2018上海楼市关键词出炉 有哪些是让你记忆犹新呢？

      2018年上海楼市波谲云诡，这一年，政策上，企业购房受限、 新盘认筹新规引发思考；这一年，项目上，“前滩传奇”、“豪宅走俏”、“地王入市”等字眼频频出现在媒体上；这一年，土地方面，低溢价成交已成常态，租赁宅地成交频繁；这一年，房企资金吃紧，高喊“活下去”；也在这一年，“链家涨中介费”“首套房利率调整”等讯息也让市场弥漫着浓厚的焦虑情绪……

　　因此，房掌柜根据上海房地产行业的大事件进行梳理，总结出十大“关键词”，有哪些是让你记忆犹新呢?

　　1、企业购房受限

　　企业买房其实一直都存在，但由于上海买房限购、限价条件下，个人手里的房票已用尽，唯独企业这扇大门还无条件的敞开着，给了资本套利的渠道。4月10日，豪宅项目翠湖天地购房者认筹名单公布，其中公司客户有214组，占比约55.6%，达到了总人数的一半还要多。

　　翠湖天地事件后，上海政府对企业购房进行了政策调整。

　　7月2日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》并于7月3日起正式施行。规定明确，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从满3年提高至满5年。

　　专家点评：此次上海出台规范企业购买商品住房的相关政策利好保护刚需的个人购房者的利益，体现出上海维护房地产市场秩序稳定的政策导向。

　　2、新盘认筹新规

       7月31日开始，上海拿证新盘在认筹规则中明确提出，同一认筹时间段内，认筹客户至本市其他楼盘进行认筹，本楼盘不予支持。这意味着，同一时间内，一个买家只能认筹1个楼盘。

　　注：同一认筹时段内(自本项目认筹开始至摇号结果公布)，认筹客户至本市其他楼盘进行认筹，本楼盘不予支持。因限购查询过程中审核不予通过的，后果由认筹客户自行承担!

　　此项规定一出，等于认筹了该项目的客户就不能再认筹其他楼盘了。

　　这条新规则杜绝了广撒网重点捞鱼的做法，让大家买到性价比高的盘概率更大了。

　　3、前滩传奇

　　2018年上海最火爆的新房板块，非前滩莫属。“传奇般”的前滩， 2018年共有4个楼盘共开盘6次，共推出2189套房，认筹总计8833组。

　　2018年4月4日，中粮前滩海景壹号认筹，这个项目真的算是上海楼市的一段传奇。

　　共计3127组有效认筹客户进入公证处摇号环节!房源437套，中签率约7:1。

错过中粮前滩海景壹号的2千多组购房者翘首以盼，前滩双子星项目晶耀名邸和东方逸品同步取证认筹，双雄争霸的戏码着实精彩!

　　最终，晶耀名邸116套房源，有效认筹1540人。前滩东方逸品656套房源，有效认筹1638人。

2018年12月29日，前滩迎来最后一次开盘，福晟钱隆广场开盘选房，362套房源883组有效认筹。

　　据前滩区域规划显示，至2022年，前滩将有总计约8300套(合计约87.7万平方米)住宅物业建成，首批供应约1531套(合计约14.6万平方米)在2017年完工，之后另有4100套(面积约43.4万平方米)预计会在2018年竣工。

　　据相关数据统计，截止目前，已经曝光的前滩住宅项目至少有13个。

       4、豪宅走俏

　　基于限价因素，外郊环的新推房源均价要5万元/平方米左右，而中环附近的楼盘均价都在10万元/平方米以内，后者性价比凸显。因此今年成了豪宅(9万元/平方米以上)“丰收年”，成交82万平方米，累计同比增加53.3%。

　　豪宅成交比重抬升，改善产品成交稳定共同推动今年房价继续上行，全年均价53100元/平方米，环比上涨12%，不过相比2015和2016年的疯狂涨幅，今年市场要收敛很多。

　    5、地王入市

　　2016年飞速上涨的房价给房企坚定了拿地的决心，高溢价率仿佛就代表高回报，在上海土地市场疯狂的行情之下地王频现，2016年堪称史上最火爆的地王年。而经过2年的开发建设，到2018年地王项目们也相继入市。

2018年8月9日，松江小昆山地王-中海·九峯里开盘，本次共推出506套房源，386套洋房产品，其中主力户型建筑面积约95㎡，120套合院别墅，其中主力户型建筑面积约135㎡。

　　2018年9月22日，闵行马桥地王-禹洲府名庭开始认筹，推出约680套房源，户型为77-125㎡2-4房，均价4.6W(部分装修)。

　　2018年10月15日，新江湾城地王-融信世纪江湾开盘，推出房源264套，均价：92340元/㎡。

　　2018年12月，奉贤南桥地王-中粮首创禧瑞祥云开盘，认筹金：83万元，本次推2#~10#号楼6-11层洋房房源，共计380套，预计均价约4.5-4.6万元/平，主力户型为90㎡三房两厅两卫，少量110㎡的三房两厅两卫。

