全国累计楼市调控次数高达315次 金九银十或要凉凉？

　　今年以来，楼市调控密集程度远超往年。

　　中原地产研究中心的数据显示，仅今年8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。

　　专家认为，虽受到调控影响，但作为房地产销售的传统旺季，“金九银十”期间的市场交易状况或能保持不错势头。临近年底，资金与销售业绩承压的房企，也不排除“以价换量”。

　　又见约谈 单月楼市调控次数创纪录

　　进入下半年，中央和地方发布的各类调控措施逐步落实，约谈房价涨幅“冒尖”城市，成为整治措施的亮点之一。

　　8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调，综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，7月份上述五城新房价格分别环比上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，涨幅居70城前列。

　　地方监管部门也没有松懈。8月16日，湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，制定房地产市场调控方案。

　　“调控压力上，比之前有所加码，‘数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨’成为一种模式。当前楼市调控已经从过去的地方主导转变为地方担负主体责任，住建部等多部委加强指导。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示。

　　另一方面，多个一二线城市房租价格变动，引起广泛关注，多地都加强了对住房租赁市场的管理。北京市住建委联合多部门集中约谈了住房租赁企业，要求企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

　　从城市类别来看，张大伟认为，之前出台调控政策的城市主要集中在二三线，而从8月份来看，房地产调控从中央到地方、从一二线城市到三四线城市均有大量分布。房地产市场的各种随机检查，成为当月楼市调控的最主要特点。

　　张大伟指出，过去，地方政府在调控政策的执行上“喊打超过真打”，但预计未来几个月，楼市调控力度将全面超过2018年上半年。住建部等多部委将对楼市实施政策监管，对稳定市场起到积极作用。

　　在同策研究院首席分析师张宏伟看来，接下来或许不会有过多新的政策出台。而在所有新增的调控措施中，住建部在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动最为严厉，影响很大，会让市场更加规范。

　　“金九银十”仍有成色 以价换量或会出现

　　“金九银十”历来都是房地产的销售旺季，尤其是在2016年的9、10月，全国的商品房销售额与销售面积都有很大幅度的增长。但随着严厉的调控措施出台，2017年9、10月间的销售增速较之前有所放缓。

　　对于今年的市场，易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“金九银十”行情还会出现，“一是各地的推盘节奏正在加快，会带来市场交易的上升;二是全国房地产市场还有很多新的机会，比如，银行贷款有放松的可能;三是房价有点抬头，市场交易也会加快，且不会有太多的观望情绪。”

　　“市场交易会继续强劲，预计部分大城市的表现会好于预期，这与此类城市积极增加供应等因素有关。”严跃进对中新经纬说。

　　加快住宅供应，正在一些地方落实。中原地产研究中心认为，今后几个月，北京的住宅供应量有望继续大幅增加，按照目前的趋势，商品住宅供应量或超5万套。

　　张宏伟预计，从现在至年底，不同城市的表现或不尽相同。在一二线城市，销售量可能有所增加，但价格不会抬升，甚至回调。三四线城市则分为两类，一是环一线、强二线的小城市，它们的表现会与一二线城市相同，而中西部、东北的一些没有出现楼市过热的地方，或仍有一定的机会。但到明年年中，即便没有新的调控政策，一些三四线城市的市场也会透支。

　　“从7、8月份开始，房企已经放低姿态，做出了一些价格调整，原因就在于企业今年的资金兑付压力比较大。资金压力大的企业想尽方法还钱，要么借新还旧，但现在借钱比较困难，要么加快销售，而这就要以价换量。同时，企业内部还有业绩考核压力，也会迫使其增加销售量。” 张宏伟说。

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　　传统的“金九银十”销售旺季已经来临，虽然近几年来，“金九银十”的成色不足，但是作为下半年最重要的业绩冲刺月份，在行业强调销售与回款的当下，房企仍很看重，加速推盘并开启促销通道。以恒大为例，9月开始对全国在售住宅楼盘推出大幅度的优惠信息，还有阳光城、新城控股也表示会有相关促销动作。

　　在业内人士看来，“金九银十”期间，以价换量的房企将逐渐增多，但预计销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。

　　恒大率先促销部分项目8.9折

　　今年“金九银十”最先开启促销的是恒大，折扣优惠覆盖住宅、写字楼、商铺多个业态。

　　具体来看，恒大部分项目优惠是8.9折，再送30000元购房券。此外，根据付款方式不同，享有的优惠政策也不同，最高可享受9.3折。部分限量特价房还有优惠，如果按照恒大公布的优惠促销政策，个别住宅能够享受低至7.7折的优惠。但是据了解，一些必须按照备案价销售的住宅楼盘不在上述折扣范围内，此外，具体项目是否可享受优惠，还需要咨询当地的楼盘销售。

　　除了恒大外，阳光城方面也表示，9月份是其冲刺千亿的月份，也是阳光城的首个千亿，会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季，推出一系列营销活动，但是每个区域根据销售情况，具体优惠方式和力度不同。根据公告，2018年1-8月，阳光城实现销售金额930.25亿元，距离千亿一步之遥。

