昔日上海明星房企瑞安“减重”之路：三次变卖瑞虹新城

　　近日，瑞安又开始“减重”了。

　　6月26日晚间，瑞安房地产发布公告称，公司间接全资附属公司虹得投资，拟向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司，出售彩桥控股全部股权的50%。

△公告截图

　　据公告显示，出售销售股权的对价初始金额为人民币45.89亿元，相当于可归属彩桥股东的净资产价值91.78亿元的50%，但受限于基于完成日营业时间结束时彩桥的合并账目作出的调整。

　　交易完成后，虹得投资将透过项目公司持有合作投资组合的49.5%权益;晓盛将透过项目公司持有合作投资组合之49.5%权益;另外的1%权益则由上海虹房(集团)有限公司持有。也就是说，瑞安将与大悦城合作开发上海瑞虹新城部分项目。

　　此次出售的正是瑞虹新城项目的两幅地块(即第1号及第7号地块)的土地使用权，占地面积为72,856.7平方米，位于上海市虹口区嘉兴路及新港路街道129及130街坊。

　　其中，第1号地块已于2017年完成拆迁，将发展为高级公寓住宅。而第7号地块截至2017年12月31日已有98%签署拆迁协议，预计2018年完成拆迁。

△2017年瑞安年报截图

　　21年前“7878奖平方” 助力成上海最具影响力开发商

　　虹镇老街，曾经上海中心城区“最大棚户区”，全市闻名的“下只角”。 1996年瑞安集团获得瑞虹新城开发权，经过20年旧城改造，虹镇老街“凤凰涅槃”，蜕变为融合高端住宅和商业商务的“北上海新天地”。

　　瑞安在1990年代末开创上海房地产电视营销先例，借助“7878奖平方” 事件，让瑞虹新城项目家喻户晓。

△瑞虹新城怡庭效果图

　　瑞虹新城项目于1997年一期开盘至今，始终以超前的理念和对卓越的追求引领上海高端住宅市场，多次开盘多次热销。 2015年10月，瑞虹新城6期怡庭首开便摘得当月成交额、成交面积双料冠军。2016年2月加推，再次日光，5小时狂销36亿，艺文官邸完美收官。2次开盘，逾61亿，创下内环豪宅热销奇迹。瑞虹新城目前主推7期悦庭，项目近期将会新推147平起房源。过去2017年，瑞虹新城6至7期住宅均价已经达到10.13万/平方米。

　　值得一提的是，瑞虹新城项目是瑞房近两年销售贡献最大的项目，占比近半。2016年，该项目住宅销售73.24亿元，占总住宅物业销售额的44.93%;2017年，该项目住宅销售45.29亿元，占总住宅物业销售额的52.2%。

　　瑞安“卖卖卖”套现500亿 瑞虹新城三度被卖

　　早在1984年，瑞安集团进军内地，在上海新天地这个代表性项目惊艳亮相后，瑞安房地产于2004年在上海成立。

　　从最早赖以成名的新天地开始，瑞安房地产便将很大的精力投入到“旧城改造”，并借此模式在上海囤下了多幅重要地块。不过，“旧城改造”在成就瑞安房地产的同时，又由于旧改拆迁难度大，开发速度缺相对较慢，资金回笼慢，也为其带来了巨大的资金压力。

表：瑞安房地产上海旧改项目

　　因而在2015年，瑞安房地产主席罗康瑞正式提出轻资产战略，并在过去几年瑞安一直致力于收缩战线，并降低负债。2017年，瑞安房地产继续“卖卖卖”的节奏，瑞安接连出售大连天地、上海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权多处物业。

　　其中瑞虹新城作为瑞房重点项目已被3次变卖。

　　2017年8月，瑞房宣布与国泰君安、虹房组建平台公司，收购瑞虹新城第167号地块，瑞房、国泰君安、虹房分别持平台公司49%、31%、20%股权。

　　2017年12月19日，瑞安房地产出售上海瑞虹新城项目商业物业组合的49.5%权益，总价为人民币38.69亿元，买方为中国人寿保险集团(“国寿集团”)旗下之全资附属公司国寿基金。

　　2018年6月26日，瑞安房地产公司间接全资附属公司虹得投资，拟向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司，出售彩桥控股全部股权的50%。

　　据不完全统计，从2012年瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期算起，近5年来瑞安已套现约500亿元。

　　“卖卖卖”后鲜有土地入账

　　“卖卖卖”之余， 2017年瑞安房地产鲜有土地入账。

　　据瑞安2017年年报显示，瑞房在上海共持有太平桥项目、创智天地、新景湾项目、虹桥天地、瑞虹新城五个项目，其中，创智天地，新景湾项目，虹桥天地已无可售住宅，太平桥则仍有21.5万平方米。

　　在土地储备上，瑞安仅在2017年12月20日收购2栋位于中国上海市杨浦区新江湾城的办公室大楼，即建发君逸大厦。

　　另外， 2018年5月28日，上海挂牌新天地综合体用地后，瑞安房地产已确定参与争夺，不过地块将于7月5日正式出让，最终是否能获得地块暂未得知。

　　据了解，瑞安意向的地块为黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，用地性质为商办，规划地上建筑面积24.3万平米，地下商业建筑面积6万平米，合计30.3万平米，需100%自持。地块规划写字楼19.7万平米,地标建筑限高250米,商场10.6万平米。以此计算，地块出让楼板价约4.48万/平米。