　　2018年12月17日，松江泗泾地王-融创壹号公馆已经取得预证，预计推出建筑面积约85-121㎡三房/四房，总价380万起，已开始认筹，认筹金额：20万。

　　2018年12月11日，松江地王-合景天悦开启认筹，认筹金：20万，推出建筑面积约90-121㎡产品。

　　2018年11月28日，虹口凉城地王-虹口新城金茂府开盘，推出户型：106㎡的3房和148㎡的4房，价格：单价均价约10.2万元/㎡左右，认筹金：250万元。

　　2018年12月，青浦徐泾地王-中骏天珑取证，推出房源105套，全装修房，户型面积约：92、94、95、99、118平米，全部是装修三房两厅两卫。均价：5.8万元/㎡，总价区间：395万元-724万元。

　　此外，2019年有望上市的“地王”项目还有(金地祝桥地王)金地公元2040、(建发嘉定地王) 西郊金茂府、(建发顾村地王) 央玺、(葛洲坝青浦地王)葛洲坝紫郡、(保利周浦地王)保利颂、(碧桂园朱家角地王)东原碧桂园、(中骏第二个徐泾地王) 中骏天璟、(信达顾村地王) 信达泰禾海上院子等。

　　6、土拍零溢价

　　土地市场是楼市温度的另一种体现，今年上海经营性土地市场延续去年冷清格局。2018年上海土地市场上“零溢价”成交的比例颇高，溢价率创近年来最低。

　　低溢价是主流。从平均溢价率走势可以看出，个别月份出现走高外，绝大部分处于低位运行，尤其是下半年，几乎都在1%以内运行。

专家点评：土地零溢价其实很大程度上是因为房企资金收紧了，尤其是销售市场降温以后，这会对相关开发商的土地交易形成阻力。还有一个关键的原因在于“上海拍地是招标挂牌复合方式打分的”，中小房企很难有竞拍资格。

　　7、租赁住宅用地

　　租赁住宅用地占重要比重。2018年上海租赁住宅用地共成交33幅，未来至少可以提供35077套租赁用房。从区域分布来看，杨浦、静安、浦东等市区范围仍是主要成交区。今年松江、青浦、宝山等外围区域成交逐渐增多，但是这些地块离开轨道交通站点不远。虽然租赁地块质地不错，但从成交价格来看，楼板价多为市场价格的2折左右，延续去年低价成交惯例。当然，这些地块最终也被国企和央企瓜分。

       8、活下去

　　9月28-29日万科在深圳大梅沙举行秋季例会，口号是“活下去”，在朋友圈刷屏。

当时，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。

　　郁亮甚至直白地表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　随着房地产调控持续深入，以往楼市传统销售旺季“金九银十”在今年成色不再。越来越多的买房者开始驻足观望，新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求，到现在可以挑挑捡捡，不再排队抢购。楼市市况的变化已令绝大多数房企转变，认清现实，通过加速项目去化速度回笼资金

　　点评：高周转成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。

　　现金流对房企的重要性不言而喻，房企争相降价促销就是为了在当前时点能够快速回笼资金，保障企业各项业务顺利开展，因为随着偿债高峰的来临，不少房企已切身感受到生存压力。房企融资变得越来越难，融资成本也高。

　　9、链家提高中介费

　　11月16日起，上海链家提高二手房中介费率，由原来的总共2%，提高到3%，其中买家承担2%，卖家承担1%。这意味着，上海链家将告别2%的中介费时代。而实际上，在一线城市以及重点城市中，上海的中介费一直处于最低水平，北京中介费率为成交额2.7%，深圳行业平均水平为3%，广州平均水平同样为3%。在正式上调上海中介费率之前，链家在北京召开发布会，宣布了其品质提升计划，包括提升客服体系、30124客诉响应机制、9大安心服务承诺赔付机制等。也就是说，链家对提价已经有一些战术上的准备，链家希望通过更好的服务内容来增加上海客户对上调佣金的适应程度。

　　此番上海链家上调中介费的举措，影响最大的自然还是作为买方的置业者。

　　尽管按规定买卖双方都需要支付费用，但实际交易中大部分都是购房人独自承担2%的中介费，一般只有卖家急于出手时才可能承担1%。而上海链家将佣金比例从2%提高到3%之后，买方的压力再度提升。

　　10、首套房利率调整

　　8月9日，工行和农行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，二套上浮10%不变。

　   这一消息成为当日自媒体头条，被解读为水漫楼市，不过很快就发生了变故。

　　8月10日下午，工行、农行上海分行作出回应，个人住房贷款利率政策没有作出调整，甚至连原来执行9折的建行，都开始上调到了9.5折。一天之内，利率下调又上调。

　　2018年上海楼市在一片风起云涌之下也是暗流涌动，不过也是平稳度过了2018。2019在“房住不炒”的主旋律下，上海楼市将开启新的篇章。