国家防控高铁新城房地产化 房企加速转型多元化

　　防控房地产化

　　近日，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防控单纯房地产化倾向，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。

　　继特色小镇和主题公园之后，高铁新城成为第三个需防范房地产化倾向的领域。这一决策将产生哪些影响?

　　截至去年底，全国高铁通车里程2.5万公里，有700多座高铁站。伴随高铁建设，一些地方掀起“高铁新城热”。国家发改委新闻发言人孟玮表示，意见的出台，正是为了指导地方因地制宜、规范有序推进高铁车站周边区域开发建设。

　　指导意见专门对大城市、中小城市做出分类指导。业内人士分析，随着高铁路网由“四纵四横”向“八纵八横”扩展，新建高铁站将主要集中于中西部地区和东部省际、城际连接线，众多三四线城市或将成为调控重点。

　　首先，三四线城市正在成为规划开发高铁新城的主力。早在2015年，就有媒体不完全统计，全国将要及已经开始规划、建设的高铁新城超过70座。记者调查发现，近两年又有20多个城市正在规划建设高铁新城，这些城市多半是城区常住人口少于100万的中小城市，三四线及以下城市占比超过七成。

　　其次，不少中小城市与高铁站“距离感”明显。通过对41座高铁站的抽样统计，有机构调查发现，直辖市、省会及副省级城市、地级市、县级市高铁站与城市中心的平均距离分别为9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里。现实中，有的高铁车站距离市中心动辄数十乃至上百公里，群众出行并不方便。

　　此外，一些中小城市的高铁新城规划面积较大。意见提出，在大城市高铁车站周边，初期开发的重点是新建车站周边2公里以内的区域。中小城市要避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。

　　然而，不少正在规划建设的高铁新城往往面积较大。聊城高铁新城空间发展概念规划面积186平方公里，其中，核心区城市设计范围约21平方公里，控制性详细规划范围约30平方公里。依托在建的惠州北站、惠城南站、罗浮山站，惠州3座高铁新城总规划面积超过200平方公里。

　　“火车一响，黄金万两”曾造就一批“火车拉来的城市”。如今，高铁开动，是否会带来相同的效应?研究发现，高铁站通达车次越多，辐射能力就越大。对于一些自身发展势头较好的城市，容易因高铁红利刺激房价上涨。

　　数据显示，近两年，一些高铁沿线城市的房价出现不同程度上涨。2016年至2017年，淄博房价两年内整体涨幅超过五成，高铁片区接近翻倍。在京港台通道沿线，合肥房价从2016年初的每平方米8984元涨至今年4月的14303元，九江、南昌、赣州都有不同程度上涨，涨幅均在20%以上。

　　然而，与此同时，也有一些城市因高铁站周边区域开发规模过大、发展模式单一、综合配套不完善等问题，导致出现大量房屋空置现象。

　　比如新华社记者在阳泉北站周边采访发现，2009年石太客专开通运营后，当地一家房地产企业就拿到了车站周边第一块地。然而，2014年房子建成后，由于当地经济下行，相关配套建设放缓，前三年房子只卖出三分之一。直到去年，当地经济回暖，加之棚改货币化安置，才刺激了购房需求。

　　一些地方认为有了高铁站就会集聚人口，其实高铁车站只是一个交通节点，新城离不开产业和市场的支撑，发展也需要时间。

　　值得注意的是，交通优势其实也是一把“双刃剑”。克而瑞研究中心以黔东南为例研究发现，拥有贵广、沪昆两条高铁线路的黔东南交通优势明显，但周边流动人口超过半数流向长三角、广东等地，黔东南汇聚比例不足2%。中国房价行情平台数据显示，今年4月，黔东南二手房均价每平方米4577元，环比和同比涨幅均居省内末位。

　　检索全国PPP项目库可以看到，目前各地与高铁站周边建设相关的项目共106个，其中进入管理库的58个，纳入储备清单的48个，多数项目集中在市政工程、城镇综合开发和交通运输等行业。

　　财政部PPP中心发布的数据显示，自去年12月到今年3月底，全国清退管理库项目1160个，累计清减投 资额1.2万亿元，退库项目数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发，三者合计占退库项目总数和投 资额总数的比例分别为51.9%、67.6%。

　　在高铁站周边开发建设过程中，一定要注重防范地方债务风险。一方面，有关地方要进一步完善项目和资金管理，加强成本收益分析评估，合理控制建设规模和节奏，防止脱离地方财力实际搞开发;另一方面，地方政府也要落实债务限额管理和预算管理制度，不能以PPP等形式违规变相举债搞建设。

　　房企加速多元化

　　住宅市场面临增长率天花板的背景下，房企正加速多元布局。

　　近期，绿地京津冀事业部总经理欧阳兵透露，在保持对北京市场原有开发力度的同时，绿地将加速布局河北、天津市场，加大对津冀区域多种产业集群的投资力度。据透露，绿地集团于2017年6月通过整合旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商及政府相关公共服务资源，成立绿地集团京津冀区域管理总部。

　　无独有偶。5月28日晚间，亿达中国发布公告称，龙湖集团旗下子公司以26.03亿元收购位于大连市高新园区的若干物业。据了解，亿达中国和龙湖集团未来将在产城融合项目开发、产业园区投资运营、产业招商运营服务、股权投资等方面开展合作。

