2018年可以说是中国房地产调控历史上政策出台最频繁的年度。据不完全统计,与房地产相关的各项调控措施已累计出台450次,同比2017年上涨75%且刷新历史记录。随着调控效果的持续现象,对于房地产企业而言,也在逐步调整自身定位。
如碧桂园方面表示,宁可发展慢一点,也要发展稳一点;中海地产方面也表示,宁可错失机会,也不投错地;再比如恒大方面表示,要从过去以规模取胜,逐步转向更加注重销售质量;此外,保利方面也在积极应对宏观调控与行业环境变化,不断微调战略方向,灵活修正经营策略,整合上下游资源优势。
“目前对于房地产开发商来说,已经呈现出一边倒的趋势,认为楼市会继续处于下行通道中,因此,战略调整势在必行。”一位来自中国指数研究院的分析师如是说。
58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称,刚刚过去的2018年,房企在追求规模化的同时也做出了部分调整,一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变;一部分房企选择“多元化”,在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇;还有一部分房企加快在房地产领域的深入布局,通过并购做大做强。
如绿地集团宣布核心产业战略升级,通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团,推动相关重要产业实现跨越式发展。
事实上,对于房地产开发商而言,除了要应对来自行业外部的挑战外,在融资方面的强压之下,行业内部的激烈竞争也在加剧。
张波预计,2019年房企之间的并购重组以及项目转让或更为普遍。
中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时同样认为,2019年房地产行业并购重组将会有一波不小的浪潮。数据显示,2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰,规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,叠加结构性去杠杆政策的延续,预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。
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在调控和融资收紧的背景下,内地中小房企赴港IPO形成一股热潮。
12月20日,万城控股正式赴港敲锣,这是今年以来继弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、恒达集团之后,在香港交易所上市的第六家内地房企。
时代周报记者统计,在今年已有包括正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、海伦堡、恒达集团、中梁控股、奥山控股、万城控股以及万创国际在内的12家房企奔赴香港资本市场。
在热闹的上市潮背后暗藏隐忧:资本市场反响平平,申请上市的房企普遍面临着低估值的困境,不惜折价上市来赢得生存空间。而在获得资本市场的入场券后,如何保持核心竞争力,实现持续性盈利成为这些房企下一步的发展命题。
赴港上市潮
随着地产行业集中度的提升,规模竞争越来越激烈,为了赢得更多的市场话语权,在夹缝中求生存的中小房企纷纷开启急速扩张模式,这也导致企业负债率居高不下,现金流持续恶化。
与此同时,融资渠道的全面收紧和融资成本的逐渐高企,使得这些财务状况并不乐观的房企更是雪上加霜。在当下,登陆资本市场显得尤为迫切,而赴港上市成为这些房企最后的救命稻草。
苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙向时代周报记者表示,当前,房地产市场融资难是前所未有的,特别是中小房企。同时,A股基本上向房企IPO关上了大门。
他说:“境外融资成为中小房企融资的可行通道,特别是香港股市,任何公司只需要符合上市规则、财务信息披露完善等要求,都能够通过注册制上市。”
老虎证券团队向时代周报记者分析,房企选择在港股上市是因为香港的上市条件较宽松。对盈利水平的要求相对较低。另外赴港上市不需要排队,上市周期相对较短。大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展,因此时间窗口很重要。
从今年开年以来,各大中小型房企便纷纷开启了赴港上市的旅程。
1月11日,福晟国际完成借壳,正式登陆资本市场。同月,正荣地产集团有限公司也在港交所所正式挂牌上市。
无独有偶,今年4月,弘阳地产向港交所提交IPO招股书。同样火速上市的还有大发地产,该公司于4月26日披露招股书,经过为期半年的等待后于10月11日正式启动上市。
而美的置业、万城控股则分别在5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股书。
在8月30日提交IPO招股书的恒达集团有着颇为坎坷的上市之路。据悉,这是其第三次到香港申请IPO,前两次分别为2017年6月以及今年3月。
随后,南京的银城国际、杭州的德信中国也相继在9月12日、9月18日披露招股书。
从目前结果来看,今年以来申请在港交所上市的12家内地房企中,已有正荣、弘阳、大发、美的置业、恒达、万城控股6家房企成功登陆港股。
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