房企布局新零售业风潮仍在继续 中小型寻求上市状况

　　在2017 “新零售元年”，阿里巴巴的盒马鲜生、苏宁的苏鲜生、京东的7FRESH，令超市营销场景不断优化，实现线上线下融合。而此时，手握商业店面资源的房企也没有闲着。据不完全统计，除了老牌零售企业华润外，包括碧桂园、国安城市、绿地 、佳兆业、保利、万科在内的房企都在布局零售业。“两万家店面”“100个城市10000家店”这样的目标，也许还仅是扩张的开始。

　　部分房企显现零售扩张版图

　　6月15日，碧桂园宣布进军新农业，未来农业将覆盖从土壤、种子、品质到生产流通的全过程。其中关键一个环节是碧桂园2016年推出的零售品牌——凤凰优选，凤凰优选的目标是找到没有重金属污染、没有农药残留、货真价实的好产品提供给消费者。这与碧桂园正在推进的海南润达现代农业项目正好契合。

　　截至2018年6月，碧桂园的凤凰优选已在广州、宁波、武汉、常州等全国30余个城市开设近500家店面。据悉，未来凤凰优选要发展到两万家店面。

　　另一个提出“万家店”目标的是国安城市。今年，自国安城市转型为生态城市运营商以来，提出八大核心产品，其中之一就是国安社区。到2020年的“发展目标是百城万店，即100个城市10000家店。”国安城市副总经理杨小航表示。更为准确地说，除了零售业外，国安社区是一种线上线下相结合的社区服务形态

　　相比这下，绿地2014年创立的零售品牌G-Super则提出深耕中国消费市场、打造行业领先旗舰品牌的目标。去年，北京首家G-Super落户大兴绿地缤纷城。到2018年，G-Super计划通过绿地自有物业、第三方物业及收购的方式开出100家店。

　　与此同时，保利也有意通过深挖产业链价值，在全国保利245个社区约5000万平方米物业基础上，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O。2017年6月，保利自营的首个社区超市品牌若比邻超市开业。

　　今年，这股房企布局新零售业的风潮仍在继续。5月1日，佳兆业旗下全新孵化品牌——“CASA MIA精品超市”在广州佳兆业广场开业。未来通过自建及收并购，佳兆业商业计划拓展100家CASA MIA精品超市及200家生鲜便利店。

　　是转型机遇还是“玩票”?

　　除了房企自主零售品牌在加速扩张外，线上线下零售企业与房企的合作也日渐频繁。

　　3月1日，新城控股与盒马鲜生签订战略合作协议，新城控股将为盒马鲜生提供旗下优质的门店资源，双方一起推进线上线下一体化新零售模式在全国落地。而在去年12月14日，中海与京东签订战略合作协议，计划打造百家X无人超市。

　　无论是自创品牌，还是合作，对于房企在新零售行业的表现，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，互联网企业正在对新零售业态进行改造，房企主动合作或者自闯天地，都是较好的思路。这也是当前房企转型的需要。

　　“目前，新零售的内容愈加丰富，其中各类支付手段创新，使得消费需求呈现爆发式增长，使得房企投资意愿更加积极。”严跃进表示，社区增值服务、文旅业态等都可以与零售业态做结合，是未来大消费概念下的机遇。

　　不过，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平并不看好房企的这一布局。他认为，目前，有的房企不是战略性进入零售行业，大部分仅是立足于自身项目，并不是把零售作为新的事业线发展，可能“玩票”的成分会多一些。还有一些企业“被商业”化，比如开发的商业招商条件苛刻，招商不利或者租金不理想，最后索性自己做社区零售便利店。零售业与房地产开发行业相比，利润薄，而且两者从品牌打造上完全是两个体系。外行很难做好内行的事。

　　相关新闻：中小型闽系房企上市观察

　　自去年以来，中小型房企纷纷寻求登陆资本市场机会，三盛、福晟、正荣等闽系房企相继完成了在港上市。那么，资本市场是否推动了房企快速发展?从目前业绩表现和融资状况来看，各家境况不一。

