多个摇号城市楼市反弹明显 购房者队伍排起“长龙”

　　此前，成都出现过2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房;西安5000人摇号700套房，杭州过万人摇号几百套房。

　　上周，杭州余杭两个新项目融信澜天、华夏四季入市引发关注，由于项目所在片区一二手房价倒挂，引发多人前往指定银行网点排队冻结资金参与摇号。

　　此前，成都出现过2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房，西安5000人摇号700套房，杭州过万人摇号几百套房。以杭州融信澜天为例，报名买房的客户有1.5万组，符合资质的就有1.1万多组，而此次推出房源只有400多套。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等8个摇号城市均有成交反弹迹象。

　　对此，同策咨询研究院首席分析师张宏伟指出，一方面限价、摇号导致一二手房价倒挂、投资客寻租出现;另一方面人口需求短期增加，各地竞相推出人才落户政策，但是土地、住房供应出现了不匹配的情况。“当城市出现短期过热的现象，市场或有收紧措施出台，住建部最近约见多个城市也表明，政策有收紧趋势。”

　　同策研究院在一份研报中提出，从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性边际递减，同时考虑到中央重大会议后，楼市调控思路将被延续和强化，如果以历次调控政策时间6-8个月推算，那么2018年2季度，楼市调控政策将进入新一轮收紧期。

　　限价、摇号下的需求饥渴

　　犹如击鼓传花，武汉、成都、西安、杭州、无锡近期均上演了客户蜂涌排队摇号买房。不少客户均参与多个项目的摇号，杭州买房人小金对记者透露，她已在融信澜天和华夏四季都冻结资金了，由于看中的户型小，两套房子冻结的资金加起来110万，其实压力不算大，在这样的情况下，很多客户都选择同时参与多套摇号。而在上海，不少投资客看中内环内的多个项目，纷纷同时报名摇号，大部分客户存在“买到即赚到”的心理。

　　杭州一名业内人士透露，近期只要是摇号的楼盘都会被卖光，因为项目售价比周边的二手房价格低，各个项目价格低的程度不同而已。二手房成交没有以前那么快，但是去化仍然很快。

　　不仅一二线城市，三线城市也出现了成交回暖苗头。无锡某项目近日加推443套房源，整体均价在11000元/平米，还有一些房源房价是9字头，比周边二手房便宜。据了解，该项目采取加推不摇号、先到先得的营销策略：谁来得早谁就可以优先选房。5月25日只接受全款付的客户，5月26日接受7成首付以上客户，5月27日接受5成首付以上，5月28日才接受5成首付以下的客户。因此吸引了1000多人在售楼处门外排队3天2夜。

　　在这波引发市场热度的城市里，除了限价之外，人才政策的落地对市场也有刺激作用。武汉、西安、南京、杭州等地之后，温州也加入了抢人大战的行列。其中，成都的市场反弹最为典型。

　　根据易居研究院智库中心数据显示，今年前4月成都新建商品住宅成交均价首次突破每平方米万元大关。另据中估联数据报告披露，从全国整体来看，2017年成都房价全年上涨58.4%，位居全国67个城市基价涨幅排行榜首位。

　　然而，成都的新房供应量却跟不上需求量。易居房地产研究院发布的《百城房地产数据》显示，成都楼市的最新存销比在4月为5.1，是自2010年以来的历史最低值。也就是说，如果不供应新房，5.1个月后成都将无房可卖，进入房荒。

　　于是，在住宅调控政策收紧的同时，成都的酒店 式 公 寓去化也受到了刺激。5月19日，记者来到成都金牛区的首开·龙湖紫宸香颂项目调研，发现该项目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面积在82-153平方米的公寓产品，产权只有40年。尽管如此，目前在售均价2万元/平方米，远高于周边的中铁瑞景汇中心、蓝光中央天地和华侨城等商业项目，去化仍然很快。

　　第三方机构数据显示，在5月14-20日一周时间，成都公寓项目备案成交量达到过去10周里的最高峰，为近2300万平方米，其中近郊的认购数量首次超过主城区达近1300多套。与此同时，成都主城区公寓备案均价达到了1.45万/平方米，近郊也达到了0.86万/平方米;而同期的住宅备案均价主城区约在1.7万元/平方米，近郊0.95万元/平方米。

　　房天下数据显示，保利天悦项目新推出的商办类产品均价已经在2.2万-2.4万/平方米，高于所在武侯区4月1.9万元/平方米的二手房均价。

　　杭州也是如此，去年杭州同一个区域的酒 店式公 寓单价相当于住宅的6-7折，而目前，有的区位比如滨江区的酒 店式 公 寓价格已经超过住宅。

　　调控收紧周期来临

　　摇号城市火爆的市场行情正在加速中央调控收紧步伐。就在半个月前，住建部约见12个城市负责人。这些城市抓紧在原有政策的基础上查缺补漏：限购方面：成都、太原;限售方面：哈尔滨、贵阳、太原、成都;预售价格管理：长春、贵阳、合肥。随后不久，住建部发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，核心只有一个“坚持房地产调控目标不动摇”。

　　在被住建部约谈一周后，成都出台了二十多个月来的第6次调控政策。不仅如此，5月16日，成都房管局陆续约谈绿地、融创、朗基、中粮、蓝光等66家房企，涉及81个开发项目。

　　5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，将限购对象由自然人调整为家庭，从需求端进一步加码。

　　此外，有媒体报道，国务院调研组已赴西安调研，有关楼市新政或将很快出台。

　　中原地产市场分析师卢文曦指出，这一轮调控与前几次不同的地方在于，以前政策反应稍微慢一些，往往价格涨幅很高了再出，这轮调控举措出来都蛮及时的，显示出地方调控的自主性;限购限贷不断加码和补短板，比如规定离婚三年后才可以买房、现售等等，力度是空前的;这次调控的精细化程度还是比较高的，以前是一城一策，现在一些城市还有区分，主城区是一个调控模式，其他城区和主城区又不一样。卢认为这体现了调控对于去库存和风险防范的双重标准。

