盛松成：楼市调控初见成效 2019年房价不会大幅下降

　　我们比较一下美国的数据，根据美国商务部的数据，美国去库存的周期是多少?6.8个月，我们现在只有两个月，当时才四个月，美国六个月，比我们高。而且我们还要考虑到城市化的进程，美国的城市化进程已经80%了，我们号称超过百分之五十几，实际上我们没有。我们是根据人口，等到春节了，等到重要节日，上海很多民工回家了，北京很过民工回家了，哪有百分之五十几的城镇人口?实际上如果我们不用人口，而是用其他指标衡量，我们的城镇化最多也就是50%，那和美国相比，相差很多，这样的话，美国的库存比我们更严重。

　　接着我想讲第二个问题，我们现在正处在长期形成的房价看涨预期可能转变的临界点上。什么意思?目前我们国家的房价已经处在一个比较微妙的时期了，通过两三年的调整，从七十个大中城市的房价来看，一线城市的房价在零增长附近波动已经有一年左右了，你们看北京、上海，深圳最近下跌了一点，都是0%、0.1%等等之类的，尽管数据可能有些问题，有人也不是很相信。比如说你把三环的房价和五环的房价相比，那加起来是不同的。你三环少卖一点，五环多卖一点整体房价就下来了。中心城区楼盘少开一点，远的地方楼盘多开一点，房价就下来了，这是一个问题，但是总体还是比较平稳的，大家已经感觉到一线城市的房价通过我们两年多严厉的调控，已经基本平稳了，这是第一。

　　第二，二三线城市，我们由于“930”新政以后，首先把一二线城市的房价压下去，但是房地产企业要活下去，他们资金要运用，怎么办?到三四线城市。所以我们这一次的房价调控又有一个特点，这是从来没有的，中国从1998年房改开始，真正的房地产调控是十五年，也就是2003年非典以后真正开始调控的。我们经过这十五年的调控以后，可以说每次都是越调控越高，为什么?这就是因为我们调控方面出现了一系列的问题。我们都是需求端调控，而没有供给调控。什么意思?我们的调控接近十次，长的三五年，短的一两年，当我们经济不好，马上用房地产拉，然后房地产价格疯长，接着又卡房地产，不管是拉还是卡，主要都是通过需求。首付款、各种信贷政策等等，都是从需求端调控，而从供给端调控相对来说比较少，所以我一直说要供需调控相结合。单一的需求调控有一个大问题，就是把房价预期越调越高，我们十五年的调控，价格没有下来，越调控越高，十年前的房价和现在的房价相差10倍。这就是由于我们的调控反复，使得老百姓基本没有人相信房价会下跌。就是下跌半年一年，我憋着，很快就会上去。

　　现在怎么样呢?现在已经到了这样一个时候，已经到了我国房价相对稳定的时候。这个时候很重要的一条是什么?你到底是放弃最近两三年来的严厉调控，还是回到老路上，摇摆反复，经济不怎么好了，继续放松调控，让房价上去。你们说这样行不行?我说绝对不行。现在市场刚刚形成这样一种预期，即房价有可能不涨或者小幅下跌。我马上会发表一篇文章，我的题目也是“我国房价平稳或小幅下跌是好事”。首先它能够扭转我们长期以来对房地产市场形成的只涨不跌的预期，而这种预期危害很大。只要老百姓觉得你房价不会下跌，你再怎么出政策都没有用。我们现在已经到了这个时候，我今年10月30号在今日头条发表了一篇文章，“扭转房价只涨不跌的预期正当其时”。现在正好是这个时候，如果我们一放，前功尽弃了。如果我们继续调控，三年，五年，八年，人们就会相信中国的房地产会平稳甚至下跌，真正可以实现房住不炒。

　　为什么我说我国房价平稳或者小幅下跌是好事呢，日本房价泡沫的时候，曾经日本有人口出狂言，日本可以把美国买下来，因为日本房价很高。现在我们来看看，我们的一、二线城市房价如果全部加在一起，基本也可以差不多快把美国买下来了，这是一个很不正常的现象。这就是泡沫，泡沫最明显的衡量就是房价收入比，你的收入是多少，房价是多少，这就是房价收入比。我们的泡沫大家都承认，泡沫怎么办?根据我的研究，人类资本主义两三百年，房地产泡沫破灭经常有。但只有一种办法，就是市场的自发行为。他涨，你也没有办法，只能让它涨，他跌，你也没有办法，只能让它跌。美国次贷危机是这样，日本当年是这样，中国的香港也是这样。好，这样一种方法，全世界都是这样。

　　大家想一想，我们的房价泡沫甚至比人家更严重，我们的问题复杂得多，我们还涉及到社会问题，还涉及到贫富差距的问题，大家说我们能这样吗?我们能让它短期下跌15%，三年下跌50%，你们说行吗?肯定不行，这绝对不是中国能够走得通的路。如果中国也是这样，那对中国的经济伤害会特别大，甚至会严重影响到社会稳定。大家说，我说的是不是有一点道理?那么怎么办?泡沫怎么消除?我觉得中国最好的一个办法就是长期坚持房地产调控不动摇，让房价小幅上涨，或者小幅下跌，或者基本不涨。而收入和GDP涨幅远远高于房地产价格的涨幅。我们现在的GDP增速在6.7%、6.8%，实际上我们现在收入增速比GDP增速还高一点点，收入增速基本是7%，如果房价每年下跌1%、2%，或上涨1%、2%，如果我们能够坚持这样，十年，十五年，我们房地产泡沫的问题就解决了，我们贫富差距的问题也会得到比较好的解决。大家想一想，我说的有没有道理。如果我们放任房价上涨，有人说没问题，上海可以涨到三十万。但是涨到三十万，它一定会跌到十万。涨到三十万的时候问题已经很大了，跌到十万的时候就不得了了。所以我们要长期坚持调控政策。我相信中央这一次是下了决心的，就是房住不炒，坚持房地产调控不动摇，绝不半途而废。坚持房地产调控的意义，这是第一条。

　　第二条，也很重要，房地产的利润率和金融业的利润率。请大家看这一张表，房地产的利润率和金融业的利润率，是我们各个产业当中几乎是最高的。

　　2009-2018年三大行业销售毛利率情况

　　数据来源：WIND,同策研究院整理

　　你们看，房地产的毛利率高达百分之二十几，百分之三十，金融业百分之二十几，百分之三十几，百分之五十几，我这里指的是毛利率同比的增速。工业只有百份之十几，也就是说普通的工业毛利率只有房地产和金融的一半都不到，三分之一。大家还干工业干嘛?要么干房地产，要么干金融。这样以来，我们的实体经济就是脱实向虚。我们的实体经济怎么上去?一个很好的办法就是我们最近两年的金融强监管。在座各位一定知道金融强监管，去通道，降杠杆，表外融资表内化，使得我们金融业增加值缩小，使得我们金融业的利润率下降。