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土地价格持续低位徘徊 一二线城市土地出让收入缩水

桂林房地产网-房掌柜 2018-12-25 04:22:55来源:房掌柜 整理
[摘要]​12月24日,北京市以拍卖方式出让怀柔区一宗地块,本次出让限定商品住房销售价格

12月24日,北京市以拍卖方式出让怀柔区一宗地块,本次出让限定商品住房销售价格,并设定土地合理上限价格。该地块最终仅获一轮报价,以25.55亿元底价拍出。

  “本地块属于北京远郊区,地块属性相对复杂,所以再次出现底价成交。”中原地产首席分析师张大伟认为,“2018年‘限竞房’地块已经达到85宗,全年土地市场即将收尾。” 张大伟进一步指出,“截至日前,北京市2018年已经成交土地1613.69亿元,预计全年土地成交金额大约在1680亿元左右,相比2017年全年的2609亿元减少四成。”

  事实上,不仅仅是北京市,由于2018年以来土地流拍数量明显增加,土地价格持续低位徘徊,溢价率大幅降低。综合全国数据来看,年内主要一二线城市土地出让收入普遍缩水。

  中国指数研究院近日发布的数据显示,2018年1-11月,全国300个城市住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。前11月各类用地成交楼面价为2151元/平方米,同比下跌10%。其中,住宅用地成交楼面价为3781元/平方米,同比下跌8.4%。溢价率方面,前11月300个城市各类用地平均溢价率为14.2%,较2017年同期下降16.4个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为16.1%,同比下降19.5个百分点。

  此外,2018年全国土地市场流拍宗数创下新高。今年1-11月,全国300个城市共流拍700宗住宅用地,总规划建筑面积为8534万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%,为2010年以来的最高值。

  中指院相关负责人分析认为,“年内房地产供需两端信贷资金逐渐收紧,加之土地出让限制政策频出,竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。”

  业内普遍分析认为,全国土地市场在2018年下半年以来明显降温,既有市场调整后开发商预期改变的因素,也有资金紧张投资收缩的影响;但更关键的是,过去一轮市场周期,地价上行面临房价预期止涨的冲击,房企对于高地价愈发慎重,更多企业选择观望和等待。

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  近期,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,引发市场热议。四大一线城市二手房价环比全部下跌、全国房地产市场单月销售面积增速持续下滑等信号,楼市下行趋势开始显现。而在土地市场上,由于开发商预期降低,拿地积极性下降,土地溢价率普遍大降,打下了楼市理性发展的基础。

  今年以来土地市场出现明显降温,溢价率普遍大降。数据显示,101个城市今年住宅土地成交溢价率平均值为19.21%,较去年的39.6%大幅下滑,也低于2016年的34.45%。四季度以来,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率仅为7%。

  土地溢价率下降的原因是多方面的。首先,持续的调控政策让市场出现明显降温,地产商回款难度增加,融资成本上升,不论是对未来市场的预期还是手中的资金状况,都使其在拍地时更加谨慎和理性。另外,国家出台了一系列的土地出让措施,条件苛刻,迫使地产商拿地较为谨慎。当然,部分土地的性质,也可能导致溢价率的下降,比如土地处于偏远的郊区,以及共有产权土地的入市等。

  总体看,1~11月份开发商购置土地面积同比增长14.3%,土地成交价款增长20.2%,土地单价仍处于高位,但溢价率的下降显示出理性已经主导了土地市场,未来房价继续大涨已无基础。从历史数据来看,较低的土地溢价率往往伴随着房价的稳定,以房价相对稳定的2011年至2014年为例,数年的溢价率平均值全部低于20%。反之,较高的土地溢价率伴随着房价的大幅上涨,较明显的例子就是2016年和2017年土地溢价率相伴房价大涨。

  地价通常占房价30%左右,土地溢价率下行、土地价格增速放慢,加上销售放慢,体现在房价上就是略有下调。但是,仅从溢价率下降、土地市场降温还不能得出楼市将迎来拐点的结论。溢价率虽然下滑幅度很大,但平均仍然是溢价成交,整体土地价格还没有出现下降,因为随着基建的完善,政府挂牌底价也往往会有所提升,溢价率大幅下降只是大幅减慢了地价上升的速度。

  房价畸高导致各种社会成本上升,已经是经济运行中的一个重要矛盾。土地市场降温后将有助房价回归稳定,能够让全社会摆脱焦虑症,正本清源,有效吓阻赚快钱的冲动,实体经济能够得到更多新鲜血液,让楼阁建设在坚实的地面上。目前土地价格和房价的变化总体是积极的,地方政府切不能因为短期财政遇到压力而放松调控,毁掉当前稳定大好局面。只有保持政策定力,坚决落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央精神,房地产市场乃至整个经济才可能长治久安。

  (房掌柜整理来自经济参考报、证券时报)

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责任编辑:简艳霖

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