房地产行业集中度提升 多家大型房企通过股权收购拿地

　　拿地意图明显

　　从公告内容看，上述多数股权受让方的主要目的是为了拿地。以万科接盘华夏幸福为例，上述环京项目土地均价超过1万元/平方米。与当前环京房价相比虽价格较高，但整体看上市公司通过竞标拿到环京项目的数量并不多。而通过竞拍拿到环京土地的企业，不少将采取合作形式共同开发。

　　以京投发展为例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益达生投资公司组成的联合体收到了三河市国土资源局的成交确认书，以2.55亿元的价格获得位于河北省三河市燕郊高新区地块的使用权。其中，建设用地面积为5万平方米，建筑控制规模为15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

　　诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，通过股权收购拿地价格通常相对较低。同时，相比竞标拿地，股权拿地的流程更简单，且受让方拥有更多话语权。此外，竞标拿地的项目通常都有配建面积等限制。而通过股权拿地可选范围更大。

　　陈雷强调，企业通过股权收购方式拿地只是一种手段。整体看，竞标拿地仍是房企拿地主流。除非经营困难、面临较大的资金流动性压力或不看好出售地段未来发展前景，否则项目出让方很少会主动卖地。

　　易居研究院首席分析师严跃进则表示，从当前房地产市场情况看，不少“地王”项目面临较大经营压力，无论是单价“地王”还是总价“地王”。这类项目对一些开发商而言心有余而力不足。在这种背景下，催生了很多股权转让或合作开发的案例。一方面有利于土地项目的开发进度，加速周转;另一方面，可以使资源得以更合理地利用。受让方可以强化规模优势，出让方可以缓解资金压力。

　　集中度提升

　　值得注意的是，上述现象使得房地产行业集中度进一步提升，业绩加速分化明显。这从2018年房地产上市公司业绩预告中可见一斑。

　　从部分预亏的公司情况看，转让土地、逐步剥离房地产业务的情况增多。以中房股份为例，由于主营房地产业务可销售房屋减少，预计2018年全年业绩首亏。公司表示，2008年以来，公司房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。目前，中房股份的收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。因此，公司决定置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势突出、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

　　与之相对是一线龙头房企业绩保持良好，销售业绩和市场份额进一步提升。根据克尔瑞地产研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，2018年TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。在前三位企业中，碧桂园全年实现销售额7286.9亿元，同比增长32.3%;万科和恒大同比增幅分别为14.5%和10%，增长稳定。土地储备方面，26家房企新增土地货值超过千亿元，22家房企新增土地建筑面积超过千万平方米。其中，碧桂园、融创中国、中国恒大、万科地产、保利发展5家房企新增货值超过4000亿元。

　　(房掌柜整理自中国证券报、21世纪经济报道)