楼市调控仍是严字当头 限购限贷限售不会大面积取消

　　房企单月销售业绩同比连续下降、一线城市二手住宅价格连续数月环比下跌。时至年末，房地产行业种种迹象显示，在限贷、限购、限售以及限价等多重组合拳下，房价上涨势头已被遏制。不过，房企11月发债规模井喷，碧桂园宣布重启投资，近期个别地方微调政策，明年房地产调控是否会有新变化成为各方关注的焦点。多位地产业内人士预计，在“房住不炒”长期基调下，整体保持严调控态势仍将是大概率事件，“稳健发展”仍是房地产行业关键词。

　　楼市进入下行通道

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。房地产的重心在住宅市场，市场下行因素来自投机客全面退潮、首置客购房乏力、改善客出现观望。

　　中国证券报记者走访北京市场获悉，在马家堡、回龙观等二手房交易活跃的区域，不少中介门店一个月都成交不了一单，即使“刚需上车盘”也要大幅下调价格才可能成交。以往一房难求的西城学区房也出现了20万-50万元议价空间。一手房方面，下半年北京大量限价房上市，不少项目去化率不足20%，开发商不得不降价促销以加快回款。

　　国家统计局数据显示，11月4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。房企销售方面，尽管前11个月上市房企销售金额整体仍处于高位，但已有多家企业近两月单月销售金额同比出现下滑。

　　和硕机构首席分析师郭毅表示，目前市场进入筑底横盘阶段，价格下行成为市场趋势。

　　中信证券分析师陈聪指出，房地产基本面向下已确认。到2019年春节，大城市房价还有进一步下行压力，新房市场销售压力还将持续存在，其中小城市的降幅可能更明显。单月看，土地购置面积增速已连续三个月下滑，房地产开发投资增长长期难以持续。

　　限购限贷限售不会大面积取消

　　近期，山东菏泽等部分地区调整房地产调控政策。中原地产研究中心统计数据显示，11月以来发布的楼市调控政策基本以落实之前政策为主。

　　多名业内人士认为，融资方面，房企融资环境在逐步改善，部分城市按揭贷款利率下调且放款周期缩短。郭毅认为，本轮调控中的主要抓手如限购、限贷、限售等不会大面积取消。

　　中金公司首席经济学家梁红撰文指出，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历了两年高于预期的增长后，预计明年房地产投资同比增速可能降至-5%至-10%之间。

　　确保市场平稳运行

　　多位接受采访的业内人士指出，在长期“房住不炒”基调和目前“一城一策”精准调控体系下，房价难以大幅波动，确保市场稳定运行仍将是下一阶段调控重点。

　　某中型上市房企高管表示，我国居民住房状况目前已从绝对短缺进入提升居住环境质量阶段。尤其在二三线城市，不少家庭已拥有多套房产。加之经过上一轮房地产去库存后，居民杠杆率已明显升高，继续加杠杆空间不大。因此，从需求和购买力角度看，房地产市场不会出现大的波动。

　　有业内人士也持类似观点：居民有能力继续加杠杆，但空间不大，尤其是三四线城市居民。如果进行全面刺激，将催生房地产泡沫。当前库存水平不高，一旦房屋成交快速上涨，房价将面临新的一轮上涨。

　　中信证券研报指出，明年或推出更深度差别化住房信贷政策。例如，推出更深度差别化住房信贷手段，保障一部分应保障家庭住房信贷需求。

　　欧阳捷认为，“房住不炒”仍是长期政策基调，调控不会退出。

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近日，菏泽市住房和城乡建设局网站发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建(2018)7号）中，提出取消新购住房限制转让措施。如果从限售政策发布之日算起直至取消，该限售政策实施不足14个月。

　　菏泽取消限售

　　此外，该《通知》中还提出要降低菏泽市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。这对于当地的房地产开发企业的资金运转也是一个利好消息。

　　随着菏泽解除住房限售政策，未来其他限售城市会否跟进则成为业内的关注点。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向长江商报记者表示，菏泽此次出台限售政策信号意义极强，此类城市的政策会造成很强的示范效应。在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

　　事实上，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从上海易居研究院近日发布的11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

　　严跃进对此分析认为，三四线城市过去库存消化速度较快，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，库存基本面在发生变化。此外，从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

　　在严跃进看来，菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策对于市场交易影响还是存在的，对于当前下行的楼市会产生托底效应，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

　　更多城市或松绑限售

　　2016年9月底以来，楼市“调控补丁”频出。具体而言，2016年9月30日各地开启限购政策被认为是打响楼市调控的第一轮。2017年3月17日，以北京为调控范本，各地开启楼市调控升级，各地开启限售模式。第三轮调控政策则从2017年7月开始，租赁成为政策的主要内容，2017年9月开始，第四轮调控开启，三四线城市不断加入楼市调控行列。此后，全国近百个城市纷纷跟进。

　　今年初兰州发文对部分区域取消限购的消息就被市场认为是楼市打响全国松绑的第一枪。但值得注意的是，兰州当时采取的是对部分区域取消限购后，进一步强化价格备案，且主城区大部分区域实行限售。因此，尽管当时引起了市场的极大关注，但没有形成太多的效仿。

　　房地产专家谢逸枫对长江商报记者表示，取消限售可以直接起到稳定楼市预期的最好效果，有利平衡当地供求关系，促进房价合理回归。

　　他预计预计会有更多的地方纷纷加入松绑限售政策的队伍，未来房地产调控去行政化是大趋势，转入市场化的长效机制建设会加快。

（房掌柜整理自中国证券报、长江商报）