土地市场流拍不断：融资难+限价严 房企无奈“减粮”

　　房企强者愈强态势明显

　　今年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加了12家;销售额合计49743亿元，平均销售额为361亿元，同比增长了25.6%;市场份额提升了15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。

　　分阵营来看，“强者愈强”态势明显。1000亿元以上超级阵营共七家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿元、3000亿元、3000亿元大关，逐步拉大了与其他企业的差距。

　　另一方面，中间阵营加速奔跑，200亿元至500亿元企业增长迅猛。今年上半年，伴随城市群产业吸聚力的凸显，部分二线及三四线市场需求快速释放，品牌房企加大了推盘力度，实现了销售额与销售面积的双增长，其中超级阵营持续引领行业发展，第二三阵营的增长最为迅猛，规模化加速。

　　在拿地方面，今年上半年，碧桂园花了884亿元、万科花了723亿元、保利地产花了615亿元。值得一提的是，上述三家企业，以任何一家的买地金额来看，都相当于一家中型房企一年的销售金额。伴随着房地产市场调控的深入，规模化依然是房企撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，房企土地储备规模与结构对业绩依然重要。

　　来自中国指数研究院的统计数据显示，在碧桂园、万科、保利之后，是龙湖、中海、华润置地、旭辉、绿地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地总额为4784亿元，占TOP50企业的44.7%。

　　与往年相比，房企拿地更趋理性，高价地的现象大大减少，流标流拍现象也有所增多。值得一提的是，资金依然是房企拿地的瓶颈，在目前的融资环境下影响更为显著。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房企整体面临的市场形势并不乐观。下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高，但是企业的利润也会降低。一方面，在一线城市和强二线城市中，开发商的资金回笼速度要求比较高，房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”，出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面，三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候，这时企业为了回款，迫不得已会降价销售。另外，下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂情况，除非是被其他的房企或者金融机构收购，注入资金。“据了解，在排名前20位的房企之中，资金面紧张的有差不多一半。”

　　严峻的市场形势往往也是洗牌的最佳时期。张宏伟认为，未来一到两年，市场集中度会迅速增加。在市场格局即将成定局的时候，每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面，下半年还有目标，对于排名靠前的房企来说，目标的实现和职业经理的考核挂钩，而跟调控和资金链紧张没有关系。在目标驱动模式之下，房企都会想方设法去完成规模增长。

　　房企调整拿地策略 算盘打得更精了

　　银行收紧房企融资，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要拿地，该怎么办?

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，房企在拿地策略上会变化，肯定会拿没有瑕疵的地，不拿贵的地，从策略上讲不会拿高溢价地。

　　具体情况来看，资金链紧张的企业不想拿高价地，因为账算不过来。张大伟表示。“在限价政策下，2万元/平方米的地价，政府限价3.5万元/平方米，拿了就是亏。因而如果限价政策没有松动，资金就会沉淀下来，两者权衡之下，房企只能放弃拿地。”

　　与此同时，房企会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高，以前成本投入还能转换到销售溢价上，但在限价背景下，开发商只能忍痛割爱。“除非能借到更多的钱，撑过这个周期。但金融机构对大企业支持力度很高，对小企业非常谨慎。”张大伟表示。

　　但谨慎不代表固步自封。对于房企尤其是中小房企而言，在此背景下该如何拿地?

　　欧阳捷表示，聪明的房企已经不再盲目，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。

　　他认为，土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。

　　旭辉方面称，现在公司拿地遵循三个投资“漏斗”：战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。

　　战略漏斗，是先在战略上决定会进哪些城市，衡量指标主要有经济参数、人口导入、产业发展。只有实体经济才能带来居住需求，进而是产生购买力。一些经济指标好的三四线城市以及百强县级市也可以重点关注。

　　财务漏斗，则是看土地是否划算。这需要一系列成本测算，算出土地大概的货值，预判在现在的市场价格之下能否有合理的利润率。

　　市场漏斗，就是预估未来市场走势。可能一个城市库存已经达到36个月，即便土地市场很划算，有利可图，但库存周期过长，开盘后的竞争也会很激烈，所以慎进。

　　“每拿一块地，前期要看100块地。”旭辉公关负责人吴懿称，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一块地，就不是好的窗口期。而当市场变冷，土地出现流拍的城市，可能就会出现拿地窗口期。

　　“上市公司有保证净利润率的要求，如果达不到内部测算要求，宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营，而不是短期内的快速扩张，进而出现隐患。”吴懿认为。

    （房掌柜整理来自每日经济新闻、经济参考报、中国商报）