A股在欢呼。2月25日收盘,A股三大指数涨幅均超5%,上证指数收涨5.60%,报2961.28点,又快站上3000点的山头。26日早盘,多只地产股依然延续上涨行情。
股楼素有联动效应,截至目前,楼市还在春节后的交易气温回升阶段,静默如谜。
在过去的一月,市场上出现了一些信号,先是北上深广四个一线城市二手房价出现下降,31个二线城市的二手房价同时由升转降,真正结束了过去40个多月来的上涨行情;二是百强房企1月销售额增速转负,同比下降2.6%,相比于去年58.4%的增速大幅下滑。
然而世界是多样的,市场是复杂的,在交易端转冷信号灯亮起时,1月全国首套房贷款平均利率出现轻微下降,开发商也感受到融资成本减少的实际利好。
大湾区规划落地后,珠三角局部市场略有异动,但放眼至全国范围,依旧是长夜当空。
房价上涨周期结束
崭新的2019年到来了,但1月的数据未给房地产市场带来新的希望。
国家统计局最新发布的数据显示,1月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅分别比上月回落、持平。
但由于网签时间滞后、主要城市受限价影响等因素,新房市场参考价值不大,能反映市场交投实况的数据往往是二手市场。
与新房市场价格上涨相反,二手市场却打开了下行通道。4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,其中北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平。31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。
这是一个重要的观察信号,持续了超45个月的房价上涨,确立进入下行周期。
中原地产首席分析师张大伟指出,31个二线城市二手住宅销售价格下降,叠加一线城市下调,这是近45个月首次出现的情况。而本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年9月30日开始,到2015年3月30日政策开始酝酿上涨,体现在房价指数上最初是从2015年4月开始,一线城市上涨,二线城市也止跌。
一线城市从领涨到领跌,承载一线城市外溢需求和地方购买力的二线城市的上涨周期走到尾部,可与之结合相看的是房企1月的销售业绩。
中信建投的统计数据显示,1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%,相比于去年1月58.4%的同比增速大幅下滑,其中百强房企权益销售额为5088.5亿元,同比下降8.6%。分级别来看, Top10、Top 20、Top 50房企同比增速分别为-14.9%、-10.6%和-6.3%, 而大型房企由于基数效应整体增速下降更为明显。
一二线市场的数据表现不理想,直接导致上市公司的销售业绩出现波动。而价格层面,一家内房公司总裁对第一财经表示,怕是市场要经历一段时间的横盘。这种横盘,有市场本身作用力,也有限价因素所在。
至于结束日期,一看信贷政策,二看行业政策。习惯收割的房企,现在也要学会习惯等待。
横盘时代
在市场数据一片悲观的同时,有变量正在潜行。
先是信贷层面,在2018年12月之后,全国个人首套房贷款平均利率下降0.35%至5.66%,对信贷政策最为敏感的北京平均利率也已连续两个月下降,1月回落2BP至5.43%。
除极个别的高息融资外,房企也普遍反映出融资成本的减少,资金面更宽松。1月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元,无论是债权融资、股权融资总额达到近一年历史新高。
上述内房公司总裁透露,目前房企整体资金压力有所缓解,房企融资的闸门处于开启状态,拿开发贷为例,利率从上浮30%下调到上浮20%甚至15%。
政策层面,个别前期过于严厉的城市,在一城一策的思想指导下,开始对政策进行调整。
安徽阜阳在2019年后挂出的土地出让公告均取消了限价条款,而此前土地出让条款中则要求竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价。
2月22日,由华润置地开发的深圳豪宅楼盘开盘,均价约15.8万元/平,并获得热销,打破市场认为的限价区间。美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示,“目前不能武断认为,深圳已经放松限价,但这个价格在2018年很难拿到预售证。”
一名负责研究行业政策的房企人士对第一财经表示,“‘一城一策’将是2019年房地产市场的特点,部分城市对前期政策作出调整符合一城一策的政策方向,地方政府要维护楼市的平稳健康,防止大起大落,但还要发展。”
而大湾区规划落地,尽管众多执行细节尚未出台落实,但基于都市圈和湾区整个区域未来产业前景的看好,部分企业对其加强布局。
越秀房托主席兼总裁林德良告诉记者,“我们认为湾区城市的城市化进程将会加速,消费群同城化,目前公司已派了一个拓客小组进行拓客。”深圳北一个楼盘驻场销售也告诉记者,虽然成交上涨并没十分明显,但最近一周项目人气确实有所上涨。
楼市小阳春会来吗?
从2018年底开始,全国多地现楼市松绑迹象。菏泽市取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定,广州放松商住限售,珠海、合肥放松限购,全国多城放开落户政策,由此部分人认定2019年楼市是宽松的一年。
相比2018年政策频出,2019年更多的是稳。从各地两会看“三稳”已经是目前楼市的主要方向。虽然2019年会给各地政府更多“裁量权”,可以根据本地实际情况出台楼市政策,但是也不意味着就是放松,如果哪个地方没有做到“稳”,没能稳定楼市,对调控楼市不利,也是会被问责。所以,2019年并不能一味的用“松”或者“紧”来定义,更多的是松紧并存,稳定楼市,大涨大跌都不是稳定的表现。
对于2019年开年的楼市平淡,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,还要考虑到季节性因素的影响,2019年春节相比2018年提前了小半个月,对于1月楼市市场会产生直接影响。
张波说,去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段,而1月除了返乡置业的热点城市外,不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态,楼市成交量减的同时,也同步影响到房价变化。
他认为,在因城施策、人才政策频出背景下,楼市后续降温的速度将趋缓,整体走稳趋势更为明显。
“一线城市的房地产市场或将率先缓慢复苏,二三四线城市仍将继续调整。”中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华说。
邹琳华说,从城市格局看,一线城市已经进入存量房市场,开发市场的波动和商品房库存的影响比较小,市场变动主要是取决于政策的变动,特别是融资条件的变动。未来,政策进一步趋紧的可能性不大。
他表示,二三四线城市仍处于增量房市场的阶段。当销售不畅的时候,库存量就会再度迅速增加,去库存的压力就会反过来进一步增加房价下降的压力。
张大伟预计,未来二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,部分城市的新建住宅也将逐渐开始调整。
“除非信贷政策有明显调整,否则2019年房价或将持续下调。”他说。
(房掌柜整理自第一财经、X博士说房事、中新网)
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