一所30班小学，总用地27170㎡，总建筑面积32234㎡，目前并未确定是什么学区。

（规划小学鸟瞰效果图）

    配套方面，G01地块东北侧是金盛百货迈皋桥广场，周边有许多上了年代的老小区，因此附近的生活氛围比较浓厚。交通方面，G01地块与迈皋桥地铁站的距离只有1.5公里，除此之外，该地块北侧大约1公里还有规划中的地铁7号线，东南侧有规划中的地铁6号线，与G01地块只有不到一公里。总体来说，三条地铁环伺的G01地块，交通优势比较明显。

出让条件：

（1）该地块须配建建筑面积不小于11756平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交南京安居集团。

（2）地块内规划住宅建筑高度不得低于50米，商业裙房不受此限。

（3）地块范围内须配建的小学由市土地储备中心出资委托南京安居集团，根据教育主管部门提出的要求进行建设，建设费用须经第三方审计机构确认，由南京安居集团与市土地储备中心结算。

（4）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

02

城南西善桥G02地块

起拍楼面价13237元/㎡

近年来，随着绿城、电建、招商等品牌房企的进驻，城南西善桥板块逐渐吸引了越来越多买房人的目光，区域内除了保障房之外，品质小区也相继诞生。因此，城南西善桥G02地块一经挂出，便受到不少房企重点关注。

城南西善桥G02地块为雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块，东至规划檀山路，南至规划吴山路，西至规划柏山西路，北至规划沿山路。该地块实际出让面积：地上67389.32㎡，地下面积7494.93㎡，为二类居住用地、商业用地、幼托用地，起拍楼面价13237元/㎡，最高楼面限价19172元/㎡。

G02地块体量较大，周边以保障房为主，生活氛围浓厚，距离河西南仅有一条河的距离，目前紧邻该地块的是电建洺悦华府。2018年5月30日，电建以28.2亿元拿下洺悦华府项目地块，楼面地价17919元/㎡。根据规划，电建洺悦华府将打造12栋住宅，主力面积是89、113㎡，预计4月公开售楼处。

需要指出的是，从位置上看，G02地块紧邻宁芜铁路，现状交通条件一般。好在，官方消息称宁芜铁路外绕工程已经排上日程，届时板块内这一“交通硬伤”将解除，居民将不受火车噪音影响。此外，G02地块距离在建的地铁7号线西善桥站大约1.5公里，未来区域交通出行会相对便利。

配套方面，G02地块周边南京梅山医院，能满足基本医疗需要。另外幼儿园、初中、高中齐备，包括岱山第一幼儿园，南京市岱山实验小学、力行小学、上海梅山高级中学等等，但教育资源质量相对一般。而且地块周边商业配套有限，仅有汇盟源购物中心、东来奥南城2个较大的商业中心。

目前，西善桥板块内主力在售楼盘都是纯新盘，除了电建洺悦华府外，和峰南岸、绿城云栖玫瑰园两盘预计4月份都将上市。

出让条件：

（1）A、B分区地上一层及负一层须由竞得人自持不低于各个楼层建筑面积的50%，且自持总建筑面积不得小于10000平方米，剩余建筑面积可分割销售，但须统一经营管理。

（2）C分区内商业建筑面积不得超过该地块地上总建筑面积的10%。

（3）D分区规划用途为幼托用地，由雨花台区政府负责出资并建设，所对应土地按划拨方式供应。

（4）E分区地表为公园绿地，出让范围为地下空间，仅可建设地下停车库及商业用房，地下所建商业用房须由竞得人自持不低于50%，自持部分房产不得销售、不得转让。（5）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

03

城南软件谷G03地块

起拍总价1.08亿元

城南软件谷G03地块为雨花台区中国（南京）软件谷菊花里地块，东至华为路、南至现状道路、西至江苏省工业设备安装集团有限公司、北至铁心桥街道铁心村三洼一组集体土地。地块总用地面积9566.81㎡，出让面积9566.81㎡，为商办混合用地，起拍总价1.08亿元。

出让条件：

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）地块内所建全部房产须由竞得人自持不少于10年（自竣工验收合格之日起算），自持期间不得销售、不得转让。

（3）地块内须配建四星级或以上标准酒店一所，地上建筑面积不得小于18000平方米，该酒店自持10年后可整体销售、整体转让。

（4）该地块毗邻砂砾层保护区，基坑开挖边界须距用地红线退让5米；开挖前应做好设计工作，确保基坑及周边保护区、建筑物、道路的安全；施工中应加强基坑监测工作，发现异情及时报告；开挖过程中应通知报告编制单位到现场进行剖面记录、拍照、取样、描述；在砂砾保护区边界设置围挡措施。

（5）地块要求装配式建筑面积比例为100%，建筑单体预制装配率不低于40%。

04

城南大校场G04地块

起拍总价1.1亿元

城南大校场G04地块为秦淮区南部新城校场一路北侧地块，东至红堤路、南至规划道路（校场一路）、西至规划道路、北至红花河。G05地块为商办混合用地，出让面积7647.55㎡，起拍总价1.1亿元。

出让条件：

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）竞买人须在中华人民共和国境内注册，经营范围包括城市基础设施、市政公用项目和社会服务配套项目的投资、建设、管理。

（3）地块内须配建用地面积不小于2800平方米、建筑面积不小于706平方米的公交首末站一座，该公交首末站由南部新城管委会负责出资并委托竞得人建设，且与出让项目同步规划、同步建设、同步验收，建成后移交公交主管部门，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减。该公交首末站建设费用须经第三方审计机构确认，由竞得人与南部新城管委会结算。

