房地产市场进入调整期 房企职业人离职率仍居高不下

  房地产行业作为资金密集型行业，其人力成本向来不是主要成本。一般而言，市场良好之际，管理费用只是房地产成本中的“小钱”，但到了行情较淡甚至惨淡时，人力成本的“小钱”就会变成每家房企严格死守的“大钱”。如今，随着调控进入深水区，为追求利润最大化，各大房企都开始“向管理要效益”，人均产能成为每家公司的关注要点。人员的冗余将影响成本，因此地产公司都开始严进宽出。一些中小房企，在沉重的资金压力下开始精简人员，采取了冻编减编、重新竞争上岗、人才优化计划、降薪等方式缩减开支。

  在行业处于周期性下行态势阶段时，房企面临着巨大的内外部压力，而这极有可能只是考验的开始。

  内忧外患下，开发商在加紧出货变现、回笼资金的同时，也开启了一个内部管理优化的新周期。行业由此进入了一个加速洗牌、转型升级和优化的新阶段。

  行业周期之变，促人才结构“质变”

  2015年至2018年上半年，行业处于上升期，多家房企的投资、营销方式依然保持扩张态势。但进入2018年第三季度后，房地产市场热度骤降，房企策略也由积极扩张转为收缩，并开始着手为过冬作准备。

  面对内外部环境的不确定性，不少开发商将对行业的焦虑转化为对企业人事架构的大幅升级调整。在市场由热转冷的快速变化期，房企老板与职业经理人之间的摩擦，会较以往更加明显。

  相较而言，当市场处于上升期时，一些公司对财务及营销管理人员提出的目标，更多着眼于规模上的扩张;当市场步入下行期时，所提出的要求则变为加快资金回笼，财务及营销管理人员的压力陡然之间变得更大。船大难掉头，这时，掌舵者与左右副手们的分歧会更大。

  因此，有业内人士指出，房企高管的集中离职，其背后或暗喻房企对未来战略方向的转变和调整。排除掉个人职业发展因素，房企高管离职与市场环境的变化休戚相关，曾经靠“资源导向”谋生的职业高管注定将面临挑战。

  克而瑞资深研究经理杨科伟认为，“当市场出现重大变化时，公司运营策略不得不根据实际情况进行调整。当市场由快增长转为慢增长、公司从扩张变为观望甚至收缩，一些人事调整就不只是个人原因，还折射出换档期的特质。”

  对于高管离职原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，行业发展降温，自然使得房企经营所面临的压力加大，各大公司年底往往会制定新的战略，因此，传统的营销模式就会面临挑战，这对于财务及营销管理人员来说影响是最大的。但由于本身管理层的资源还很稀缺，离职或谈不上被迫，可能和管理者自身考虑有关。

  有分析还认为，这是房地产市场由增量开发进入存量时代之后的一种必然调整。在增量开发模式之下，一些从业者靠着资源谋得高管职位，但在存量时代，房企的策略开始发生明显变化，更需要那些具备跨产业、资本运营等能力的产融销复合型人才。也就是说，新的时代背景下，只靠拿地已经无法跟上发展的脚步了。

  时下的行业处在变革深水区，以往快进快出的企业发展模式已不能适应新业态、新形势。此前，金辉集团股份有限公司执行总裁、董事陈朝荣在由中国建设报社主办的第八届责任地产高峰论坛上表示，“过去十几年来，从住房产品稀缺到如今存量积累到一定量级，开发商赚的是城镇化、货币宽松的红利。从某种程度上说，过去10年~20年开发商迅猛发展是基于时代给予的盈利机会。未来，不同城市的销量会逐渐趋于饱和，小城市到大城市的总量都会趋于饱和，但结构性的稀缺是长期存在的，特别是大中城市。”

  “存量房时代强调的是跨产业的运营能力、资本运营能力和金融运营能力。只会‘拿地’的人已经不吃香了，目前房企最需要的是产融销复合型人才。当下很多地产人都要经历新一轮的市场洗礼，房企人员调整的实质是未来战略的调整，而这种调整还会持续。”中房数据研究院院长陈晟曾对媒体说道。

  值得注意的是，在人事流动的背后，新城控股副总裁欧阳捷指出了一种特殊现象，即房地产行业正面临中高管人才过剩现象。“大企业整体来看不太愿意要小企业的高管。像新城控股早在2013年就提出过不会招收中小企业的高管，因为这些人现在所做的事情是我们五年前就做的事情。从这个角度说，中高管人才过剩了。”

  “除了受到业绩考核的影响以外，部分房企发现传统房地产开发模式存有瓶颈，开始进行战略调整。房企的战略调整主要有两个方向，一是进行多元化发展，二是开拓房地产上下游产业链。新的企业战略的实施，需要适合的管理人员，所以房企也会对原有的高管人员职务作出相应调整。”资深地产分析师认为，这一轮离职潮也是行业往纵深处改革发展的信号。行业企业内部洗牌，对职业经理人提出了更高要求。