三四线城市开启库存短缺时代 房企转变传统利润逻辑

　　6月14日，从国家统计局发布的数据可以看出，商品房库存继续减少。5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，总体上也说明去库存的现象继续。当然从此类跌幅来看，是在不断收窄的，这也说明去库存的动力或在减弱。城市基本面正不断从去库存开始转向补库存的阶段。

　　中原地产首席分析师张大伟昨日告诉《证券日报》记者，当前房地产去库存任务初步完成，一线、二线、三线、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。三线、四线库存继续减少，在一线、二线城市进入补库存后，三线、四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

　　数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1月份至4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1月份至4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。5月份，房地产开发景气指数为101.58，比4月份提高0.21点。

　　严跃进表示，开发投资和预期一致为10.2%，说明在过去几个月持续高位情况下有所降温，但依然位于两位数的水平，这从侧面也说明了即开发投资依然是比较热的。当前在库存不足的情况下，类似现象是值得肯定的，或者说有助于今年开发投资方面的补库存效应显现。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，鉴于最近几个月一线城市房价同比涨幅有所回落，并且涨幅过大的二线城市被住建部约谈，反映了中央对房地产调控的政策立场没有变化。受此影响，房价和房地产销售增速可能在下半年会继续回落，但预计棚改和保障房建设的力度会有所加大，从而确保房地产投资增速不会出现明显下滑。

　　相关新闻：

　　上周末，北京第一批“限房价”项目入市，引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下，大量限价房即将进入市场，无疑会对平抑房价上涨，解决供需矛盾，起到结构性调整的作用。不过，在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目，也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下，房企面临诸多新的挑战。

　　从抢地到精打细算

　　从2016年底，北京首宗“限价房”地块入市以来，房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局，以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆：“2015年时，房企普遍陷入了土地饥渴状态，因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供应的稀缺，各家房企在拿地上都比较拼。”

　　不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者：“在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果，高一点也可以接受。而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛，大家也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温，甚至有宅地流拍情况出现。

　　有业内人士表示，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化，如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

　　诸葛找房首席分析师陈雷也指出：“既然价格被限定，其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些"小聪明"获得利润，能做的就只有通过加强运营和产品打造，来实现快速回款。因此，在拿地时，会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容，而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看，“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间，整体设计上，一般是以小高层为主。”

　　压缩周期提升利润

　　对于房企而言，一个非常现实的问题就是，“限价房”项目的利润如何实现。

　　“一般来讲，行业里有这样的规定，做普通保障房按照3%的薄利来定，如果从“限价房”通常使用的容积率来计算，限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

　　严跃进表示，盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看，涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

　　以最新挂出的顺义后沙峪地块为例，该地块限价5.5万元/平方米，建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公)，以全部可售来计算，地块起始楼面价约2.7万元/平方米，销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交，则企业仍将有盈利空间，如果按照溢价率50%的上限价格计算，则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。

　　“一般的商品房建安成本3800元/平方米，“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析，该地块如果达到竞价上限，房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题，这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示，目前土地市场已经比较理性，“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下，利润空间虽然有限，但是仍然存在。

　　不过也有业内人士向记者指出，如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻：“从消费者角度来看，500平方米起售的商业总价不低，首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说，只能自持做租赁。”

　　考验房企操盘能力

　　一位品牌房企项目负责人向记者透露：“在所有条件都符合政府标准的前提条件下，“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露，就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省，还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害，这是谁都逃不掉的。

　　所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了，他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话，那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示，“但如果房企在这方面比较薄弱，他需要走的每一道程序都需要成本，利润就越少。”

　　而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示，“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看，“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后，地价逐渐回归理性，这种项目可能还具有一些空间。

　　对于开发商来说，“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅向记者透露，一方面可以从产品打造上，做出一些高低差，除此之外，“住宅限价，可散售的商业和办公部分并未限定价格上限，这部分仍然存在盈利的可能。另外，按常规判断，地下车位和千人指标都能有一部分销售收益，当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”

　　“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地，迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投 资下一个项目，从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快，资金成本越低，这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表示。

　　此外，对于房企来讲，很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示：“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题，也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”

　　(房掌柜整理自证券日报、新京报)