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马光远:楼市降温已成大局 城市软硬件升级将是机遇

桂林房地产网-房掌柜 2018-11-12 04:08:38来源:房掌柜 整理
[摘要]马光远表示,“房地产行业长期没问题,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年”

  白衬衣、淡蓝西装,一脸深沉与严肃,演讲到关键处会举起右手,言辞中充满了对中国经济的乐观。

  著名经济学家马光远以其诙谐幽默的风格,将高峰论坛的现场气氛推向高潮,赢得了观众的阵阵掌声。

  论坛现场,马光远以《当前中国经济形势与房地产走势》为题,对当前经济形势、宏观政策及房地产走势表达了自己的观点。

  “全球正处在周期的大变革时代。”在马光远看来,目前中国经济发展只是遇到了小困难,小挫折。但基于中国全球创新周期的作用,中国经济在全球经济的地位,中国企业在全球的影响力及中国的产业前景,仍然长期看好中国经济。

  对于中国房地产的走势,马光远表示,“房地产行业长期没问题,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年”,他说,经历2016年和2017年的需求释放之后,市场供求平衡,上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验,房地产投资回落到3%左右的概率很大。

  谈到武汉时,马光远认为,武汉不是新一线城市,它就是中国的一线城市,武汉的城市地位和中心辐射作用被严重低估了。

  “我们没理由不长期看好中国经济”

  “我长期看好中国经济。”

  上场站定后,马光远开门见山表示,他的语气坚定且不容置疑:“那些不看好中国经济的个别论断,事实证明最终都会被现实推翻”。

  马光远列举的数据显示,1978年到2017年,中国经济从3600多亿增加到82万多亿,简单计算增加了226倍,按不变价增长33.5倍,年均增长9.5%,平均每8年翻一番。

  不过,马光远也坦承当前经济存在一定压力,如工业增速放缓、投资小幅下滑等。马光远认为,这主要是由于房地产调控导致的市场冷冻行情持续、金融去杠杆下流动性趋紧、清理无效投资等原因导致。但他认为这是正常的市场表现,并不影响中国经济基本面和韧性。

  他表示,基于中国全球创新周期的作用,中国经济在全球经济的地位,中国企业在全球的影响力及中国的产业前景,“我们没有理由不长期看好中国经济”。

  城市软硬件升级将是房地产第二波机遇

  演讲中,马光远认为当前市场夸大了房地产行业的紧张,房地产行业长期没有问题。

  今年以来,随着土地流拍数量增多,多地楼盘降价,住宅市场量价齐跌,知名开发商高喊“活下去”,多个开发商更名“去地产”的现象爆发,房地产行业面临寒冬的声音不绝于耳。

  “随着调控进一步趋严,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年,但是,房地产行业长期没问题。”马光远认为,经历2016年和2017年的需求释放之后,市场供求平衡,上涨动力衰竭。房地产政策最早松动应该在2018年3季度之后,这将使整个市场经历极大的考验,房地产投资回落到3%左右的概率很大。

  马光远分析,房市降温已成大局,明年量价齐跌是大概率;中国本轮房地产快速上涨周期基本已经结束,房地产彻底告别了短缺,城镇化进入2.0时代,中国城市软硬件的升级,将是房地产的第二波重大机遇。长期看,中国人口的周期、经济周期、金融周期和财富周期决定了房地产在中国经济中长期的重要地位不可替代。

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  过了立冬,天气转冷,可最近的房地产市场却有点“热闹”,可以说是谣言与辟谣齐飞。楼市调控走到十字路口,随着房价逐步趋稳,关于调控放松的谣言开始出现,而住建部、新华社等也先后发声辟谣。在笔者看来,谣言终归是谣言,只不过是一种处在调控阵痛期当中的挣扎而已。时间过得很快,2018年余额已不足,还剩下整整50天。对于许多购房者来说,买房置业的计划很可能又要推迟到明年了。那么,2019年的房地产市场会发生哪些变化呢?持币观望的购房者是否可以安心买房了呢?不妨从以下4个角度来看一看2019年可能出现的房价走向。

  第一,从金融环境来看,稳步去杠杆和防控金融风险成为金融监管的主要任务之一,作为“十次危机九次地产”的房地产行业自然成为必不可少的监管环节。

  长期以来,高杠杆无疑是房价上涨的强有力推动因素之一,高杠杆带来的风险也已经在房地产行业积蓄已久。对房地产行业而言,高杠杆现象主要集中在开发商和购房者身上。

  一方面,面对房价上涨,购房者激进加杠杆现象普遍,居民杠杆率攀升速度明显,循环往复给市场带来了泡沫。2017年居民部门杠杆率逼近50%,房产几乎占据家庭财富的70%以上。此外,利用消费贷款、透支信用卡等违规入市行为也给市场带来了风险。另一方面,高负债也成为了不少房企的标签。这几年,高杠杆发展模式和房价上涨亦步亦趋,而且开发商融资方式极为复杂,不少开发商还喜欢拆东墙补西墙,这都增加了行业风险。

  国家金融实验室理事长李扬曾表态,未来几年的主要任务就是进一步防控金融风险,而且去杠杆就是重要抓手之一。根据今年年初高层会议透露的信号来看,国家将用三年左右的时间使得宏观杠杆率得到有效控制。可以预见的是,未来再妄想盲目加杠杆可能行不通了,而房价适度下跌显而易见。

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责任编辑:简艳霖

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