楼市逐渐进入调整期 房企拿地态度谨慎将成为主旋律

　　伴随着房地产市场调控深入，房企拿地虽回归理性。据数据显示，2018年三四线城市流标住宅土地1203宗，叠加一二线城市的382宗，合计住宅土地流标高达1585宗。

　　而在2019年，特别是节后，一二线城市的土拍市场回暖，房企为争夺一块地，竞争激烈，溢价，连夜拍，地王开始频出。

　　但整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下，二线将成为房企布局的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

　　土地市场接二连三热闹

　　最近，土地市场接二连三的热闹起来，溢价，连夜拍，地王开始频出现。

　　从土地市场的表现来看，3月4日，杭州出让7宗地块，总起拍价47亿元，最终成交总价60.16亿元。其中，位于江干区牛田单元R21-07住宅地块起价29.19亿元，经过104轮竞价，最终溢价率42.82%，成交价41.69亿元。

　　2.28日广州，一共有3块地出让，其中临江优质地块天河区646号地块遭到12家开发商抢夺，最后由合景开发商以8.3万元/平米楼面价夺得，而之前广州最贵的一宗地的楼面价为5万多每平方米。

　　2月22日苏州7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让，累计土地成交总价98.26亿元，最高溢价率达42.78%。

　　地王、高溢价如此热闹，土拍市场的“春天”看似来了。

　　据同策研究院监测数据显示，全国土地市场有所升温。2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%。

　　其中，福州、苏州土地拍火热异常，多家房企激烈竞争，二线城市土地市场似有回暖态势。

　　房企拿地态度谨慎

　　“楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈，这在一二线城市尤为明显。”中原地产首席分析师张大伟指出。

　　据同策研究院监测数据显示，2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，多数房企在今年的购地意愿大幅度下降，多数房企拿地态度仍是谨慎。

　　这一方面是源于企业对后市保持谨慎态度，另一方面则是持续收紧的融资环境导致开发商现金流危机。

　　尽管大部分公司由于市场环境和现金流缩减了拿地计划，但仍然有一些公司趁着下行市场，积极补充库存，以待日后抢占市场先机。

　　中指研究院数据显示：TOP10企业1-2月拿地总额1367亿元，占TOP50企业的45.7%，龙头房企获取土地资源优势不断加强。

　　从拿地金额来看，万科、绿地、华润置地占据榜单前三位。万科以361亿元一跃位居榜首，绿地以326亿元居于第二，华润置地虽以188亿元的拿地金额位居第三。

　　其中，对于鲜少参与收并购的绿地而言，绿地在2月中旬以121亿元收购上海董家渡项目50%股权，有力的补充了其在上海的土储。

　　不仅龙头房企表现强势，积极出动，还有部分想要优化土储架构的企业也抢占先机，纷纷落子。其中，阳光城斥资116.49亿元、华侨城斥资100.37亿元、旭辉斥资96.44亿元、禹洲斥资82.48亿元等位列1—2月上市房企拿地金额TOP20。

　　2019年第一家赴港上市的房企德信也在1、2月积极补仓，斥资28亿在杭州、得清和瑞安竞得4宗土地。

　　从近期城市土拍来看，个别市场的确略有回暖，但还谈不上全面复苏，多数房企的拿地态度还是偏于谨慎。

　　张大伟说，2019年开年，楼市保持严格调控，在这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

　　“房企资金压力逐渐出现。”他说，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，尤其是在一二线城市，调控尤为严格，在这种情况下，房企虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

　　土地市场分化加剧

　　随着房地产行业“马太效应”愈演愈烈，土地市场分化趋势愈发明显。据CRIC监测，春节后全国土地市场有所升温，重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米，环比增长54%，同比则增加了11%;但依旧未达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元，环比亦增加了18%，同比则下降了19%;这也直接导致了整体楼面价的下行，下滑至4223元/平方米，同环比分别下跌27%和23%。

　　与此同时，2018年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗，三四线城市热度骤减。

　　细分来看，从近期规模房企拿地分布可看出其目前投资战略倾向：目前，碧桂园拿地仍以三四线为主。其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块，共计花费6.7亿元，增加土地储备达到44.2万平方米。

　　万科则坚持布局一二线，在2018年加码布局三四线之后，还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块，也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块，预计将用于建设恒大童世界，这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。

　　融创2019年以来拿地势头较猛，根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示，1月份融创新增土地货值达到570.4亿元，位列第一名。根据不完全统计，节后两周融创已在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地，合计建面超过100万平方米。

　　“从整体数据变化趋势来看，可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧，局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市‘复苏’，对于整体的借鉴意义并不是太大。”克而瑞表示。

　　卢文曦指出，土地市场其实和楼市一样，都是房地产市场的一个指标，如果楼市出现分化的话，土地市场也会出现难以避免的分化。2019年土地市场可能会出现回归。随着棚改货币化政策的收紧，房企普遍看到了三四线城市的拿地风险，拿地速度会进一步放缓。为保证企业的正常发展和运行，企业可能会慢慢向具有抗风险能力的一二线市场回归。

　　“尽管最近‘市场回暖’的猜测时有出现，但从房企的应对策略来看，2019大概率依旧是小年。”一位中型房企负责人表达了其看法。对于“今年的重点布局区域”方向，他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。

　　张波分析，2019年整体土地出让金预计和2018持平或降低，并且很难出现出让金环比继续大幅增长局面。值得关注的是，由于“去库存”接近尾声，棚改的货币化安置政策调整的不断落地，2019年房企在三四线城市拿地会变得更为谨慎，同时房企在拿地策略上，或许会更重视城市群的进入战略。

　　战略聚焦二线城市 深耕大本营

　　从此次规模房企拿地布局可以看出，在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线战场符合企业发展战略需要，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

　　龙头房企能够在土地市场尚未“回温”的状态下迅速补仓，一方面在于其资金实力相对雄厚，有销售业绩支撑;另一方面，他们基本已经完成全国化布局且架构完善，对各地市场触角都更加灵敏。

　　除龙头房企积极拿地外，部分有规模扩张需求、和优化土储结构的品牌房企也有所动作——向二线城市回归。

　　例如中梁，节后已经在长沙、天津、苏州各落一子，加快了布局二线的脚步。加上2018年已经进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市，回归二线战略卓见成效。

　　此外，此次布局上有战略性突破的还有中骏、北大资源等企业：中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块，不但是首次进驻佛山，更是首次进驻广东省，本次一举进驻粤港澳大湾区，战略意义较大。

　　另外，北大资源拿下开封的6宗含宅地块，对于深耕华中区的战略有很大助力。

　　此外，阳光城、正荣集团两个闽系老牌房企，开年以来分别在福州拿地，深耕大本营的同时，积极完善海峡西岸城市群核心城市的土地储备。龙光地产、雅居乐、佳兆业等本土房企也继续深耕大湾区，站在未来，进行先期安排。

　　就2019年土地市场整体走势而言，同策咨询研究部总监张宏伟则分析称，从大趋势以及房企策略角度看，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将重点放在二线城市，如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。

　　在当前市场格局下，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为土地市场的交易，企业是会受到资金方面的压力，当然随着两会各类激励政策的出现，后续预计会形成较好的拿地节奏和态势。

　　整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。

　　随着大部分房企进入状态，未来土地市场热度会进一步提升，竞争也会加剧。

    （房掌柜整理来自界面楼市上海、中国新闻网、证券时报、中国证券报）