房企纷纷“换马甲”
除加速融资外,多个房企开始去“地产”元素。根据房地产研究机构克而瑞发布的研报,2018年以来,至少已有10家房企启动更名工作,去除“地产”“置业”等字样,用“集团”等字样取而代之。
9月12日,保利地产发布公告称,公司董事会全票通过,同意公司将名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。9月初,万科旗下的城市公司“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。
除保利、万科以外,今年以来,朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团有限公司;“中骏置业”更名为“中骏集团”;“大连万达商业地产”更名为“万达商业管理集团”;“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;“时代地产”更名为“时代中国”;“合景泰富地产控股有限公司”更名为“合景泰富集团控股有限公司”;“美的地产”更名为“美的置业”;“中航地产”更名为“中航善达”。
多家房企回应,进行变更的原因是扩大经营范围。业内人士也指出,房企更名并不意味着转行,一方面是房地产市场不再是遍地黄金的阶段,发展转向是必然选择。另一方面,最终目的或是为了融资。“现阶段涉房地产的融资监管较严,经营范围扩围可以加大融资力度。”
穆迪近日发布的报告也指出,通过分析47家开发商的业绩,以12个月为一周期,预计2019年底房地产开发商的加权平均毛利润率将降至30%-32%,而今年年中时,该数字仍为32.9%。报告认为,下降的原因是多个城市限价及土地成本上升。另外,较高的再融资需求将继续对开发商的流动性产生压力。
需注意的是,除了扩大经营范围外,确有一些房企在逐步收缩地产业务。9月28日,嘉凯城公告称,公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格,通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个房地产项目。更名为中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股权后,再度以46.12亿元的现金代价,转让贵阳中天企业管理有限公司100%股权。
以价换量加速回款
不过盘点可见,典型房企第三季度的经营性现金流净额为负数的不在少数。
亿翰智库研究总监于小雨直言,今年企业风险不是很大,无论是销售数据还是公告出来的业绩数据,企业都表示要注重回款和注重现金。
实际上,房企为了加速去化进一步抓紧了今年最后的销售节点,一些房企从9月份就已开始大规模“折价”,希望能以价换量。
也由此,二三季度房企的去化率和销售回款有所提升。数据显示,三季度房企销售回款普遍较二季度有明显增长,例如新城控股的该指标涨幅高达162.4%。
不过,于小雨提醒,受限购限贷等因素的影响,房企的项目即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化难度也会不断提高。
58安居客首席分析师张波称,从目前房企三季报来看,资金压力之下回款在加速。从21家典型品牌房企的数据来看,第三季度不少房企经营性现金流净额依然为负,例如万科为负214.8亿元、蓝光为负36.7亿元、光明地产为负43.5。一部分房企则通过加速回款来缓解资金压力,如第三季度光地明产回款累计同比增长48.9%、蓝光累计同比增长24.9%。
业绩表现其实是相对滞后的,并不能反映房企当期的情况。如今年的结转收入都是两年前公司的销售项目,彼时的毛利率普遍很高;而从盈利规模上看,虽然可结转收入较多,但基于对后市的判断,房企积极性普遍不高。
许多房企设置了不小规模的存货跌价准备。以万科为例,今年前三季度,万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。
“这说明房企对未来销售价格预期有所降低,对市场的预期和判断比较悲观。也由于未来能够释放的业绩空间不大,房企对于当前的结转不积极,或有所保留为来年过冬做准备。”张波表示。
实际上,品牌房企扩张的脚步并未放慢。从万科来看,第三季度回款速度虽然同比下降了1.2%,但是投资性现金流净额为负711.4亿元,显示其拿地以及股权合作等扩张动作依然在持续。无独有偶,保利、绿地、新城等房企的投资性现金流净额则显示出其扩张的步伐。
2022-02-17 10:28
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