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2019年楼市回暖声音不断 房企销售下滑趋势仍未扭转

来源:房掌柜  整理 桂林房掌柜  2019-03-25 14:47:27
[摘要]影响房价的因素很多,但现在更多是预期,房企面临销售的压力

2019年楼市异常躁动,回暖声音不断,“深圳成交量激增”、“杭州土地单日成效破百亿”等消息层出不穷,楼市松动的信号也越来越多,所有的数据和消息都仿佛告诉我们,楼市的春天已悄悄来临,那么楼市的春天真的要来吗?

热销个案撩拨市场神经

最近的楼市有些许诡异。“广州再出新地王”、“深圳8000万豪宅秒光”“南京3000人看房团”的消息不断搅起波澜,楼市回暖传言不断。

然而,头部房企的行动却指向另一个反向。日前,恒大宣布全国住宅均可9折出售、碧桂园开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%。而万科郁亮在内部邮件表示不要再寄望于“触底反弹”,要做好长期准备。

大公司对于市场前景的“谨慎判断”,与“回暖传闻”南辕北辙,这让李洁更加焦躁。春节前,她就开始四处看房,当时感觉看房的人很少,但年后尤其最近两三周,看房的人明显增多。“都是被最近的市场消息搅动,预期有点变化了。”李洁说。

实际上,最近房地产市场确实躁动频频。春节后,苏州土拍市场重回“争抢模式”,一天成交近百亿元人民币。随后,无锡、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息,市场情绪隐隐活跃。

而不久前的2月22日,华润深圳湾瑞府开盘,因操作人数众多,看房预约软件失灵。市场消息称,该项目开盘就售出约5成房源,400平米总价约8000万元的D户型被瞬间“秒光”,230平米户型产品也已售罄。

随后一天,南京千人看房团亦搅起风波。2月23日,65辆大巴载着3000多看房人,从南京河西大街统一出发,奔赴南京市区及周边溧水、句容等地的72家楼盘。如此大规模阵仗,成功搅起舆论波澜。

但实际情况如何呢?深圳8000万豪宅被秒光,其实并不影响楼市,豪宅与全国楼市整体情况关系不大;而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动,已经持续七年。

一位上市房企高管告诉第一财经,最近一些项目确实有回暖迹象,来访认购额均有改善,但只是个别城市的个别项目,并不具有普遍意义。

“大的市场判断是,当前楼市还是处于降温态势的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。但为什么近期楼盘会有火爆现象呢?

“一是房企推盘节奏加快,这又和政府的审批是有关的;二是购房需求持续观望以后,也到了必须入市和选房的阶段;同时部分开发商积极去库存,给予相对好的购房优惠条件;银行政策也开始跟进,这时市场会有积极入市的可能。”

而在合硕机构首席分析师郭毅看来,从去年到今年,一系列货币信贷政策和调控政策使整个购房预期发生转变。此外,一些城市房价小幅度下调,触发了购房者的抄底心态。

销售下滑趋势仍未扭转

各大房企2月销售数据的官方公告还在陆续公布中,但根据克而瑞和亿翰公布的2019年1-2月销售业绩排行榜数据,前100强房企操盘口径销售金额达到10263亿元,同比下滑15.1%;权益金额达到9015.9亿元,同比下滑9.8%。

分梯队来看,TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50房企,2019年1-2月操盘口径销售金额分别同比下滑21.4%、14.4%、13%、2.3%。

各梯队的销售门槛也随之变化。海通证券指出,相较2018年1-2月的单月操盘口径销售门槛,2019年同期10强的销售门槛从286亿元下降至183亿元;20强门槛从146亿元下降至137亿元;30强门槛从101亿元下降至92亿元;50强门槛从59亿元下降至57亿元;而100强门槛从19亿元提升至20亿元。

虽然行业销售增幅整体下降,但也有房企“逆势而行”。2018年以约2210.98亿元的合同销售金额闯入“前十”的新城控股(601155)在2019年延续了增长势头。公告显示,新城控股2月合约销售金额约127.01亿元,环比上涨15.9%,同比上涨45.2%。

此前,有媒体曾报道称,2019年新城控股合同签约总额目标为3500亿元,据此计算,新城控股今年需要实现60%的增长,与在行业下行时,多数房企相对保守谨慎的增长目标形成“鲜明”对比。不过,对于正在押注“商业+住宅”地产双轮驱动的新城控股而言,其在商业广场开发方面,相较万达更依赖重资产模式是否能支撑其资金的快速回笼及利润的快速增长或还有待观察。

此前,有接近新城控股人士对记者表示,“85后”总裁王晓松2019年正在商业开发事业部架构中推进在总部和项目公司之间设立区域公司的工作,以优化管理半径。

已披露销售数据的房企中,深耕粤港澳大湾区的龙光和奥园也在增长稳步,2月分别实现合约销售额约48.1亿元、56.3亿元,同比增长18.7%、39%,环比增长10.6%、0.5%。

“我们习惯将目标额说得少一点,但做得多一点,今年准备冲击千亿。”一位前50强房企内部人士对记者表示。

为何市场上会出现楼市松动的信号?

首先,从各地政策来讲,相比前两年的严格调控,近期确实出现了松动,这是可观的事实。其次,一些组织机构面临销售的压力,人为的制造了一些楼市松动的话题,加上各种媒体的传播,购房预期上涨的情况下,松动的热度也是越来越大。第三,因城施策将会是未来城市调控的主要趋势,对于整个楼市来讲,一个城市的波动并不会引起整体的变化,但是对于长期关注市场的人来讲,这就增加了预测的放松的可能性。但是由于城市之间的差异,接下来是否会出台各种政策,也仅仅是预测罢了。

从今年的调控来讲,稳地价,稳房价,稳预期将会是主旋律,而对于地价和房价都可以很好地把控,毕竟最终端都是相关部门。但是对于预期来讲,则很难控制,市场上的舆论和波动总会影响购房者的预期,加之各地都会借势宣传,管理并不严格的情况下,预期上涨以及楼市松动的信号增加也是必然现象。那么这种现象是否会引起房价的上涨。

影响房价的因素很多,但现在更多是预期,房企面临销售的压力,地方也需要房地产带来的财政,一些上下游的行业也需要房地产带动。所以从平均价格的角度,接下来还是有所上涨。但是对于不同的地区将会有不同的表现,虽然目前三四线看似火热,但是已经出现疲态,无论是市场上的产品还是购房都开始削减,能够满足刚需购房的低总价产品逐渐减少,房企的销售压力也在增加,因此不排除这些地区采取更多的优惠方式。

而对于购房者来讲,楼市稳定期是最好的购房时机,一方面是没有过多的抢房者进行干预,房企也不会无故的上涨和下调价格。另一方面是各项房贷和审批环境良好,刚需买房也会更加的方面。市场调控毫不动摇,住建部也已经定调,接下来一段时期内,平稳是主基调。

(房掌柜整理自今朝聊房、第一财经、国际金融报)

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责任编辑:梁珮瑜

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