房地产行业集中度提升 多家大型房企通过股权收购拿地

　　1月21日，融创中国公告，拟以股权收购方式，拿下泛海控股旗下位于北京和上海的两宗土地，总建筑面积合计约为130万平方米。中国证券报记者统计发现，近期大型房企通过股权收购方式拿地的情况明显增多。中原地产首席分析师张大伟表示，从一线城市看，房企拿地难度越来越大，拿到优质地段的土地有助于提升房企利润率。房企通过股权收购方式拿地只是一种补充，竞标拿地仍是主流。

　　流拍率快速提升

　　土地市场是房企心态的“晴雨表”，整体来看，2018年土地市场成交金额和面积保持相对稳定，但流拍数量增多、溢价率下滑则体现出房企对于未来预期的不确性。此时，分化将成为2018年和2019年市场主要特征。

　　张波认为，具体分三点来看房企在2018年拿地表现。其一，房企土地竞拍由热变冷。2017年众多房企抢一个地块的现象在2018年基本消失，从58安居客重点监测的100个城市来看，2017年月度流拍率很少超过10%，而2018年下半年流拍率快速提升，10月流拍率升至26%。

　　其二，房企拿地的城市选择出现分化。一部分房企将重心重新调整回一二线，绿地、阳光城、中梁地产开始加大在一二线城市的布局;另一部分房企则依然坚定看好三四线城市，同步加大布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同时，抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期，用高周转方式快速拿地、销售，以期实现企业短期业绩的快速提升。

　　其三，部分房企拿地体现出“心有余而力不足”，部分房企的拿地资金受限明显。拿地资金主要来源于融资以及预售款项， 2018年不少房企融资难度增大，同时部分项目去化速度变慢导致回款同步变慢，在拿地资金层面让不少房企感觉“捉襟见肘”。

　　未来，大型房企拿地节奏依然会保持一定节奏，但房企未来战场将出现明显分化。近期来看，一二线城市的土地资源有限，供应难以明显增加，房企竞争将加剧，地价将温和上涨。三四线城市去库存之后房企补库存，而市场透支、回温有待时日，房企将减少拿地，土地成交将有所减少;在土地财政依赖短期难以改变的背景下，地价也将保持基本稳定。整体而言，展望2019年全国土地成交面积与成交金额均将负增长。

　　行业加快整合

　　根据融创中国发布的公告，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议，拟以125.53亿元收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。其中，北京项目总建筑面积约为66.85万平方米，上海项目约为62.80万平方米。交易标的净资产约89.59亿元(截至2018年11月30日)。此次交易融创将支付总对价为148.87亿元。其中，现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

　　融创中国表示，北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，属于稀缺的大体量优质项目。该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，进一步巩固在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。

　　据知情人士透露，早在2017年底，融创就鲜少在公开市场拿地，通过收并购以控制风险，并积极增加现金储备。公司2018年半年报显示，截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与2017年末持平。2018年下半年以来，融创加紧销售步伐并回笼资金。2018年集团实现合约销售金额4649.5亿元，同比增长27%。销售额增长，但融创购买土地依然审慎。

　　泛海控股则表示，自2014年初以来，逐步确立了由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司转型的发展战略。近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目，特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低，流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。若此次交易顺利实施，受房地产调控政策影响严重的北京、上海项目将剥离出地产板块，既能改善资产负债结构，同时有利于聚焦武汉中央商务区等优质项目。

　　事实上，相关房企近期收购动作频繁，特别是万科等大型房企收购行为明显增多。1月18日，嘉凯城公告了转让房地产项目资产包进展情况。2018年10月31日，公司及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让5家房地产公司项目的股权，被杭州锦蓝竞得。目前第一期股权转让款共计1.775亿元已经支付，并于近日完成上述股权转让工商变更手续。企查查工商登记信息显示，杭州锦蓝实际控制人为万科系企业。

　　华夏幸福此前公告，旗下多个环京项目的土地被万科接盘。公告显示，万科拟收购华夏幸福旗下5家公司股权。这5家公司持有涿州、大厂、廊坊和霸州住宅用地共10宗，总用地面积约33.93万平方米，交易对价约为32.34亿元。

　　拿地意图明显

　　从公告内容看，上述多数股权受让方的主要目的是为了拿地。以万科接盘华夏幸福为例，上述环京项目土地均价超过1万元/平方米。与当前环京房价相比虽价格较高，但整体看上市公司通过竞标拿到环京项目的数量并不多。而通过竞拍拿到环京土地的企业，不少将采取合作形式共同开发。

　　以京投发展为例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益达生投资公司组成的联合体收到了三河市国土资源局的成交确认书，以2.55亿元的价格获得位于河北省三河市燕郊高新区地块的使用权。其中，建设用地面积为5万平方米，建筑控制规模为15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

　　诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，通过股权收购拿地价格通常相对较低。同时，相比竞标拿地，股权拿地的流程更简单，且受让方拥有更多话语权。此外，竞标拿地的项目通常都有配建面积等限制。而通过股权拿地可选范围更大。

　　陈雷强调，企业通过股权收购方式拿地只是一种手段。整体看，竞标拿地仍是房企拿地主流。除非经营困难、面临较大的资金流动性压力或不看好出售地段未来发展前景，否则项目出让方很少会主动卖地。

　　易居研究院首席分析师严跃进则表示，从当前房地产市场情况看，不少“地王”项目面临较大经营压力，无论是单价“地王”还是总价“地王”。这类项目对一些开发商而言心有余而力不足。在这种背景下，催生了很多股权转让或合作开发的案例。一方面有利于土地项目的开发进度，加速周转;另一方面，可以使资源得以更合理地利用。受让方可以强化规模优势，出让方可以缓解资金压力。

　　集中度提升

　　值得注意的是，上述现象使得房地产行业集中度进一步提升，业绩加速分化明显。这从2018年房地产上市公司业绩预告中可见一斑。

　　从部分预亏的公司情况看，转让土地、逐步剥离房地产业务的情况增多。以中房股份为例，由于主营房地产业务可销售房屋减少，预计2018年全年业绩首亏。公司表示，2008年以来，公司房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。目前，中房股份的收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。因此，公司决定置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势突出、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

　　与之相对是一线龙头房企业绩保持良好，销售业绩和市场份额进一步提升。根据克尔瑞地产研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，2018年TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。在前三位企业中，碧桂园全年实现销售额7286.9亿元，同比增长32.3%;万科和恒大同比增幅分别为14.5%和10%，增长稳定。土地储备方面，26家房企新增土地货值超过千亿元，22家房企新增土地建筑面积超过千万平方米。其中，碧桂园、融创中国、中国恒大、万科地产、保利发展5家房企新增货值超过4000亿元。

　　(房掌柜整理自中国证券报、21世纪经济报道)