长租公寓发展将遇分水岭 集中式公寓是未来发展方向

集中式公寓轻资产模式是未来长租公寓发展的方向，2019年将是长租公寓发展的一个分水岭，也将是轻资产模式爆发的一年。

在“租购并举”的政策主导下，2018年长租公寓持续受到市场和资本青睐，同时也因为出现爆仓、租金贷、甲醛等各种问题而饱受争议。那么，2019年长租公寓行业的发展趋势如何？

12月14日，魔方生活服务集团CEO柳佳在接受包括《每日经济新闻》在内的多家媒体采访时表示，2019年这个行业还是个洗牌的过程，有盈利能力的、专业的公司会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局，并购还会发生。同时，房东东公寓培训学院创始人全雳则将2019年定义为“长租公寓分水岭的一年”。

对于租赁行业出现的租金贷、长租公寓爆仓等事件，柳佳认为，一些企业发生资金链断裂，主要是用租金贷的方式透支了客户，是过于快速地追求规模造成的。其实这个行业要追求有效的规模增长，必须在盈利前提下追求规模。如果是靠短期亏损扩张规模，并不注重盈利，那这个规模只会死得更快。

柳佳表示，长租公寓行业最重要的是安全问题，消防、甲醛等问题其实给行业带来了很多负面影响。而租赁行业作为一个服务业，尤其是人群密集型居住的服务行业，最重要的就是安全问题。以魔方为例，企业在消防设施设备、治安管理、日常服务规范、产品设计等各方面都有严格要求，确保租客的人身安全和健康。

从行业角度来看，全雳直言，长租公寓行业这些问题早一点出现会更好，当问题出现后，有没有解决问题的答案更重要。

柳佳则表示，一些公寓爆仓等事件的发生会打击这个新兴行业的发展。本来目前政策就不是很齐全，还在研究规范中，可是却出现很多负面、低效的企业，此时头部企业更要承担社会责任，共同推动行业的健康发展。其实租赁行业是百花齐放的，几万亿元的市场空间，目前品牌集中度不到5%，根本谈不上竞争。企业要提高自身的运营效益，共同提升行业效率，有效整合资源才是生存之道。

此外，面对备受关注的租金上涨问题。柳佳认为，这是由供需矛盾造成的，是户型、地段、价格三个错配造成了租金上涨问题。具体而言，一是租赁市场上一室一厅户型最受欢迎，但开发商造的房子很少有一室一厅的；二是地段方面，年轻人多愿住在离市区和工作地更近的地方，但现在的新房多建在郊区，并不一定匹配年轻人的需求；三是价格错配，市面上人均租金成本1500元/月以下的产品稀缺，而北上广深一个合租的单间也得2000元~3000元/月。

谈到未来长租公寓的投资趋势，全雳认为，集中式公寓轻资产模式一定是未来长租公寓发展的方向，2019年将是长租公寓发展的一个分水岭，也将是轻资产模式爆发的一年。未来长租公寓行业将呈现“两头大、中间小”的特点，头部企业越来越集中，而中小型企业在融资、资源获取等方面越来越困难，很可能选择被并购或者转型。经过沉淀后，品牌运营商可能也就20家。

全雳表示，未来长租公寓一定是轻资产、重资产分离。目前乐乎、窝趣、包括自如等是轻资产模式的公司，魔方生活服务集团也于12月14日宣布全面进入轻资产领域，预计明年会有更多公司进入轻资产领域。

关于未来轻重资产的比重，柳佳表示，目前从收入和利润来讲，重资产占比90%左右，未来期望轻重资产各占50%，甚至出现倒挂，毕竟存量市场规模很大，因此看好轻资产的未来发展。

而关于轻资产的发展，全雳建议，未来企业要做大三种能力：第一是品牌能力，提升整个市场形象；第二是产品力，增加一些产品线；第三是资产管理能力。

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12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018(第三届)中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行，下午时段四场分论坛主题分别为新金融、新职住、新商业，及物流地产。

渤海汇金证券资管董事总经理李耀光做现场演讲时谈到，长租公寓运营主体风险显露，行业分化加速出现。原因有多个：第一是太早的放杠杆导致资本大幅度的进入，赶上今年下半年的资本严冬，钱没有跟上。第二是租金贷引起的风险。第三是行业对于长租公寓的观点也发生了分歧。中国一线城市太早进入了由买不起到租不起的过程，导致市场舆论从2016年对长租公寓的一片看好，到现在有了分化。

一二线城市年轻人流动带来的租房需求上升，是大方向不会变。随着市场的发展，除了运营以外，资本的获得渠道是行业越来越关心的问题，越脱离母体的融资越难。大陆的长租公寓真正发类REITs去年10月份刚刚开始，规模和数量的占比和其他的业态相比规模上相对较小，但类REITs的发展积累了很多的条件，从地价和管理增值上，越来越多中国资本市场的投资人已在理解这个行业。

(房掌柜整理来自每日经济新闻、乐居财经）