一二线城市楼市或率先筑底 房价单边上涨时代已结束

2019年的3月，对房地产开发商来说又是个温暖的春天。

犹记得，大半年前中海地产对政策的预期很悲观，2018年底，龙湖说2019年要非常谨慎，短短两个多月后，开发商们又开始乐观了。

3月下旬集中召开的业绩会上，开发商普遍比去年底开心，因为“房子又好卖了”。

年初至今流动性的相对宽松、“五限”政策的局部微调给了他们信心。开发商预期政策维稳，房价继续下跌可能性变小，一二线城市有望边际改善、率先筑底，三四线则继续承压。

市场层面已有局部复苏。近期各一二线城市新盘去化率提升，抢房重现，开发商打折优惠取消，成交量回升。尤其是深圳，作为2015年这一轮市场爆发的起点，近期市场热度又明显回升，成为风向标。

2019年的楼市会又来一轮反弹吗？对此，3月26日万科董事会主席郁亮表示，房地产更多与宏观经济、城市化、人口增长相关，房价单边上涨的时代彻底结束了，不能期待市场反弹。

政策“定心丸”与回归一二线

开发商的信心回升、楼市回暖的蛛丝马迹，最初要从货币政策和流动性中去找。

年初，央行再次降准，给房地产行业打开了复苏的窗口。3月14日，较早召开业绩会的阳光城，作为高增长房企的代表，深感流动性的重要性。阳光城执行副总裁、 CFO吴建斌指出，目前市场资金充裕，融资成本明显下降，“阳光城今年前两个月的融资形势明显比去年好了”。

几天后，碧桂园CFO伍碧君也表示，房企的融资成本在2018年都有上升，但预计2019年会下降，原因是“今年钱没有那么紧张了”。

此外，楼市调控“一城一策”，地方有了更多微调的空间。奥园董事局主席郭梓文的观点极具代表性：“调控基调是希望楼价不要过快上涨，也要防止过快下跌。”郭梓文称，楼市调控的权力已下放到各个地方，奥园一些楼盘所在的地方政府已开始释放出有利于楼价和销售面积提升的政策信息；预计今年下半年的市场会向好。

但市场的回暖并非全部，可能局限于一二线。保利发展指出，2019年，随着政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等释放利好，资金将从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，一二线城市有望率先筑底。

阳光城董事长朱荣斌表示，回归一二线已是房企共识，未来一二线市场的竞争会很激烈，“从成都、宁波的几场拍卖可以看出，只要市场有一点回暖迹象，房地产公司的行动速度就会非常快。”他说。

中海地产董事局主席颜建国认为，以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区，中海始终坚持在一二线的策略不变。目前中海土地储备9144万平米，其中一线占15%，二线占65%。

当代置业也在抢占一二线市场，董事长张鹏认为当前一二线市场稳定，总体安全。当代置业在一二线的储备占到70%，30%将布局在三四线城市。

纵观近期的业绩会，看好三四五线市场的，几乎只有碧桂园。碧桂园董事局主席杨国强认为，当前农民工的工资上涨明显，返乡置业可能性大，三四线依然有较大空间。

3月26日，曾经大量布局三四线的恒大总裁夏海钧指出，一二线和三四线的划分已然落后，恒大进入的288个城市，均为人口持续净流入、有产业支撑的城市。

深圳房地产资深人士徐枫认为，一线城市已率先筑底，而且回暖的速度快于二三线城市，2019年的亮点在于东部的一线城市和中部的省会城市。

一线城市购房需求有所释放

中国国家统计局15日发布的数据显示，2月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；此前连续多月下跌的二手住宅销售价格环比也“由跌转涨”，上涨0.1%。

2月份，31个二线城市新房价格环比涨幅持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅继续回落，二手住宅微涨0.2%。

诸葛找房分析师国仕英指出，随着调控的不断深入，不同层级城市房地产成交出现分化。由于一线城市调控收紧的时间最早，随着政策边际效应出现下降，此前积压的购房需求有所释放，2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨，房价也有所松动。

