土地市场分化加速已成不争事实 房企“抢地”意愿明显

　　今年以来，土地市场分化加速已成不争事实。在楼市调控已进入深水区，去库存已取得阶段性效果的时候，一些一线城市土地成交低迷，部分二三四线城市土地成交量、成交金额却不断刷新纪录。造成这种情况的原因究竟是什么?不同城市对推地节奏控制的考量在哪里?

　　不少城市发布了城市发展总体规划，并开始严格控制新增建设用地，城市更新的背后，土地供需矛盾也日益突出。如何平衡供需难题?上海(楼盘)给出了案例，在城市建设用地“控总量”的同时，调整不同类型土地的用地结构，来破解城市发展面临的土地约束问题。而对于房地产企业而言，面对城市土地冷热不均的现状，“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

　　供地，一直被视为楼市风云的“前情表”，每逢楼市调控更是如此。在当前调控分城而论的趋势下，各城的土地供求状况、房企参与热情也大不相同。

　　《每日经济新闻》整理多维度数据即发现，今年以来，土地市场分化加速。在楼市调控进入深水区、去库存取得阶段性效果的时候，各地的不同政策也产生了不同的市场效应，一些一线城市土地成交低迷，部分二三四线城市却在土地成交量、成交金额上不断刷新纪录。

　　在这种情况下，城市土地部门、房企，应该有怎样的供地和拿地考量?

　　城市土地冷热不均

　　大部分城市都有土地供应的长期规划，不少城市对于年度土地供应都有明显指标要求。但一个年度内的推地节奏，则受制于市场因素等多方面影响，这也给目前各城市土地市场截然不同的表现，创造了可能。

　　来自中指院数据就显示，2018年5月，全国出让金排名前二十城市成交总额为1482亿元，同比上涨30%。但各级城市冷热差异明显。

　　一线城市今年5月土地供应环比缩水过半，成交土地31宗(面积106万平方米)，环比减少49%，同比减少25%，出让金环比缩水超七成。

　　其中，北京(楼盘)由于限价房、共有产权房等政策影响，今年土地市场供应量与成交量明显减少，5月甚至出现零成交。深圳(楼盘)的住宅用地更是一地难求，商业和工业用地已成市场主力。

　　二线城市如杭州(楼盘)的宅地供应量减少逾三成，且连续三个月呈下滑趋势。

　　与之相对的是，三四线城市土地供求量环比走高，楼面均价环比增逾两成，土地出让金为1654亿元，环比增加66%，同比增加64%。

　　业内人士表示，出现这样的情况，主要是因为一二线城市普遍存在地价高的问题，加之限价的影响。

　　业内人士表示，一线城市的土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎;二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

　　也是由于房企心理预期的不同，部分二线城市土地出现火热场面，尤其是一些经济实力较强、人口集聚力强的城市，在“抢人”政策之下，房企看到了购买力带来的市场信心;在三四线城市，受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿明显。

　　但当一线城市土地“凉凉”，部分二线城市和四五线城市土地火热的时候，地方政府则需要做一道平衡题——如何在供地减少的环境下，保证土地收入;如何在地市火热的时候，控制好土地溢价率。

　　上海的做法或值得一看。据了解，近年来，上海供应土地价格抬升。根据《上海市城市总体规划(2017~2035年)》，建设用地总规模不超过3200平方公里，上海建设用地增量只有40~50平方公里左右，未来将加大存量用地挖潜力度。但随着土地价格抬升，拆迁难度加大，旧改盘活存量用地空间有限，同时又要兼顾拆迁安置、租赁房等保障性住房，会进一步加剧土地资源稀缺。土地价格持续抬升，导致市场“慢周转”。

　　另一方面，2017年，上海大规模推出“招挂复合”的拍卖方式，进一步提高拿地门槛，优势房企获取土地的机会较大。

　　数据显示，2016~2017年项目拿地到销售的时间明显长于往年。中长期来看，上海土地市场“寸土寸金”，房企获取土地难度加大，一旦在上海获得土地，势必导致房企转向做“利润”，放弃冲“规模”，而一旦要做利润，势必“慢周转”。

　　如何踩准时机拿地?

　　而对于企业来说，面对冷热不均的现状，“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

　　业内分析认为，过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也产生很大变化，一些旧的判断指标可能失效了。现在对于城市选取的指标，应该更具落地性和深入性，要考虑更多细致指标。

　　例如，考虑城市的土地溢价情况。中指院数据显示，今年5月三线城市的平均土地溢价率为33%。

　　在一些热点城市，张波认为，过高溢价率本身就伴随着高风险，尤其是为了追求规模。由于高地价导致房企自身资金链断裂的情况并不鲜见，因而反倒应该谨慎对待。

　　房价处于低谷期，房地产市场遇冷的市场，房企应该持有一定“反季节”概念，趁拿地竞争强度较小，控制好拿地后的项目进度，等待房价进入上升通道，获取较大收益。

　　“上海就是房企可以考虑此时逆周期投资的拿地之所。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2018年三季度是上海房价周期的波谷，值得考虑。

