楼市逐渐进入调整期 房企拿地态度谨慎将成为主旋律

　　张大伟说，2019年开年，楼市保持严格调控，在这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

　　“房企资金压力逐渐出现。”他说，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，尤其是在一二线城市，调控尤为严格，在这种情况下，房企虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

　　土地市场分化加剧

　　随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈，土地市场分化趋势愈发明显。据CRIC监测，春节后全国土地市场有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%;但依旧未达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比则下降了19%;这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。

　　与此同时，2018年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗，三四线城市热度骤减。

　　细分来看，从近期规模房企拿地分布可看出其目前投资战略倾向：目前，碧桂园拿地仍以三四线为主。其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块，共计花费6.7亿元，增加土地储备达到44.2万平方米。

　　万科则坚持布局一二线，在2018年加码布局三四线之后，还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块，也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块，预计将用于建设恒大童世界，这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。

　　融创2019年以来拿地势头较猛，根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示，1月份融创新增土地货值达到570.4亿元，位列第一名。根据不完全统计，节后两周融创已在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地，合计建面超过100万平方米。

　　“从整体数据变化趋势来看，可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市‘复苏’，对于整体的借鉴意义并不是太大。”克而瑞表示。

　　卢文曦指出，土地市场其实和楼市一样，都是房地产市场的一个指标，如果楼市出现分化的话，土地市场也会出现难以避免的分化。2019年土地市场可能会出现回归。随着棚改货币化政策的收紧，房企普遍看到了三四线城市的拿地风险，拿地速度会进一步放缓。为保证企业的正常发展和运行，企业可能会慢慢向具有抗风险能力的一二线市场回归。

　　“尽管最近‘市场回暖’的猜测时有出现，但从房企的应对策略来看，2019大概率依旧是小年。”一位中型房企负责人表达了其看法。对于“今年的重点布局区域”方向，他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。

　　张波分析，2019年整体土地出让金预计和2018持平或降低，并且很难出现出让金环比继续大幅增长局面。值得关注的是，由于“去库存”接近尾声，棚改的货币化安置政策调整的不断落地，2019年房企在三四线城市拿地会变得更为谨慎，同时房企在拿地策略上，或许会更重视城市群的进入战略。

　　战略聚焦二线城市 深耕大本营

　　从此次规模房企拿地布局可以看出，在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线战场符合企业发展战略需要，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

　　龙头房企能够在土地市场尚未“回温”的状态下迅速补仓，一方面在于其资金实力相对雄厚，有销售业绩支撑;另一方面，他们基本已经完成全国化布局且架构完善，对各地市场触角都更加灵敏。

　　除龙头房企积极拿地外，部分有规模扩张需求、和优化土储结构的品牌房企也有所动作——向二线城市回归。