中国楼市或将进入存量房时代 新房市场增长空间狭小

　　从住房稀缺到饱和，我国房地产市场经历了长达十几年的黄金发展期。当前我国房地产市场主要指标持续回落并非偶然，这实际上反映出市场运行特征的深刻变化。新房需求总量回落，而存量住房不断增加，我国商品房市场或将迎来存量房时代。这不仅对现行以新房开发为主的房地产开发经营模式形成巨大冲击，而且对现行房地产税收金融制度提出巨大挑战。

　　新房市场

　　增长空间狭小

　　据中国保险行业协会《2015年中国职工养老储备指数大中城市报告》，我国城镇职工平均拥有不动产为1.06套。虽然调查数据来源于大中城市，但如果把三线、四线城市包括在内，那么城镇职工拥有不动产的平均套数还会上升。截至2015年10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，三线、四线城市住房明显供过于求，去库存压力凸显。

　　截至2013年末，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米，居住状况已经显著改善。住房兼具物理与投资属性，理论上住房投资可以脱离物理属性而独立存在。但应该看到，住房投资价值在于稀缺性。如果城镇居民住房自有率超过1，那么住房稀缺性将会显著下降，投资多套房产的价值变现将存在重大障碍。在一线特大城市，住房价格之所以能够持续高位上涨，一个极为重要的原因在于，新增流入人口承接住房销售链条的终端需求。但对绝大多数城市而言，新增人口流入基本无法做到不萎缩。当然，农民工、外来务工人员住房需求还没有得到完全满足，但这些人的基本收入状况决定了他们的住房需求没有可能通过商品房市场满足。综合来看，我国新建商品房市场增长空间将日益狭小。

　　楼市或将

　　进入存量房时代

　　今年以来我国房地产市场运行的一个重大变化是二手房交易量的急剧上涨，并超过新房交易量。从国际比较看，美国、英国、法国等国家已经是二手房主导的市场，其二手房成交量分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍。这些国家在经历新房市场大发展后，住房自有率超过60%，房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定，存量房市场逐步取代新房市场成为主导性力量。绝大多数城镇非户籍人口属于外来务工人员，无法进入商品房市场。如果这部分城镇非户籍人口扣除，那么我国城镇居民家庭住房自有率将超过70%。2013年，尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看，根据中介机构测算，2013年二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%集中在一线城市。2015年，我国二手房交易继续快速上升，一线城市二手房交易量已经远远超过新房交易，并成为市场绝对主导力量。

　　存量房时代将对现行房地产市场运行模式提出巨大挑战。房地产市场运行特征变化，不仅影响到房地产开发经营模式，也对与房地产市场密切相关的税收金融制度形成巨大冲击。

　　一是存量房改造将成为房地产市场新业务增长点。截至2013年末，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。