　　“实际上，房企在一线城市的拿地意愿还是有的，只是一线城市普遍开发项目节奏放缓，开工意愿较弱，这点需要提前考虑。”张宏伟表示。

　　业内人士给出建议，在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下，与其固守业绩很难增长的城市，不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。

　　不过在选择一些新区时，需要仔细论证。大方向是跟着城市规划建设走，但仅跟规划，“可能拿了地也没人给你修路”，仅跟城市建设，城市经济中心的门槛普遍偏高。

　　“这是一道综合题。总体来说，现在拿地就是要更细致，根据城市具体情况综合判断。”上述人士直言。

　　相关新闻：楼市调控要推动形成合作博弈

　　在房住不炒政策定位下，当前全国楼市整体趋稳，但近期个别城市出现异动，局部交易升温，这固然有积攒的需求集中释放的原因，但也在一定程度上反映出楼市博弈的复杂性和非合作特征。如果任由市场异动蔓延，那么就有可能引发房地产市场预期紊乱，增加金融风险。为进一步落实房住不炒的政策定位与目标，需要采取切实有效的措施形成市场共识，引导市场参与各方形成合作博弈，由此推动房地产市场稳健运行。

　　楼市激励的非合作博弈源于利益驱动。非合作博弈是指在策略环境下，非合作框架把所有人行动都当成个别行动，主要强调个体自主决策，与策略环境中其他个体无关。受利益驱动，房地产市场较易产生非合作博弈。作为重要的资产配置，近年来我国住宅不动产投资已经成为全民关注的焦点。不难发现，过去我国地方经济发展存在房地产路径依赖。房地产开发企业利益驱动，投资投机群体套利惯性，刚性需求群体望房兴叹，构成房地产市场主要参与群体的目标和诉求并不完全一致，这既有明显的目标冲突，也有部分的激励相容，但在现实利益分歧时，往往会陷入非合作博弈的境地。无论是“抢 人”还是“抢房”，也无论是“摇号”还是“洗盘”，住房市场喧嚣归于沉寂，而又从沉寂突然喧闹，周而复始，说到底是房地产市场非合作博弈的结果。

　　但住房市场并非没有形成合作博弈可能性。理论上分析，合作博弈与非合作博弈之间的区别，主要在于各方行为相互作用时，市场能否达成一个具有约束力的协议。可见，非合作博弈向合作博弈的转变在于，市场参与主体要形成有约束力的协议。当前我国房地产市场形成合作博弈存在可能性，虽然市场参与主体存在明显利益冲突，但也存在激励相容的外部条件，那就是房地产市场的稳健运行。无论是对地方政府，还是对房地产开发企业、持有住宅不动产群体，甚至是潜在购房群体来说，让房地产市场的稳健运行的共识，都能减少楼市剧烈波动风险，稳定各方预期。

　　回顾历史，日本房地产过度泡沫化引发危机，并最终造成全民福祉损失的风险和教训，依然历历在目。不仅如此，当前我国房地产市场形成社会共识基础正在夯实，围绕房住不炒政策深化房地产调控，弥补政策漏洞，消除市场套利，投资投机性需求受到明显抑制，热点城市房地产市场供求趋向缓和，社会资金盲目流入房地产市场已受遏制，一线城市房地产市场正逐步降温，这些将会在很大程度上动摇房价上涨预期根基，并推动房地产市场理性形成。更为重要的是，针对楼市异动的房地产调控政策升级，向房地产市场传递出清晰信号，在很大程度上强化了对行为人的政策约束，推动房地产市场有约束力共识的形成。

　　综合来看，在利益和目标相互影响的非合作博弈中，若行为人只考虑自身利益最大化，必然难以实现福利最大化，影响到其他行为方利益。而推动房地产市场非合作博弈向合作博弈转化，核心仍在于采取切实有效措施引导社会对房住不炒的政策定位形成共识。一是对房地产市场投资投机行为形成有效约束。我国住房市场投资投机行为屡禁不绝，关键在于其盈利示范效应。房地产调控政策应精准应对市场形形色色的住房投资投机行为，明显增加行为成本，大幅收窄获利空间，才能从根本上消除住房投资投机动机。二是破除房地产路径依赖。虽然地方经济运行深受固有模式影响，但也并非没有突破可能，关键在于经济治理模式变革，结合地方经济和产业特点落实创新驱动和产业升级，通过建设地方政府有序承债机制，科学安排财政转移支付，形成城市群经济带，加快产业梯度转移等，坚定迈出地方经济高质量发展的第一步。三是构建多层次房地产市场。针对中低收入人群住房需求，需要加快完善政策性住房体系;而中高端住房市场理应由市场供求决定，但要提高信贷、税收门槛，严厉打击投资炒作。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、经济参考报)