前10月房企出售股权项目达473个 背后原因错综复杂

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近期，随着房企融资环境持续收紧，不少房企纷纷转让股权，今年前10个月，房企出售股权项目就达473个。业内人士表示，偿债高峰来临，加上融资较难，促使企业出售部分项目股权以盘活现金流，企业通过出售项目股权完成“去地产化”，以期实现业务整合转型。此外，一些综合型企业也纷纷剥离地产股权，轻装上阵专注非地产业务。

去地产化：因应环境房企寻求新转型

近期部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。日前，华侨城集团就在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。据悉，上海华合房地产分别由深圳华侨城房地产有限公司及华润置地(上海)有限公司各持股50%。此次转让方为深圳华侨城房地产有限公司，现在预披露阶段，预披露期满日期为2018年11月15日，转让底价暂未公布。而标的企业上海华合房地产注册资本为15亿元，主要经营房地产开发、物业管理、停车场管理和展览展示服务。

10月9日，华夏幸福宣布，与北京万科及北京恒燚企业管理有限公司签订合作协议及股权转让协议，北京恒燚（由北京万科全资持有）将收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，交易价款约为32.34亿元。

近日嘉凯城集团也公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。

而据克而瑞统计数据显示，今年1~10月，房企累计出售项目股权达到473件。业内人士分析认为，房企项目股权转让迭起，原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和出于剥离不良资产的考量。

克而瑞研究中心沈晓玲认为，融资环境持续收紧、偿债高峰来临双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流，是重要的原因。2015年1月，证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》，放松房企公司债发行，而后迎来了房企中期票据和公司债的发行热潮。到2018年，3年期的债券、票据陆续到期，房企开始迎来还债的高峰。“2018上半年政府进一步出台政策，明确指出信托资金不得违规投向房地产，委托贷款资金不得投向禁止领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度，政策收紧、债务紧逼双重因素导致部分公司出现资金问题。”她进一步指出。

在融资收紧环境下，华夏幸福出售项目股权加速产业地产布局发展。华夏幸福2018年中报披露现金总量相比2017年末减少241亿元，净负债率从48%上升至96%。目前定位为产业新城运营商的华夏幸福，正在全国复制自己的产业新城开发模式。有分析人士表示，产业地产属于投资较大业务类型，因此企业需要大量资金。

轻装上阵：综合型公司剥离地产业务

据悉，出售项目股权的不仅有房地产企业，一些综合性公司也逐渐剥离地产业务，专注主营业务。

太安堂11月1日公告称，公司拟出售全资子公司广州金皮宝置业有限公司75%的股权。对于上述交易的目的，太安堂表示，旨在降低公司重资产比重，回笼资金降低财务费用，聚焦医药主业，促进公司长期可持续发展。

无独有偶，中国电力建设集团有限公司拟转让旗下公司所持有的中国水电建设集团房地产(都江堰)有限公司35%股权及3.01亿元债权，转让底价为3.28亿元。公开信息显示，标的企业成立于2011年5月，注册资本为1亿元，主要从事房地产开发、销售、咨询、文化产业经营、教育投资等业务。据2017年度财报显示，其资产总计19.99亿元。标的企业股东分别为绿地集团成都置业有限公司、中国电建地产集团有限公司和中国水利水电第十工程局有限公司，持股比例分别为55%、30%和15%。此项目的转让方为中国电建旗下的中国电建地产集团有限公司和中国水利水电第十工程局有限公司，两家公司拟转让股权比例分别为20%和15%。

记者了解到，综合性企业剥离地产业务股权，大部分是为了“轻装上阵”。在地产行业利润逐渐滑坡的时期，地产业务只会给这些“非专业”型公司带来负债。比如Wind数据显示，上述的金皮宝置业属于房地产业企业，公司成立于2015年8月，注册资本为1亿元，经营范围包括房地产开发经营、场地租赁、房屋租赁、物业管理以及自有房地产经营活动等。而其业绩报告显示，公司2016年、2017年以及2018年1~9月净利均为亏损，分别约为-6.02万元、-22.91万元以及-56.31万元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地产业务剥离，其实也是进退两难的问题。若是想扩大规模，会发现其实面临拿地的压力。若是要退出，则会涉及到项目评估的问题。但总体上说，剥离地产业务，也说明此类企业地产经营有困难，剥离也是为了鼓励主营业务的发展。

(房掌柜整理来自北京晨报、信息时报）