　　据克尔瑞研究中心最新公布的2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100显示，正荣、福晟和三盛的销售流量金额为人民币490.1亿、193.0亿、114.3亿;权益金额为350.1亿、133.5亿、107.4亿;三家分列房企排行第20、48和69位。

　　这三家闽系房企中，三盛地产最先上市。去年8月份，三盛地产在收购利福地产后正式更名为“三盛控股”完成赴港上市。据三盛控股2017年报显示，报告期内集团未实现营业额，公司拥有人应占净亏损1.8万港元，同比减少99.94%。对此，三盛控股在年报中解释称，年内集团投资物业仍为空置，并无产生任何租金收入。主要收入来源包括处置本集团上市金融资产产生的投资收益、本集团上市金融资产按市值计价而未变现收益及银行存款的利息收入。

　　三盛集团在今年年初时提出目标，2018年销售额要达到350亿元，2020年达到700亿元规模，而利润要达到千亿房企的规模。从完成情况看，三盛在5个月内刚刚完成业绩目标的三成。

　　“上市为公司提供了一个良好的面向国际资本市场的平台，获得更全面及更广泛的机会接触不同的投资者。上市平台亦为公司提供了募集资金的渠道。”三盛控股相关负责人透露，登陆资本市场近一年以来，三盛已连续获取大量土地，进一步扩充土地储备。融资方面，于2017年11月配售了本金总额为135,000,000美元的债券。

　　6月15日，福晟集团发布公告称，截至2018年3月31日，来自持续经营业务的收入约为5.54亿元，同比减少8.14%。公告指出，收入大部分来自于销售物业收入，对应交付的总面积约为5.46万平方米。小部分为租金收入，为29.2万元。

　　报告期内，福晟国际公司拥有人应占亏损约为46.26亿元，2017年年度则录得溢利为0.54亿元;公司拥有人应占每股基本亏损为59.64分，2017年为每股基本盈利0.84分。福晟国际在公告中表示，公司拥有人应占亏损的原因为：包括于2017年12月1日发行的可换股债券衍生部分的公平值变动，及因于递交新上市申请后的反收购所产生商誉的减值亏损分别约为1.83亿元及45.43亿元。

　　据了解，福晟集团在2018年提出，地产销售的目标为600亿元，建筑销售目标500亿。此外，福晟还提出了2020年冲千亿的目标。

　　与上述两家房企借壳上市不同的是，正荣地产于1月15日在港交所直接挂牌交易，成为2018年内首个完成上市的房地产企业。上市后，正荣在资本运作方面动作不断：除了发行购房尾款应收账款的资产支持证券外，正荣近期还拟进行以美元计值的有担保优先定息票据的国际发售。对于此次拟发行票据所得款项，正荣地产发布公告称拟将所得款项净额用于为其现有债项进行再融资。

　　正荣地产2018年希望冲击千亿规模，销售额大概会在1000-1200亿元。截至目前，正荣地产已接近完成半程目标。

　　正荣地产相关负责人表示，公司上市后注重发展速度，同时控制盈利水平和负债的平衡。调整优化债务期限结构，公司的融资渠道有了显著的拓展。在投资方面，在确保现金流安全健康的前提下，适当补充土地储备，有选择的进入新的城市和区域。

　　对于中小型房企、尤其是闽系房企纷纷寻求上市的状况，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷分析认为，根本的问题还是缺钱。一方面国内流动性越来越紧，没有融资渠道，很难得到快速发展。而快速发展正成为房企追求规模的必然要求。另一方面，只有上市才有可能从市场上融资，没有上市的房企，未来几乎都不太可能从市场上再拿到更多的钱。“没有融资，房企迟早会被迫退出市场。上市之后，融资瓶颈打开，企业就有可能获得新的增长机会。”他指出。

　　“无规模就无市场，现在很多中小型房企向中大型房企跨越就需要借力资本市场，通过上市来做大企业规模是很关键的一点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，通过上市，这些企业的规模也会迅速扩大。他指出，上市后除了融资外，还对企业运行规范提出了更高要求，各方面都要严格遵守上市企业的标准。对于闽系房企来说，虽然在融资方面力度会比较大，但同时也要保证企业融资的正规操作。

　　(房掌柜整理自新京报、新华网)