　　中国指数研究院注意到，近一年来，传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面，依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河，同时，众多新型市场主体正急速涌入产城运营领域。目前来看，具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势，未来随着行业不断发展，房企、产业主体企业的加速涌入，这部分企业也存在较大发展机会，在未来竞争格局中“撼动”专业运营商的行业地位也未尝不可能。

　　传统房企对产业的热度正随着住宅市场的萎缩而升温。

　　绿地正是典型代表。进京第一年，绿地在京销售额仅9000万，第二年即达13.6亿，2013年突破百亿，2016年180亿，十年间完成200倍的增长。然而，随着销售额达到巅峰，北京土地市场竞争愈发激烈，纯商品房项目成为稀缺品。这也促成了在京房企的“出走”。

　　据绿地相关人士透露，自集团京津冀区域管理总部成立以来，正加速产业新城布局。截至目前，绿地集团京津冀事业部开发项目超过30个，已进入北京的9个区，以及天津静海、蓟州，河北石家庄、保定， 和廊坊管辖的香河、大厂等区域，初步完成环北京区域布局。绿地京津冀事业部在2017年分别与大厂和保定政府签订协议，推动特色小镇落地。在绿地的特色小镇模式中，房地产开发能力+大基建+大金融+大消费+校企联动的组合拳导入产业，形成自我循环的生态圈。

　　前不久，绿地集团雄安公司正式揭牌，成为首个在雄安成功落地具体项目的上海企业。目前，“雄安绿地双创中心”已正式开业，成为雄安新区首个双创中心;“雄安绿地铂骊酒店”正紧张筹备中，将在6月底对外营业。5月29日，绿地集团京津冀事业部还对外公布了四个新项目的设计方案。

　　除了京津冀区域，绿地整个集团都在加速产业布局。

　　2017年，绿地成立康养产业集团，同时，绿地科创产业快速起步，分别与复旦大学、上海交通大学共同成立“双创中心”等。形成“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的多元经营格局。

　　龙湖也是传统房企中加速产业布局的代表。创立以来，龙湖一直将业务重心放在传统住宅业务上。在几轮房地产周期波动中，不少房企开始选择多元化布局，龙湖集团创始人吴亚军对多元化布局一直持谨慎态度。但2018年以来，龙湖在其内部也开始多维布局。21世纪经济报道记者获悉，龙湖的多维布局也包括养老和产业。据相关媒体报道，2017年5月，龙湖产城发展中心的第一位负责人就是曾经在华夏幸福城市产业综合体部门任职的李朋，龙湖进军产业地产的意图逐渐明晰。而此次龙湖与亿达中国的合作也将主要围绕产业新城业务方面。

　　转型为哪般?

　　房企多元化布局是近年来的热门话题，从试探转型到决心涉入，转型之路也愈发坚定。

　　克而瑞发布的报告显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资。

　　 转型原因并不难理解。传统住宅市场步入开发尾声，“蛋糕”余量不多，分食者却不少;另外，随着城市化进程的加快以及深入，单纯的物理空间建设已经不能满足需求，这要求房地产市场要由粗放型发展转变为精耕细作式开发。

　　星河产业集团副总裁阎镜予在“中国产业新城运营商评价研究成果发布会暨产城融合发展高峰论坛”上就感慨，“90年代，商品房一枝独秀。为什么?因为快钱好赚，不会有太多人想着同时要把产业这块抓起来。所以这中间20年的繁荣，造就了商品房的繁荣，产业反而并没有走到前端风口。2015年，我们发现住宅不是那么好做了，地不好拿，拿地以后利润率在下降。尤其是今年，所有房企都非常痛苦，现金流也特别紧张。这时候，大家就在想任何一个行业是有朝阳、有夕阳，但资本没有，资本永远可以向价值洼地流动。这个时候价值洼地是产业地产的带动，就有了房企纷纷转型做产城融合的基础。”

　　不少房企转型产业地产也各怀心思。21世纪经济报道记者了解到，在房企拿地过程中，除了传统招拍挂以外，地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此，产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。

　　阎镜予表示，“开发商通过产业逻辑能够拿到廉价土地，同时用它来平衡现金流。原来我们做地产是吃肉，现在肉不好吃的时候，带点‘骨头’大家也可以啃一啃，我们叫‘骨肉相连’，产业地产和传统房企顺利会师，也就是产城融合。尤其是很多房企打着产业之名，行房地产之实，现在有很多这样的说法。”

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择，机遇与挑战并存。从机遇来看，多元化或能培育房企的新增长极，而挑战在于多元化考验房企的不单是产品规划、项目营销和资本运作能力，更重要是在新进入领域的运营能力。

　　在房产发展新时代下，无论多元化如何发展，客户满意度和品牌美誉度的提升，都是需要关注的。回归本质，做好产品和服务，显得更为重要。同时值得关注的是，当前市场环境下，同质化竞争日趋激烈，如何在多元化战略同时推进差异化的产品策略以及定制化的服务和科学的运营模式，也成为影响各房企未来的重要因素。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、21世纪经济报道)