宋丁：中国楼市去库存难 地方财政助推土地过量出让

　　前不久习大大在中央财经领导小组会议上强调加大房地产去库存力度的呼声还萦绕耳际，今天(2015年12月14日)，中央政治局又开会了，再一次重点提到中国房地产的去库存问题。在中国即将进入2016年，也就是十三五头一年的关键时刻，中央一再提房地产去库存，显然这件事对于十三五期间的中国经济能否稳步健康发展至关重要。去库存，一不小心成了中国的头等大事!

　　这件事太大，得从头说起。

　　一、中国楼市库存是个神马概念?

　　根据国家统计局的数据，到今年十月底，中国楼市在售的商品房库存房源总面积为6.8亿平方米。这个库存量值得大惊小怪吗?当然不必。因为，中国2013年全年销售面积是13亿多平方米，2014年是12亿多平方米，这样看来，目前的在售库存量也就是半年的去化期。哈，在楼市去化6—9个月的安全期内，怕个啥嘛!

　　咱不要脑残好不好?我认为库存有大库存、中库存、小库存之分。建成在售的库存算是小库存，加上在建的部分，算中库存，全国有多少在建面积呢?55亿平方米，加上在售部分，大约有62亿平方米。按照2014年的去库存总量，需要5年以上的去化期。如果再加上已经出让土地上规划完成的建筑面积，就是大库存，已规划建筑面积有多少?大约70亿平方米，由此看，大库存总面积大概为132亿平方米，按照2014年的去库存总量，需要10年的去化期!

　　这下我们知道为什么中央着急了吧。这些年，看见房地产赚钱，什么企业都挤进去了，全国搞了七、八万家房地产公司，各地政府拼命出让土地，赚土地出让金，大家一门心思盖房子，都想着靠房地产大捞一把，没想到一古脑儿把2020年的房子也盖好了。可是2020年的需求不会提前兑现呀!房子卖不掉，银行贷款还不了，整个上下游五十多个产业都僵在那里了。这就可怕了，如此下去，必然拖累甚至拖垮全国经济。

　　所以，中央被迫亲自上阵发声了：加快去库存!

　　二、去库存如何从供需流程中的正常机制发展成一个问题?

　　实际上，房地产去库存本来是个专业术语和行为，正常情况下任何楼盘、任何城市都有去库存的问题，只是这个问题在中国被异化了，搞到要深刻影响全国经济健康发展了。

　　一般楼市供需流程中，要求供应量保持适度存量以平衡楼市，如果楼市供应始终处在无存量状态，一有开盘就卖光，那就是供不应求，甚至是严重的供不应求，那房价还不飚到天上去了。存量现象应该是常态化的，必须保持一定的存量，以形成正常健康的楼市销售格局。这样的情况就会引导楼市制定合理的去化机制。

　　去化机制由动态供应量、现实需求量和去化速度(存销比)构成。

　　经验和规律表明，中国楼市的合理去化率大约在6-9个月。据此分析，楼市可能出现三种情况，其一，供需平衡，楼市去化率为6-9个月左右;其二，供大需小，楼市去化率超过9个月，房价可能下跌;其三，供小需大，楼市去化率不足6个月，房价可能上升。

　　政策调控的直接目的就是通过维持正常的楼市去化速度稳定房价。过去十年中，从中央政府到地方政府，不断出台一系列的调控政策，主要目的就是力图遏制住不断上涨的房价。而今天，多年积累的库存量已经成为中国房地产乃至中国经济的一大痛点，中国楼市发展中的去化机制碰到的最大问题是过量库存的去化问题，与此相呼应，政策走向已经反转，强化中国楼市的去库存已成为未来几年房地产的核心任务。