【掌柜日报】千亿房企规模野心最大 各地现罕见土地流拍现象

　　相较于2017年，2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38，房企拿地明显更为保守，各地都出现了罕见的土地流拍现象。据克而瑞统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。

　　但是，长远考虑，房地产企业要想在规模上更进一步，储备余粮则是必不可少的战略。为一探房企2018年度扩张投资野心，计算出每家企业的拿地金额与销售额之比，并以该指标进行总体排名得出榜单。

　　总体而言，中小型房企保持了高强度投资，百亿量级的卓越集团排在总榜单第一位。不过，千亿房企在规模上仍然保持了扩张速度，前十名中有七家房企都是在近两年进入的千亿行列，包括旭辉、中梁、龙湖、远洋、金地、招商、金茂等。大型房企，碧桂园、万科、融创都在榜单前20名以内，看来嘴上说着要收敛的他们实则还在扩大规模，保持稳步前进。

　　头部企业的投资平衡术

　　根据榜单，销售额3000亿量级的6家头部企业中，除恒大、绿地投资强度排名靠后外，其余四家，即碧桂园、万科、融创、保利，则都排在20名以内，投资强度并不弱。这似乎与2018年企业纷纷表态减速发展、谨慎投资相矛盾。

　　那么，事实是怎样的呢?

　　对比2017年的投资强度，碧桂园、万科、融创在2018年度的投资强度的确有在收敛，其中碧桂园的收缩最大，拿地销售比同比下降31.3%，万科、融创则分别下降5.4%、12.5%。不过，受去年整体环境影响，所有房企投资都在收紧的情况下，这三家企业上述投资强度下降幅度与其他50强房企相比，降幅并不算高。这说明，对于头部开发商来说，其积极拿地和投资的意愿还是很强。

　　不过，从榜单中另一个细节中我们也可看出头部企业投资已趋于谨慎，以及在保持规模和稳定发展之间的权衡。即碧桂园、万科、融创、保利这四家企业的拿地销售比值较为接近，基本在40%上下浮动，碧桂园为43.2%、万科44.3%、融创44.2%、保利45.3%。

　　千亿房企规模野心最大

　　根据榜单，前十五名的位置基本被中小型房企包揽，百亿量级、销售额排名第48位的卓越集团，以72.7%的投资强度排在榜单首位。而与卓越销售额接近的合景泰富、东原地产也都以高强度投资排在前列。

　　小型房企的高强度投资也不难理解。年度销售额50强已是一个红利门槛和评判标准，去年在融资难、融资成本不断攀升的背景下，多个大型银行被曝已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

　　2018年，行业加速聚拢，越来越多的企业突破了千亿门槛，“越大越强、强者恒强”的趋势愈加明显。根据榜单，千亿房企的拓储力度在代表房企中表现较强，排在榜单前列的几乎都是千亿房企，其中不乏今年的千亿新贵，中梁、正荣、金茂等，他们的拿地销售比基本保持在5成水平。

　　千亿房企如此投资力度，也为未来更大的规模奠定了基础。以旭辉为例，2018年旭辉拿地很积极，以1019.5亿元的拿地金额位列前五十强中的第九名。由于拿地金额较高，因此，旭辉以62.7%的拿地销售比位列投资强度榜单的第二名。2018年度旭辉的销售额为1625.2亿元，同比增长约五成，以2018年的拿地强度来看，2019年旭辉的销售额值得期待。

　　其实，和百亿房企想进入千亿房企、千亿房企想进入一个更高梯队的心理路径一样，伴随马太效应的放大，行业集中度加剧，优质资源和核心资源也统统在向优质企业聚拢。评判企业是否优质的标准中，规模必不可少。

　　近几年，千亿军团的扩充速度远超想象，已进入千亿级别的房企并不意味着就可以高枕无忧了。数据显示，2018年，千亿房企共有30家，2017年，这一数字则是17家，一年时间近乎翻番。将时间轴拉长，2015年，这一数据对应的是7家，2016年为12家，三年间，千亿军团扩充了3倍之多，年复合增长率超过60%。

房企投资发展状况

　　重点房企资产分析：1)上半年 16 家重点房企中 9 家资产增速放缓，新城、滨江、蓝光及招蛇增速靠前，超过 20%：2)从资产受限情况来看，分化较大，受限资产占总资产比重最高的为泰禾，达到 43%，而金地、万科、华夏及招蛇占比不到 5%;3)货币占总资产的比重在 7%-16%之间，上半年 6 家房企货币水平相对去年末有所下降，其中华夏的降幅达到 37.5%，主要是偿还债务支付的现金大增，此外首开近两年货币水平也均有下滑，而保利、泰禾及蓝光连续两年维持了较高的增速;4)重点公司资产依然以存货为主，占比在 41%-71%之间，其中金地、新城及万科存货占比不到 50%，而华发、泰禾及荣盛超过 65%。上半年多数重点房企存货周转率放缓，仅 7 家相比 2017 年同期有所提升，若与 2016 年上半年相比，仅绿地、阳光城、首开及华发周转加快，绿地建筑业务比重较大可比性较差;5)有 7 家重点房企采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，包括投资性房地产占总资产比重较高的新城、泰禾及金地，其中新城占比超过10%;6)此外 16 家重点公司中有 10 家其他应收款占比超过 10%，新城及金地超过 20%，其他应收款主要是与关联企业的往来款。