多家上市房企换上新旗号 多元发展仍服务房地产主业

　　眼下开春早绿，又到了一年上市房企年报集中亮相的时候。除了跟往年那样亮数据“秀成绩”，今年上市房企们还需要给投资者们回答一个问题——“如何活下去”。

　　由于经济大环境仍未明朗，不少业内人士对房地产业接下来的走向还是没法乐观看待，在这个行业面临历史拐点的时刻，往往是变则通、通则达。

　　未来唯一可以确定的就是不确定，但通往罗马的路也远不止一条。眼下上市房企们正在努力寻找新的航道、找到更多的未来增长点，披荆斩棘、大胆前行。他们提出的“新梦想”，成为了年报背后颇具看头的可能性。

　　扬旗即代表出征 从土地望向天空

　　曾几何时，地产是不少企业争相开拓的业务，以青岛本土房企为例，2009年，青岛海尔房地产开发有限公司改名为青岛海尔地产集团有限公司，这次更名使得海尔地产成为了海尔集团旗下的一级集团公司，海尔也开始了华丽转身——加大力度掘金地产。无独有偶，作为本土家电巨头的海信，也曾经大力开拓地产业务，在青岛开发了一批业界称赞的地产项目，而且地产板块的利润滋养了整个海信，让企业有实力更好地开疆辟土。

　　那时，投身房地产的不仅仅是制造业巨头，就连国美电器也转身征战地产。此外，还有苏宁、联想、雅戈尔、格力等。无论是零售产业、制造业还是高端科技企业，转型房地产或者将房地产作为重要的分支业务在10年前是很多企业选择的道路。

　　然而，时过境迁，多家上市房企先后换上新旗号：时代地产更名时代中国、“中粮地产”变身“大悦城”、保利龙湖远洋的后缀名纷纷去地产化，中天城投直接换行业变成中天金融……扬旗即代表出征，趋势已非常明显。

　　其中一家动作最抢眼的，莫过于刚在2019年开年的集团工作会议上明确提出了“未来很长的一段时间工作重心是地产、农业和机器人”的碧桂园。

　　“40年前我种田，40年后我还是回去种田!”2018年年初，当创始人杨国强这番话在网上传开，一时间众疑纷纷。很快，碧桂园就在5月份组建了现代农业公司，并与中国检验检疫科学研究院达成合作，打造德庆(碧桂园)贡柑产业园，频频用实际行动来证明自己“种田”的决心。

　　既愿意老实种田，杨国强又比很多年轻企业家更敢大胆尝新，在前卫酷炫的机器人产业同时发力。2018年下半年，碧桂园成立博智林机器人公司，携手地方政府、在粤港澳大湾区核心腹地建设总占地约10平方公里机器人谷项目，相继与清华大学、浙江大学、香港科技大学、西湖大学、东北大学等多所知名高等院校达成合作，全球范围招聘高层次人才……力度、速度、声势比布局农业有过之而无不及。

　　还有恒大，除了早年已在足球、金融、健康和旅游上布局，还投资了颇有话题的FF新能源汽车。2018年创始人许家印提出新的企业发展计划——声称未来十年，投资1000亿进军科技圈，和中科院合作，在无人机、量子计算和大健康云等前沿领域做千亿产业。

　　围绕地产主业布局 开拓市场空间

　　深入梳理房企的多元发展，很多仍是围绕地产主业布局，寻找发展新动能，开拓市场空间。

　　被龙湖列为四大主航道之一的“智慧服务”，聚焦的是社区空间，本质上算是充分利用物联网、大数据、云计算等对物业管理体系的全面升级。而保利更名后公布的“不动产生态发展平台”战略，也充分体现出熟悉的大地块产业项目综合开发经验，以产业金融服务为基础，实施产业资本运作。

　　包括早在2014年就声势浩荡进军教育的万科，其对外标榜创新的双语教育、社区教育、营地教育乃至K12教育都体现着强烈的“地产+”色彩，一直注重利用其自身房产的优势，盘活社区里天然存在的场地硬件、邻里关系和亲子需求，在现有客户群体中作文章。

