养老地产遭遇发展困境 市场尚不成熟盈利模式不明晰

    全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。随之而来的是众多资本和房企对于养老地产市场愈加急迫的进入，近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式，国内养老地产实际上仍旧处于探索阶段，遭遇“粗放式”发展困境。

　　养老地产需求日益增长

　　早在2014年，民政部、发改委曾经联合下发《关于开展养老综合改革试点工作》的通知，针对养老服务业提出系列鼓励措施。其中，要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。同时，鼓励民营、境外资本投资养老服务业。

　　在业内看来，这是未来发展养老地产的一个机遇。而养老地产，即是以老年人为主要消费人群、把房地产与健康医疗服务有效结合的一种房地产产品，通过不同服务体系与盈利模式实现收益，并最终实现老年人安享晚年的社会意义。因此，相较传统的养老院，养老地产在规模上更大，所参与的机构更加专业化。

　　人口老龄化的趋势，令养老地产目标群体极为广泛。根据国家统计局数据显示，2004年至2013年间，中国老龄化人口（即60及65岁以上人口）增长迅速，年均增长率为8.2%，至2013年底达到2亿人，远超过同期总人口0.5%的年均增长率，老龄化人口比重达到14.9%，表明中国已进入老龄化社会。

　　第一太平戴维斯研究及顾问咨询部的研究资料显示，未来中国老龄化程度将进一步深化，截至2015年底及2030年底，中国老龄化人口比重预计将分别达到15%及23%左右，人数分别为2.07亿人及3.42亿人。全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。庞大的且在不断扩大的老年群体将有力支撑养老地产的稳定需求，而同时老年人较强的储蓄能力及购买力则将支撑养老地产的稳定收益。有业内人士预计，未来养老地产将迎来爆发式增长。

　　此外，中国建设银行的《中国财富报告2012》分析得出，未来中国高净值人群更加青睐高端养老、高端旅游、高端医疗等服务，围绕这三个主题的开发增值服务更容易让高净值人群满意，而精英阶层对高端养老服务的需求将在未来10-20年内迎来拐点。虽然这部分需求仍然属于小部分，但针对这块的养老地产项目的供应仍然不足。

　　巨大的市场潜力诱惑下，从2005年起，国内就有不少企业进入养老地产。早在2008年，保利地产就曾出国考察养老地产，今年则相继在上海、长沙进行了养老地产的试点。远洋地产也曾联手中国人寿进军养老物业，今年则公开表示，公司将大力发展养老业务。目前万科在北京的万科幸福汇和青岛的万科城等项目中，均有一些养老地产的项目。此外，还有一大批保险公司，也在养老地产方面纷纷进行投资，包括泰康人寿、平安集团等。

　　市场机制未完全发挥

　　不过，中国指数研究院的研究认为，国内广大消费者传统的“居家养老”观念短期内很难转变。中国老人受传统观念影响，仍然更倾向于在家养老，只有在生活不能自理时，才会进入专门的养老机构。目前国内的民营养老机构普遍入住率低，例如北京民办养老院的入住率只有20%。未来究竟有多少老年人口将会选择养老住宅，转换为实际需求仍有较大不确定性。