中小房企债务违约现象爆发 开发商多方拓路融资解渴

　　资金是房企的命门。同策咨询研究院最新数据显示，5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减少41.34%，创一年来新低。融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。今年以来，包括上海宝龙、花样年、合生创展、富力地产等在内的多家房企中止公司债发行。

　　与此同时，房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　云房集团相关负责人，表示相关信托债务全部本息已付清，不存在违约情况，至于更多详细情况不方便透露或回函。

　　中小房企债务违约爆发

　　Wind统计数据显示，2014年共发生6只债券兑付违约，2015年共发生23只债券兑付违约，2016年共发生78只债券兑付违约，2017年共发生49只债券兑付违约，2018年1~5月债券违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。

　　而具体到房地产行业，根据财联社报道，近日，云房集团持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　据了解，截至2018年5月26日，京鹏地产欠重庆信托的3亿元借款已全部到期，京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元，目前尚欠借款本金2.8亿元，利息约0.5亿元。同时，京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。

　　国家企业信用信息公示系统显示，云南京鹏房地产开发有限公司成立于2003年6月18日，经营范围包括：房地产开发及经营;计算机系统及配件、机电产品、农副产品、建筑及装饰材料、五金交电、电子产品、照相器材、化工原料及产品、工艺美术品、灯光音响设备、家具、日用百货、文化办公用品、金属材料、矿产品的批发、零售、代购代销。

　　记者致电京鹏地产联系电话，语音提示对方号码已经停止使用，记者就债务违约等相关问题致函京鹏地产方面，截至发稿未获回应。

　　另据悉，由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围，触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。根据该条款，发行人或合并范围内子公司债务出现违约，或宽限期到期后应付未付的，视同发生违约，需启动投资者保护机制。记者致电致函云房集团相关负责人进行求证，截至发稿未对具体问题进行回应。

　　同时记者采访中了解到，恒盛地产(00845.HK)2017年报显示，截至2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)。

　　恒盛地产在年报中提到：“除以上所述外，诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明，本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件，于2017年12月31日，该等借款的本金金额44.30亿元被视为违约，而其中17.39亿元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”

　　“随着土地融资、偿债周期到来，如果没有供应能力匹配，最终所有的土地融资有可能带来极为可怕的经济周期。”中国外交学院世界政治研究中心主任施展近日在公开场合指出，加杠杆后偿债周期一到，房企很容易因偿债能力不足出现问题。

　　统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

　　同策咨询研究院研究员陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大，同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。

　　宝龙等多家房企中止公司债发行

　　2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产(00960.HK)、富力地产、合生创展、花样年、泰禾(000732.SZ)等十几家房企的债券发行中止。

　　根据同策咨询研究院的统计数据，2018年5月，同策咨询研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。

　　今年6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股(000979.SZ)、泰禾集团(20.030, 0.35, 1.78%)提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态，这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。

　　据了解，今年4月，上海宝龙中止了一笔30亿元的2017年非公开公司债券发行。随后，包括花样年、合生创展、富力地产等数家房地产企业也中止了公司债发行。

　　其中，5月25日花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。对此，花样年相关负责人对记者表示，该项债券不是被中止，而是由于为调高评级，公司主动延迟发债，从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。

　　另外，根据宝龙地产(01238.HK)日前发布的公告，全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券。对于债券项目“中止”的原因，记者致函宝龙地产投资者关系相关负责人，对方回复称“已转发我司品牌部处理”，然而截至发稿未收到具体回应。

　　相关报道指出，合生创展公司债被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。记者向企业方面求证，但未获回应。

　　据了解，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后，房企融资规模才略有回落。

　　广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始持续收紧，开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧，尤其是2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。

　　多方拓路融资解渴

　　同策咨询研究院统计数据显示，在已披露的数据中，5月融资成本最低的一笔是保利地产(14.070, -0.11, -0.78%)(600048.SH)发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展(9.660, 0.09, 0.94%)(002146.SZ)于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。

　　随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战境外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难进一步压缩，甚至可能出现反弹。

　　中原地产的统计显示，2018年前5月(不含5月31日)，房地产企业境外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元，同比上涨130%。但境外融资的成本也在提升，如华南城(01668.HK)于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。

　　“受国内融资渠道收紧影响，房企境外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者分析称，当前房企的融资环境不甚乐观。

　　随着上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加，房企的融资方式也呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过，5月房企被中止发行的债券中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的住房租赁专项债券中止审查。

　　另据天风证券研究报告显示，龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企，这与行业集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收购力度不断加大一致。

　　“销售门槛和集中度不断上升，会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企，始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外，对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说，也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出，在金融不断收紧之下，未来对土地资源抢夺会更加激烈和残酷。

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　　高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，对房企具有很大诱惑力。不过，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点，这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，房企高负债及其可能导致的风险亟待引起监管层重视，尤其是要警惕房企高负债率对实体经济的挤出效应

　　近日，有研究机构发布报告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)负债规模与增速继续加大。数据显示，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有14家，较2016年增加6家，90%的房企总有息负债在上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。

　　与一般企业负债相比，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点，这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，房企高负债及其可能导致的风险亟待引起监管层重视，尤其是要警惕房企高负债率对实体经济的挤出效应。

　　目前，房地产行业整体负债率达79.42%，房企杠杆率处于历史高位。在高负债的同时，房地产行业近年来普遍保持着营收与利润的双增长，资产回报率保持着较高的比率。有关数据显示，130家房地产企业今年一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。为什么房地产企业净资产回报率不断增长，但资产负债率却居高不下呢?这反映出房地产企业在以高负债率为代价提高资产回报率。

　　一般来说，造成企业高负债率的原因主要在于其经营模式，房地产行业是负债经营的典型，从土地、建设、销售等几乎每一个环节都是借用金融机构如银行、信托以及购房者的资金来完成的。

　　房地产企业大多采用预售制度。一方面，这意味着开发商可以预先得到购房者的定金，这部分定金往往被用于房屋后续的开发建设中，也就是说，房企实际上是在用购房者的资金建设开发房屋，自投资金较少。而且，房屋预售在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入，预售额越大，负债越多。

　　另一方面，目前房地产开发普遍存在快速开发、推盘过快的现象。继2017年房地产销售繁荣后，房地产企业竞相争夺高价地，因而纷纷拓宽融资渠道，这必然会提高房企的负债率。举例来说，若房企向银行融资，向银行借钱买地、建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款开发楼盘，如此往复，形成了高负债率的资金链。

　　不难看出，房企日益增长的资产负债率，实际上是房地产行业高杠杆的真实写照。房地产企业是高杠杆企业，融资环节关系着房企生命线，资金实力代表着拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模，因而获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企得以生存壮大的关键。

　　从房地产企业的角度来说，高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，高杠杆游戏对房企具有很大诱惑力。不过，从防控金融风险和参照别国经验的角度看，房企自有资金有限，投资量大、建设周期长、资金回收慢，特别是极易受到宏观经济和相关政策的影响。因而，资金尤其是信贷资金不能无限制地流入房地产行业，必须防止催生房地产泡沫进而造成金融风暴。

　　与此同时，我国房地产高度依赖信贷资金，不断上涨的房价及炒房收益形成了强大的“虹吸效应”，给实体经济带来了负面影响。面对房企高杠杆可能带来的金融风险，房企唯有积极利用宏观调控政策进一步去杠杆，不应存在融资环境可能会放松的侥幸心理。那些净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企，更应该积极思考如何保证企业资金链的安全，将负债率降低到一个比较健康的水平。

    （房掌柜整理来自中国经营报、经济日报）