但这波小幅回暖并不意味着新一轮全面上涨的到来。

华创证券研究所地产首席分析师袁豪指出，从2014年以来，本轮房地产周期已经延长到近5年，而且出现波动收窄的现象。这就意味着，总量相对稳定的背景下，不同城市可能处于不同的小周期之中。一线和部分二线城市由于率先调控，率先降温，如今已处于市场底部，有一定的回升动力。

中原地产首席分析师张大伟也指出，春节假期后，部分地方楼市传出“小阳春”行情，一些楼盘成交价量均有所反弹。不过，不少项目存在人为炒作的因素，“小阳春”能否真正出现，还需要看信贷的宽松程度，特别是“认房又认贷”是否继续执行。

此外，值得注意的是，2月份，70个大中城市中，一二三线城市房价涨跌幅变动均小于1%，房价仍然以稳为主。据机构统计，2月份，70城市新房平均环比涨幅为0.5%，二手住宅平均涨幅为0.3%，均属于稳中微升。

易居研究院研究员王若辰表示，从二手房价来看，2018年9月，70城市二手房价指数升至“偏热”区间(房价月度环比涨幅在0.6%-1%之间)后快速向“合理”区间(房价月度涨幅在0.2%-0.6%之间)回落，2018年10月至今均处于合理区间内。2月70城市中，二手房价上涨的城市数量较上月增加6个，但这尚未改变房价涨幅收窄的趋势，预计2019上半年，70城市二手房价涨幅将继续收窄。

一二线城市率先筑底？

开发商充满乐观，市场也涌动着热情。与去年底的冷清形成明显对比的是，购房者重新回来了。

这也是流动性充裕带来的效应，近期多个城市首套房贷利率连续3个月下降。2月为5.63%，环比下降0.53%；2月利率下调银行数量44家，较1月增加10家。而深圳目前首套利率均值为5.46%，远低于去年年底普遍的上浮15%甚至20%。

一线城市的房产交易增值税附加税也在大幅下调：北广深从12%下降到6%，上海从11%下调到6%，减轻了购房者的负担。

首创置业总裁钟北辰表示，2019年消费者对房地产的投资热情回到了原来的轨道。

作为全国楼市风向标的深圳，市场热度回升迅速。

2月底，深圳2000万级豪宅华润瑞府开盘即受到热捧，400平方米户型“秒光”，230平方米户型产品也很快售罄。

3月17日，深圳南山红花雅筑开盘，当天签订67套，销售额达3个亿。19日，南山科技园1400万起的豪宅盘阳光粤海开盘，半小时去化近50%。

深圳中原地产研究中心数据显示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。市场供应逐渐增加，访客指数维持在高位，预计后期成交将继续回升。

根据天风证券3月18日至25日统计，全国48 大城市一手房合计成交4.19 万套，环比上升17.04%，其中一线、二线城市环比增速分别43.99%、16.41%。

这种复苏和回暖是否可持续？徐枫认为，开发商的判断主要是基于各自的新盘市场，目前仅是局部区域和项目有回暖；而对于存量房和新房的整体市场而言，上半年交易量可能会比下半年好。

徐枫指出，当前的房价存在泡沫，2019年将会是持续去泡沫的过程，不会存在大幅度反弹。同时，她也表示房价会维持稳定，下降的机会小。相比于公寓市场，刚需的住宅盘降价的空间更小，豪宅市场价格上行的机会也不大。

万科是所有开发商中最为谨慎的一家。郁亮指出，对于万科来说，首先还是要“巩固提升基本盘”即开发业务，在此基础上才能去发展更多的新业务；万科今年的销售回款目标6000亿，几乎与去年持平。

房价会触底反弹？

回暖的部分城市，楼房的成交量会在一定程度上增加，但价格仍将保持稳定。因为部分城市虽然取消限价，但并不意味着政府放弃了对房地产的调控。国家出台的与房地产相关的政策都是为了调控价格，防止房价暴涨或者暴跌，使楼市尽可能的维持稳定。

(房掌柜整理自中国新闻网、聚富财经、21世纪经济报道)