　　对于大众眼中很超前的机器人，碧桂园希望能踏踏实实地用起来。开年的第一个内部高管会上，杨国强号召全体加大关注和参与机器人业务，将其投入到新建造体系的各个施工环节上，“希望建筑机器人今年能完成量产前的试运营，在2020年开始大量投入使用”。

　　佛山碧桂园总部附近的碧桂园项目工地上，时常有博智林机器人研发人员带各种雏形机过来测试，里面的工人会告诉你一些不少关于机器人的见闻：比如无人机怎样帮助他们做BIM测量，比如AGV自动运输车是怎么通过提前的扫描学习、掌握在复杂工地环境的自动避障能力。显然，不少碧桂园的机器人生下来就注定当“工程男”。

　　有业内人士总结，目前上市房企多元化仍呈现出服务房地产开发主业的性质，其多元化业务大致可分为三个方向。一是以绿地、融创等为代表，深耕住宅绿色化、精品化、智能化的品质升级派;二是以碧桂园、龙湖、万科等为代表，布局智能建造、智能社区、智能家居等上下游产业的纵向拓展派;三是以恒大、万达、华侨城等为代表，在金融、健康、教育、科技、文旅、物流等方面开展产业融合发展的横向融合派。

　　可以看到，当前形势下，房地产已成为链接人、资本、产业等各方面资源的重要平台，因而能够更好地促进实体经济发展，服务人民美好生活需要，而在这样的过程中，房企也自然而然地发生着从开放商向综合性投资服务商的切换。

　　流产案例频发生 拓展之路布满荆棘

　　多元化布局看似打得火热，但拓展之路则布满荆棘。实际上，房企跨界“流产”的案例早已频频发生。

　　以融创为例，此前，因看好大屏运营和内容领域的发展前景，孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时，携150亿元资金入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。

　　然而，此番动作给融创带来的是165.5亿元亏损。孙宏斌融创中国董事局主席直言，乐视是一笔失败的投资，并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在去年半年报发布会上说，融创中国已停止多元化发展。

　　此外，去年7月30日，万通地产曾宣布，拟收购星恒电源合计78.284%股权，交易总价款为31.7亿元。然而，该收购计划流产。12月17日，星恒电源公告称，万通地产决定终止收购锂电池企业星恒电源的78.28%股份。

　　此番终止收购，使得房企跨界玩车受挫案例又添一宗。2018年以来，房企频频加码整车制造、新能源电池等汽车产业，但受挫案例也接连出现，恒大与FF高调合作后，因资金问题与其对簿公堂。华夏幸福实控人王文学也退出相关新能源电池制造领域。

　　业内人士指出，地产可以通过土地资源实现相对垄断，实现快速周转，获得巨额利润。汽车行业则利润更加稀薄，投资回报周期长。汽车寡头们在造车、汽车产业链、营销、品牌、研发积累等，不是新军们短期内可以积累的。

　　而以教育产业为例，房企转型同样面临诸多难点。首先，投资回报周期长，多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年，如碧桂园、万科都是90年代开始涉足教育领域。

　　由于投入周期长，需要较强财力支持。以K12为例，建设成本在3000~9000元/平方米，占比15%~20%，教师工资占比40%~60%，位于浙江某项目55万平方米，投资30亿，财务成本3亿~5亿，投资回报率只有4%，回报周期22~25年。

　　此外，异地复制扩张慢。几家以K12教育为主的上市教育集团，基本为区域型公司，向外地扩张均有一定难度。同时，资源稀缺、政策变动都是房企开拓教育产业的风险因素。

　　除去教育，医疗产业需要不可复制的医疗资源，文旅产业需要独占的IP，这都决定了房企进军多产业应循序渐进，而无法大干快上。同时，产业版图大不一定就天然占据先机，在所有产业资源消化的当下，运营得当才是真的竞争力。