　　新城控股副总裁欧阳捷也告诉记者，促销动作肯定有，但各地城市情况不一，暂时没有统一的促销动作。上半年销售增幅一般的禹洲地产，也将下半年的销售重点放在“金九银十”期间，在中期业绩发布会上，禹洲地产执行总裁蔡明辉表示，今年下半年预计推出的总货值是705亿元，这些货值大部分会在9、10月推出，从9月开始，苏州、南京、上海、杭州都会有大量供应推出，“销售旺季在‘金九银十。”

　　以价换量房企纷纷促销

　　事实上，8月份开始，房企推盘节奏与让利意愿明显增强，根据克而瑞统计数据，其监控的29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米，环比和同比分别上升4%和14%。随着年内最后一个热销期的临近，部分楼盘将纷纷上市，预计9-10月间供应量将有显著提升。与此同时，8月，房地产调控依然严厉，为了解决去化问题以及偿还债务的困扰，房企纷纷采用降价促销方式，整体来看平均折扣在9.5折左右，同时，比上个月打9折以上的项目数量有所增加。

　　克而瑞分析称，出现这类情况主要是因为各城市的限价政策影响，压缩了企业的项目折扣空间，而多数房企去化压力仍然很大，需要通过适当的让利优惠提升业绩。

　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，以价换量的房企将会越来越多。欧阳捷认为，具体来看，很多大房企已经按序时进度完成计划指标，目前还在争取更高的目标，但发展速度有可能放缓。目前地价已处于高位，房企上半年拿地较多、土地储备充足，下半年土地购置也会放缓，资金需求相对稳定，大房企以价换量的需求并不迫切，中小房企即使降价促销效果也不理想，因此促销动作会带来一定效果，但优惠幅度不会太大。

　　“金九银十”没有惊喜

　　众所周知，自2016年年底开启的房地产调控以来，全国楼市降温明显，特别是一线城市的新房市场，“金九银十”成色不足，销售不复以往火爆局面。

　　而2018年下半年以来，调控政策持续升级。先是住建部等七部门在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，后中共中央政治局会议重申“遏制房价上涨”。中原地产研究中心统计数据显示，8月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过45城市，发布了超过55次各类型房地产调控政策。叠加前7月的260次，年内累计调控次数高达315次，同比上涨超过80%。

　　在此背景下，根据克而瑞统计数据显示，2018年8月，受季节性因素影响市场销售情况平稳，32家房企合计实现销售5012亿元，与7月业绩规模相比基本持平，仅同比微增0.1%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨逐渐开始出现龙头房企上涨速度放缓的迹象。

　　在丁祖昱看来，房企去化还是有压力的，但是预计9、10月份销售总量不会少，因为随着供货量增加，去化率虽然降低，但是总的销售量不会减少。欧阳捷亦表示，“金九银十”期间房企销售业绩不会有大幅提升，基本保持平缓状态。

　　不过，也有业内人士较为悲观，位于北京的某地产公司相关负责人表示，强烈管控下，已经不存在“金九银十”了。据他了解，最近北京有部分限房价项目的部分楼栋以低于限售价的价格出售，但是降价并没有换来销量。在他看来，除了资格、资金层面受限外，购房者对于市场的预期也不看好，购房意愿不太强烈。

　　调控趋紧房企看淡后市

　　房企中期业绩披露已经全部结束，尽管利润增长情况较好，部分企业甚至出现爆发式增长，但并不能说明今年的市场状况。当下，调控趋紧、市场高压，房企对于后市的判断并不太乐观，在中期业绩发布会上，不少企业提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。

　　融创中国董事会主席孙宏斌表示，杠杆率、负债率水平会在今年、明年、后年持续地下降。碧桂园总裁莫斌表示，下半年的土地投资会更加谨慎。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示，现阶段中海会采取很谨慎的态度对待投资买地，宁愿错失机会,也不想投错几块地。

　　真实的土地市场状况更能印证各位大佬的说法。随着楼市调控的深入，土地流标现象逐渐增多。中原地产研究中心统计数据显示，二线城市连续两个月土地流标创造最近几年纪录，单月流标土地高达71宗，超过7月的68宗。

　　而对于此前大热的三四线城市，担忧者也不少，阳光城执行董事长、总裁朱荣斌表示，一线市场动力很强，但被调控压住了。三四线没有控，但确实有非理性的因素，持续上涨没有保证。据孙宏斌观察，市场出现变化后，三四线城市冷得更快一些，8月份三四线城市明显冷得比较快。

　　据穆迪投资者服务公司发布的报告显示，预计未来12个月全国房地产合约销售将放缓，放缓的原因主要包括就银行向购房者放贷的严格监管，以及市场相较于2017年需求转弱。

　　(房掌柜整理来源自中新经纬、新京报)