（4）地块上可建商业用房建筑面积占地上总建筑面积比例不大于15%。

（5）除公交首末站以外，地上所建全部房产须由竞得人自持，不得销售、不得转让。

（6）地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于40%。

05

江宁汤山G05地块

起拍楼面价12048元/㎡

江宁汤山G05地块是本次拍卖的7幅地块中，出让面积最大的一幅，实际出让面积为22.3万㎡，综合容积率仅0.94，地块性质包含文化活动用地、商业用地、老年公寓用地（70年产权）和社会福利用地。

G05地块为江宁区汤山旅游度假区美泉路以南、宁泉路以西A-G地块，东至宁泉路、南至新宁杭公路、西至规划二路、北至美泉路，起拍楼面价12048元/㎡，最高楼面限价17460元/㎡。

根据地块出让条件，有业内人士预测，G05地块有可能是去年南京金洽会期间签约的阳光医疗集团汤山全科康养医疗中心项目。

出让条件：

（1）竞买人或其直接、间接控股股东须为世界500强企业（以财富杂志2017年公布名单为准）。

（2）该地块不接受联合竞买。

（3）A分区须建设一所文博中心，建筑面积不小于7000平方米，竞得人须自持10年（自项目竣工验收合格起），10年后可整体转让或整体销售。

（4）B分区须配建公共厕所、社会停车场，其中公共厕所建筑面积不小于120平方米，社会停车场设置不少于130个停车位。F分区须配建公共厕所，建筑面积不小于60平方米。B分区、F分区公共厕所均由竞得人出资建设，建成后无偿移交给江宁区政府。

（5）D分区须建设一所老年大学，建筑面积不小于18000平方米，不得分割销售、不得分割转让。竞得人须引入教育部批准的艺术类本科院校参与运营。

（6）G分区须建设一座养老院，建筑面积不小于15000平方米，床位数不得少于200床，竞得人须自持10年（自项目竣工验收合格起），10年后可整体转让或整体销售。（7）该地块因建筑业态较多，出让后可应税务部门要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。

06

仙林青龙地铁小镇G06地块

起拍总价1.53亿元

仙林青龙地铁小镇G06地块为江宁区麒麟街道地铁小镇青龙片区03-009地块（办1），东至河清路、南至袁家边路、西至九乡河东路、北至龙王山大道。该地块为商办混合用地，出让面积22954.73㎡，起拍总价1.53亿元。

位置上，G06地块紧邻九乡河东路，与已经收官的恒大珑珺项目仅一路之隔。目前地块周边在售楼盘较多，但生活配套基本还是一片空白。

出让条件：

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）地块内应配建占地面积不少于2500平方米的公交首末站一处。公交首末站应配建不少于150平方米的管理用房、不少于37平方米的附属用房，同时应单独设置不少于20平方米的配电房一处、标准洗车台一个，其他具体设置要求及规模应征求公交主管部门意见。该公交首末站由竞得人负责出资建设，建成后无偿移交给南京公共交通（集团）有限公司。公交首末站建设费用约498.76万元，最终建设费用须经第三方审计机构确认，如超出498.76万元，则超出部分由竞得人自行承担；如不足498.76万元，则不足部分由竞得人将不足部分补交给南京地铁小镇开发建设集团有限公司。

（3）地块内除满足公交首末站必备的建筑面积外可进行商业办公开发，商业办公地上建筑面积中允许兼容建设不超过20%的酒店式公寓、不超过40%的商业，剩余部分可建设办公。不少于商业办公地上总建筑面积10%的商业和不少于商业办公地上总建筑面积40%的办公须由竞得人自持不少于10年（自竣工验收合格之日起算）。

（4）地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于40%，酒店式公寓100%实行全装修和成品交付。

07

城南南京南站G07地块

起拍总价8.2亿元

城南南京南站G07地块为江宁区东山街道南京南站中轴地块（站西26-27号），西邻站中二路、北至规划道路、东至现状、南邻宏运大道。该地块总用地面积101845.10㎡，实际出让面积地上27577.98㎡，地下42492.60㎡，为商办混合用地，起拍总价8.2亿元。

G07地块紧邻南京南站，交通便利。从出让条件可以看出，这幅地块很有可能是一幅定制地块。

出让条件：

（1）A分区内酒店式公寓建筑面积不超过该分区地上总建筑面积的50%。

（2）I1、I2分区地面为道路及绿化用地。I1分区地下空间整体规划建设，可布置商业及停车设施；I2分区结合A、B分区地下空间整体开发，I1、I2分区地下空间开发范围及方式以南京市规划和自然资源局审定的方案为准。（3）A分区中应配建地上建筑面积不小于1900平方米的南站综管办办公用房，该办公用房由竞得人负责出资建设，建成后无偿移交给南站综管办，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让金不作调整。

（4）C、D、E、F、G分区为综合公园用地，H分区为广场用地，C、E、G分区须各配建公共厕所一座，F分区须配建热力站一座，I1分区地下一层与东侧地块进行连接，须配建9个连接通道，并与北侧南京南站南广场进行通道连接，上述公共厕所、热力站、地下连接通道等设施均由竞得人出资建设，建成后无偿移交给南站综管办；综合公园和广场由铁投公司负责出资并建设。

（5）竞得人应首期开发建设C、D、E、F、G、H、I1分区，并应在完成对地铁安全各项安全保障工程后，向市文化旅游局申请开展C、D、E、F、G、H分区的考古勘探工作，在取得市文化旅游局书面同意后，方可进行开发建设。

（6）该地块位于土山机场限高范围内，且地块内有现状军用光缆，竞得人在报审规划设计方案时须征得部队书面同意。

究竟这7幅地块明天会花落谁家，我们拭目以待！