改善性需求推动楼市回暖 去化压力仍抑制房地产投资

瑞银14日在北京公布的一项调查显示，中国国内楼市销售回暖主要受到了居民改善性需求的推动，但楼市整体去库存只进行到一半，去化压力仍将继续抑制房地产开发投资。

瑞银通过对国内117个城市的3334名消费者就购房意愿进行调查后发现，升级改善现有住房状况是今年以来大城市楼市销售回暖的主要原因。随着降息降准，下调购房首付比例以及更为灵活的公积金贷款政策等一系列楼市调控措施在过去一年相继释出，原本受到抑制的购房需求得到部分释放。

但瑞银证券中国地产行业分析师丁晓指出，尽管需求回暖，楼市整体的去库存压力仍旧很大，特别是三四线城市。此外，居民收入放缓且前景不确定和对房产税的担忧等因素将拖累新建商品住房的销售，预计到2016年年底增速将从当前的15%-19%放缓至5%。

国家统计局数据显示，今年8月份国内70大中城市新建商品住宅价格同比综合平均上涨1.7%，是11个月来首次由负转正。此外，一线和部分二线城市与三四线城市的房价走势分化更趋明显。

瑞银报告还显示，消费者对房价更为敏感。房价本身、个人收入以及房贷利率对购房需求有很大影响。进一步降息，抑或人均可支配收入或工资收入增速超过房价增速等都将有利于进一步释放购房需求。

尽管销售回暖，房地产开发投资的增速今年前八个月已降至3.5%的历史新低，何时能够触底回升尚不明朗。

对此，丁晓指出，国内房地产销售回暖和投资回暖之间的时间差在近些年来逐渐拉长，2008年到2010年期间为六七个月，随后三年延长至九到十个月，预计本轮调整中投资增速的回升距销售回暖的滞后时间将超过一年。

他并指出，目前楼市政策还有进一步下降空间，前些年抑制房地产投机将首付比例调节过高，预计逆周期调控将继续，首付比例也有望降至两成以回归正常水平。