土地市场一改喧嚣流标数量骤增 房企预期变得更谨慎

　　与前两年土地市场火热局面形成鲜明对比的是，今年以来，全国热点地区的土地市场一改往日“喧嚣”，不仅成交更加分化，溢价率也在持续下降，且土地流标数量骤增。

　　据中国指数研究院提供的数据显示，7月份，在其监测的全国300个城市中，土地出让金总额为3958亿元，同比增加9%。虽然共成交土地2087宗，环比增加5%，同比增加7%，但分化趋势愈加明显。即一线城市土地成交同比、环比均降，二线城市环比下降同比微涨，而三线城市则同比、环比均涨。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”，7月份土地市场呈现出一线冷、三线热的局面，无疑显示出房企未来对于不同城市“谨慎度”的高低。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一方面是一线城市新房、二手房价格不断下探，导致房企对于未来预期变得更为谨慎；另一方面，则是受限价政策影响，房企获利空间收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

　　值得关注的是，虽然土地成交金额持续上涨，但从今年以来的情况看，土地市场流标数量却明显增多。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高，而去年同期仅有4宗土地流标；二线城市土地流标共154宗，2017年同期为77宗；三线、四线城市土地流标合计达到629宗，而2017年同期为284宗。今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。

　　如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时认为，土地流标增多、溢价率下行的原因可从两方面分析：一方面是土地出让价格在前期经过不断上涨，现已处于高位；另一方面，严苛的出让条件让开发企业望而却步。从房企角度而言，在房地产市场调控趋紧以及金融去杠杆的双重影响下，目前房企融资难度加大，融资成本上升，因此，房企在土地成交过程中会更加理性。

　　在张波看来，7月底政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”，预计会成为下半年房企拿地的“紧箍咒”，即房企在考虑自身规模化发展的同时，将更加理性的判断未来拿地可能存在的风险。因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市尤其是三线、四线城市土地交易还将处于旺盛状态；但另一方面，受政策风向趋紧影响，预计未来土地市场溢价率走低以及土地流拍现象还会继续增多。

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　　随着众多一二线城市土地流拍数量增多，8月以来，多个城市加快了供地节奏。8月10日，北京市挂牌出让三宗地块，地块分别位于朝阳区、平谷区及房山区，总出让建筑面积为28.2万平方米，总起始价为38.2亿元，其中平谷地块将全部建设共有产权住房。

　　同日，杭州出让四宗商地，地块总出让面积9.51万平方米，总建筑面积达18.7万平方米，总起价15.64亿元。最终，四宗地块均以底价出让。同日，武汉迎来五宗地块出让，其中四宗住宅用地，一宗商业用地，起始总价达到33.48亿元。9日，武汉挂牌出让四宗地块，净用地面积总计达8.2万平方米，最终成交价为11.88亿元。

　　克而瑞地产研究中心统计数据显示，2018年7月，全国土地市场成交维持高位，同比依旧保持上升态势。月内，一二线城市优质地块出让量显著增多，土地成交均价有所回升，但是受市场调控影响，高溢价地块不多，溢价率指标依旧持续回落。而在整体成交规模持续上行的情况下，不少热点城市频繁发生优质地块流拍的情况。

　　该机构数据显示，7月土地市场供应持续回升，全国336城经营性土地供应建筑面积升至29756万平方米，环比上涨35%，持续上涨且涨幅进一步扩大，供应幅数为3470幅，环比上升15%，月内供应地块的平均体量较6月仍然增大，土地供应的建面和幅数规模同比分别上涨78%和21%，政府推地态度积极。

　　克而瑞地产研究员吴嘉茗分析认为，综合来看，土地市场仍然维持在较高位的成交规模，比去年同期成交量上涨较多，企业对于土地需求仍然存在。

　　吴嘉茗分析认为，2018年以来，土地市场成交规模持续扩容，一方面是不少地方政府实实在在加强了土地供给力度，以此平衡市场供求关系稳定未来价格预期；另一方面，大多数房企尤其是行业龙头的拿地需求仍有增无减。

　　“在这样的大背景下，土地流拍率却出现上涨，说明目前行业调控效果显现，企业拿地态度也变得更为审慎。”吴嘉茗表示，下半年，随着一二线城市供地规模持续增加，未来土地流拍现象或许会越来越常见。但对于三四线城市而言市场并不悲观，一方面，因为相比限价、竞配套的一二线城市而言，三四线盈利空间预期相对充裕；另一方面，因为三四线城市中供不应求的仍是少数，主管部门的供地诉求也没有那么强烈。

（房掌柜整理自证券日报、经济参考报）