　　新梦想 并不是梦

　　当然，房企们都很清醒，“新梦想”并不是梦，大家都基于对外部环境和自身成长的深刻思考，选择那些最有生命力、并且能为主业造血的攻坚方向，从而激活更多的未来增长点。

　　以碧桂园进军机器人产业为例，尽管研发投入不菲，但无疑机器人是一个处于风口当中、具有足够想象力的行业。无论是用于建筑行业使用的工业机器人，还是家用以及医学等专业服务机器人，巨大的市场容量预示着极为旺盛的需求。

　　同时，随着社会老龄化趋势加速，中老年劳动力逐年增加，体力、精力逐步衰退，导致工程质量无法保证，也一定程度上成为导致人身安全事故多发的重要因素。适龄工作人口的减少，还导致用工成本增加，施工方降低人工成本、提升施工效率和质量的需求日益强烈。考虑到行业亟待改善的现状，哪个公司能捷足先登，最先使用机器人，就能取得显著的行业优势。

　　此外，作为世界500强企业、房地产行业龙头，碧桂园目前在全国有2000多个项目，服务超400万业主，每年新增几十万套房子的建造量，对建筑以及家用机器人有很强的内部消化能力。丰富的自有资源和应用场景，给了碧桂园投入高科技的信心和底气。

　　碧桂园投身现代农业也做得非常“接地气”。农业公司引入世界一流的农业生产技术、设备，利用机器人研发优势，布局农业全产业链，并可通过自有新零售平台凤凰优选向社区业主销售，实现了从“田间地头”直达“餐桌”的产销闭环，既为农民带来了利益，又能满足消费者对放心食材的需求。

　　“中国农民建筑工的工资最近三五年都有比较多的提升，但还是很少年轻人进入这个行业。我以前也在工作当过建筑工人，这确实是件比较辛苦的工作。”杨国强3月18日在香港举行的年报发布会上说，碧桂园发展机器人是出于对现实的考虑，更是响应国家的号召，顺应未来的发展方向，“机器人技术所产生的效益和对社会的贡献是巨大的，我们目前还在路上，这是值得去奋斗的。”

　　杨国强这番话或许说出了眼下房企发展新业务的理性和务实——不但要能“走出去”，还要能“走得远”，深思熟虑、选准方向，“抬头看天，低头看路”，一步一个脚印地不断向前迈进。

　　何为真正的多元化

　　迷雾重重的多元化之路，房企到底应该如何选择?如何合理定位自身战略布局?目前为止，房企多元化业务拓展大致涉及19个方向，主要可以切分为四大板块：地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他业务。

　　房企参与地产开发+板块业务主要是以地产开发为基础，通过调整地产开发内容来实现不同的开发目的。该板块业务主要分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。其中文旅地产模式目前最为成熟，形成了“以IP为核心打造场景”的产业发展雏形。

　　一位业内人士告诉第一财经，房企真正的多元化，是在实力基础上进行业务再造和升级，否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。对于房企来说，在规模、资源、实力之上进行及早试验，也应更加慎重和保持谦虚心态。

　　在近日举办的第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼上，亿翰股份董事、亿翰智库首席研究员张化东认为，企业的发展与创新之本来源于“规模优先，回归核心”，回归核心之后，才能由此出发，向外扩张。

　　“为什么回归核心?”张化东认为，“大家都说万达去地产化去得最坚决，但是我重新审视了万达。很多人认为万达的核心是商业，但是万达住宅比万达开发广场开发的面积还要大3~5倍，给万达广场提供了巨大的现金流。”

　　鸿坤地产集团品牌及市场营销部总经理张羽晴同样表示，进行多元化的前提是有规模与资金的支持，而多元化背后的逻辑，则是企业由地产销售所获得的收入，转向通过后端运营获得收入。“企业在进行多元化时，要思考自身的特点与对应的路径。”

　　未来，企业之间业务交错更加复杂，合作大于竞争。房企虽纷纷携重金进入，但对于新领域，借助外力或可成为稳定发展的“聪明一招”。在具体操作方式上，无论是收购IP还是嫁接资源，通过合作开辟新赛道都是最快的途径之一。

　　(房掌柜整理自第一财经、青岛晚报、界面)