房企盈利空间受到挤压 一二线城市购房热情没有好转

  2018年是房企利润分化的重要节点，从房企已经发布的盈利预告来看，2018年盈利状况并不乐观，近半数房企净利润出现下滑。

  盈利空间受挤压

  截至3月6日，根据Wind数据统计显示，按照证监会行业分类，沪深两市共有74家上市房企发布2018年业绩预告，其中44家房企预告净利润增长，30家房企预告净利润减少，净利润下滑的房企占披露业绩预告房企数量的近一半。

  港股相比A股更看重企业的利润表现，从已经公布盈利预告的企业来看，恒大、融创、正荣等大型房企2018年均实现股东溢利同比增长，但也不乏富力、绿城等标杆房企发布盈利预警，净利润下滑。

  值得注意的是，目前A股发布盈利预告的大多数为中小房企，但也有销售规模达千亿元级别的大型房企。且在这些房企中，大房企普遍利润增长，而小房企利润表现较不稳定，利润同比降幅较大的多为小型房企。

  “利润下降是必然趋势。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，在“房住不炒”的总基调下，房地产企业想要得到如之前一样超出社会平均回报水平的利润比较困难，这也说明当前市场下行压力明显，房企盈利空间受到挤压。

  行业分化严重

  根据统计，在已经发布2018年业绩预告的74家房企中，有12家房企亏损，62家房企盈利。

  从房企分布上来看，大小房企盈利状况分化明显，大房企普遍净利润上涨。综合A股和港股数据来看，销售规模超过千亿级别的房企如融创中国、招商蛇口、泰禾集团、荣盛发展、新城控股、蓝光发展、金科股份、正荣地产等，预告2018年净利润均实现上涨，上涨幅度较大的有金科股份同比增100%，蓝光发展和新城控股增幅均超过70%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，销售规模达千亿元以上房企在全国布局均衡，业绩增长较为稳定，融资成本也较低，因此净利润保持稳定增长。

  但同时，也有个别大型房企2018年净利润出现下滑。例如富力地产、绿城中国和滨江集团，预告2018年净利润同比增长下限分别为-60%、-60%、-30%。

  上海中原地产资深分析师卢文曦认为，房企2018年利润下滑有几个原因，其中很重要的一点是，房企2018年的利润其实反映的是前两年的盈利情况，而2016年和2017年土地价格是很高的，因此成本就高；从融资成本上来看，过去一年融资渠道不畅，不少房企为了获取融资，不计融资成本，高昂的融资成本也会侵蚀房企的利润；而2018年的市场是“限价”的，因此，房企净利润下滑也在情理之中。

  净利润下滑的多数为小房企。相比大型房企，小房企生存状况更加艰难，且大涨大跌很不稳定。记者梳理发现，A股不少小型房企净利润变动幅度较大，比如中房股份2018年预告净利润变动幅度为下滑633.79%，海航投资、沙河股份、雅戈尔等企业净利润增长幅度均在1000%以上。

  “中小房企本身旗下项目不多，受市场影响很明显，如果布局踩准了周期，可能就会出现大涨，但如果布局失误，就可能出现周期性大跌。”卢文曦分析。

  此外，有一些房企在某一年出现净利润跳跃式增长或减少，也有可能与其处理旗下资产获益有关系，这种情况在中小型房企中体现的较为明显。

  对于今年房企的销售和利润表现，卢文曦预计，相比2018年，房企销售将会进一步面临压力，销售额可能会面临压力下滑，但是净利润方面，可能会与近几年的水平相仿，对部分房企来说，能够保持现在的利润率已经相当不错。

  2月市场成交出现腰斩

  不光是房企业绩下探，房地产市场供应、成交也进入低谷。

  克而瑞研究中心数据显示，受到春节假期影响，29个重点城市整体供应459万平米，环比锐减73%，同比下跌55%。供应缩量主要源于成交不济，房企基本都放缓了推盘节奏，观望情绪也比较浓厚。

  成交方面，2月全国29个重点城市整体成交960万平米，环比锐减53%，相比2018年降幅达28%，由于今年核心一二线城市购房热情依旧没有好转，三四线返乡置业潮意外爽约，成交腰斩在预期之中。

  张大伟分析，对于房地产市场来说，对房地产市场进入调整周期的担忧越来越强烈。从2019年后续趋势看，一二线继续在调控影响下低迷，三四线城市出现退烧现象，除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。

  克而瑞研究中心预测，节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。长期来看，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，房企将由高速增长转向有质量增长。

  面对房地产市场的低谷，房企应如何突围呢？宋清辉表示，因为宏观经济下行压力较大、地价也越来越高，今年房企想要突围并不容易，甚至呈现出突围越来越难的局面。不少房企都普遍面临着业绩压力，该如何成功突围成为摆在他们面前的难题。建议房企多把目光放到房地产以外的世界，可以考虑“将鸡蛋放在不同的篮子里”，从多元化的业务模式中寻找更多的投资机会，例如布局长租公寓、文旅地产、特色小镇等。

  今年将是房企“小年”

  2018年，房地产市场进入了调整期，行业销售额增速放缓，整个房地产行业步入降温阶段。

  “热点城市调控未见放松，而多数房企近两年都在热点城市重仓，项目入市时间和入市价格都不好控制，销售回款速度减慢。”有房企高层曾向记者表示，尤其在限制销售价格的城市，推盘节奏不如预期。以北京为例，2018年北京已经进入“限竞房时代”，对房地产企业来说，限竞房本身盈利空间预计5%左右，不少项目则是无法盈利的，有些限竞房销售情况较好尚可快速回笼资金，减少资金成本对盈利空间的侵蚀程度；但销售去化率不足40%的限竞房在市场上并不少见，这对房企盈利造成重压，甚至拖累企业整体资金状况。

  克而瑞研究中心表示，2019年开年以来，TOP100房企2月份单月的整体销售规模(操盘金额)较1月份环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月份百强销售额同比下滑11%左右。

  此外，TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑，销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元，降幅近20%。除此之外，其他各梯队房企的销售金额门槛与去年同期基本持平。

  不过，春节过后，个别城市出现回暖迹象，一、二手房交易量和带看量均有增加。克而瑞认为，市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。克而瑞预计，各线城市仍将延续持续分化的市场格局，即一、二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三、四线城市依旧面临较大的调整压力。总体来看，2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市仍将延续持续分化的市场格局。长期来看，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，房企将由高速增长转向有质量增长。

  严跃进也称，总体来看，2018年，大型房企的竞争优势仍在保持，销售额及市占率仍在提升，行业集中度也进一步提高，市场分化加剧。但2019年，房企的销售压力整体不小。

  (房掌柜整理自华夏时报、中国经济网、中房报)