　　卢文曦以海南为例，海南是调控升级力度最大的地区，今年3月30日后在海南购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。之前，海南仅有海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限被提高到了5年。

　　调控收紧对企业的影响正在发酵。在成都宽窄巷子附近某项目，原计划在今年6、7月预售，“但目前政府只能给2万元/平方米的预售价，实在是低于公司原先3万-3.5万元/平方米的心理价。因此公司还在内部商议中。”据该项目开发商营销总透露。

　　目前，有业内人士担忧，地方政府表态保持住房市场健康发展的同时，积极展开市场检查，调控补短板加码的举措随时会出来，投资客被套的风险正在加大。正如卢文曦所言，所谓“抢房”是当前价格扭曲引发的现象，投资客基于一二手房价倒挂，看到套利空间。另外一些城市本身有利好预期，比如杭州亚运会等等，不断催化涨价预期，绝大部分买家抱有看涨心态，认为眼前的调整是暂时的，现在是上车机会。如果人口流入是间接引导房价走势，那么摇号购房则是直接改变着供需关系，“当前抢房肯定是短期现象，上海已经出现开盘分化。所以这些城市也不会这样持续下去”。

　　事实上，限价导致部分房企降低个别项目利润，甚至是“割肉”入市。这种现象，在2016年和2017年的高价地块上，陆续发生。比如，成都金牛区的中南海棠湾项目，该项目在拿地时的楼面价已经达到近1万元/平方米，而目前政府给的预售价几乎接近楼面价。“现在开发商在成都拿地变得谨慎了。”一名销售人员对记者说，此前在成都大举拿地的房企，或将变得被动。

　　据第三方平台数据统计，2017年在成都拿地金额前十名的开发商有中海、万科、中房、中南、保利、金茂、人居置业、龙湖、新希望(7.020, -0.26, -3.57%)和成都集装箱。

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　　在大多数城市坚持因地制宜、因城施策的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。不过，近日个别城市房地产市场出现了过热苗头，投机炒作有所抬头。要解决这一问题，必须从供需两端发力，避免投机性需求大量进入市场——

　　近日，个别城市的楼市再度火爆，购房者队伍排起“长龙”，一房难求。过热苗头的原因几何?政策又该如何发挥效应让投机炒作赶紧“刹车”?针对这些问题，经济日报记者采访了相关部门和专家。

　　个别城市出现抢购

　　在大多数城市坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策的连续性和稳定性的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。从国家统计局的最新统计数据看，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。

　　不过，近日个别城市房地产市场出现了过热苗头，投机炒作有所抬头：

　　成都出现了几万人抢购千套住房，买房队伍绵延几公里的场景;杭州出现了大量市民为了获得购房摇号的资格，在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结的情况。

　　记者注意到，造成这些城市居民排队抢购住房的主要原因是政府出台限价政策，使新房价格比周边二手房价格更低，这意味着“买到即是赚到”。

　　为了体现“公平”，一些城市又不得不出台摇号政策。中原地产首席分析师张大伟说，目前全国摇号的城市已经有8个，摇号可以说是无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买到房的概率，但如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那么各种暗箱操作可能会越来越多。

　　财经评论员马光远认为，如此抢房场景让大家对市场的真实温度失去了基本判断，在不明真相的人看来，市场依旧火爆，加剧了市场的焦虑，扰乱了市场的基本秩序和规律。

　　过热苗头原因何在

　　造成个别城市抢购新房的原因是什么呢?不同城市可能原因不同。

　　在张大伟看来，最近出现房价上涨的一些城市发布过人才引进的政策。人才引进政策在客观上降低了购房门槛，在吸引人才的同时，很可能将投机性需求一并引进市场。

　　同时，市场变化可能进一步带来预期的变化。马光远认为，新房市场抢购现象，势必冲击购房者的神经，引发新的恐慌。让一些人以为市场又要开始疯涨了，于是在新房无望抢到的情况下，开始下手二手房。

　　个别城市抢购新房与这些城市住房供给不足可能有一定关系。而供给不足是否完全由库存不足造成?

　　据了解，长沙市在5月14日集中约谈80余家房地产开发企业，要求达到预售条件的房地产项目须于当周内上报销售方案，并在限定时间内开盘，对构成捂盘的项目和企业，除严格限定其按照最初审批价格进行销售外，还将通过曝光、约谈、纳入“黑名单”等手段，促使其加快入市步伐，对捂盘情节特别严重且拒不整改的，将暂停其参与长沙土地市场招拍挂，即禁止其在长沙拿地。

　　由此可见，所谓供给不足引发的市场火爆，在个别城市还与一些开发商可能存在的捂盘惜售行为有关。

　　供需两端共同发力

　　房地产市场根本矛盾是供给与需求的矛盾。要化解这一矛盾，必须从供需两端发力。新一轮调控措施实施以来，限购、限贷、限价、限号等措施，坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从需求端发力，避免投机性需求大量进入市场。

　　为房地产市场平稳健康发展，还应该在供给端上多做文章。住房和城乡建设部近日出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》就明确，抓紧调整住房和用地供应结构。各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价;提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

　　与此同时，人们对房地产市场的预期也在相当程度上影响着市场的冷与热。稳定预期，对于稳定市场至关重要。

　　住建部的《通知》明确，加快制定实施住房发展规划。各城市要科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、中国经济网)