红五月促去库存速度加快 半年业绩考倒逼房企加快推盘

二、二季度推盘节奏明显加快

1、100城预售：预售面积出现上升

2018年5月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4482万平方米，环比增长7.2%，同比增长15.1%。总体上看，5月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实有“开闸放水”的供应策略。另外部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。

图 3 100 城商品住宅新批准预售面积

2、100城成交：有较为明显的反弹

2018年5月份，100个城市新建商品住宅成交量为 5161万平方米，环比增长14.5%，同比增长14.6%。随着房企推盘节奏的加快，以及购房者观望情绪的淡化，当前市场交易有较为明显的反弹。当然，也不排除此前部分交易数据没有及时网签，而在5月份出现了集中签约和备案的情况。

图 4 100 城新建商品住宅成交面积

3、供求关系：目前已出现连续6个月的供小于求态势

2018年5月份，100个城市新建商品住宅供应量为4482万平方米，而成交量为5161万平方米。5月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续6个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现“抢房”的现象。

图 5 100 城新建商品住宅月度供求关系

三、存销比继续走低

1、100城存销比：新房库存仅用 10 个月就可以消化完

我们定义：库存去化周期即存销比当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

2018年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份10.3 个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低，也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。