一线城市率先进入存量房时代 二手房成交总量超新房

    率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市，新房开发进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。新的风口正在形成，对此，有业内人士指出，“保守估计，其中蕴含的商机，必达数万亿”。

　　激活存量资源

　　随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。数据显示，前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3；上海二手房与新房成交量之比为1.2。

　　目前，一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市远郊区。未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

　　在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻；对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“高价地”价格；对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

　　如何化解这一困境？高和资本董事长苏鑫对《证券日报》记者表示，以“旧楼改造、存量提升”为核心的各式各样的“城市更新经济”，是理想的答案之一。“旧有楼宇改造，轻易化解了这些矛盾，有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，城市有机更新在存量房时代最具投资价值，并将激发城市活力，再造城市繁荣。“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”安邦咨询董事长陈功则称，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国一线城市，正在率先迎来城市更新的浪潮，“其中蕴含的商机将十分庞大，少说也有数万亿元，甚至十万亿元之上”。

　　作为中国发展方向标的一线城市，均高度重视城市更新课题。今年5月下旬，上海市政府印发《上海市城市更新实施办法》通知。今年3月份，广州市城市更新局正式挂牌成立。深圳则连续发布城市更新单元计划，截至今年10月底已发出三批计划，数十家房企抢食其中的商机。可以说，这些举措均在探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制，也标志着这些城市的城市更新工作进入一个崭新的、常态化发展阶段。

　　事实上，近年来全国城市更新规模一直呈逐年增加的趋势，越来越多的房企聚焦于此，并付诸实践，其中就包括了万科这样的行业龙头。位于北京国贸商圈的万科大都汇，以及位于上海的万科张江国际创新中心，即是其中的典型案例。

　　“阿里、腾讯对我的刺激，都不如优步，优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。”万科董事局主席王石认为，对于万科的转型，一是为业主提供增值服务，提高客户黏度；二是寻找存量资源，让连接产生价值，“比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物，激活存量资源”。

　　城市更新升级

　　而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比较知名的案例。而上海K11艺术广场、北京侨福芳草地则成了最新的城市更新典型。对比两个时期的城市更新做法，可以发现，相对于早期偏重于硬件改造，当下的城市更新更注重运营，尤其是在软件方面。