编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018:中国地产十年》系列专题文章,敬请关注。
十年磨一剑。中国房地产在诸多大事件的洗礼和打磨下,渐趋成熟。经历过2008年金融危机的洗涤,楼市政策调控开始走向常态化;2014年,当限购松绑后,去库存成为主基调,此时,楼市度过了白银时代最好的三年;2018年,“五限”时代下,强化租购并举、推进租赁市场发展成为中国房地产的“指南针”。
10年里,楼市跌宕起伏,房价虽有波动,但曲线却是越调越涨,“奋斗十年不如买套房”,虽为笑谈,却足以可以印证过去十年楼市的变化。
2008-2009年
从金融危机到市场复苏
2007年9月28日,正当一群房地产的弄潮儿正高谈阔论,梦想着驰骋房地产市场,并等待时机大展身手时,谁也没想到,国务院出台调控房地产的新政,收紧信贷,二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率。此后,一直高烧不退的房价立刻跳水。
半年之后,美国次贷危机的爆发点燃了全球的金融危机,中国也深受冲击,全国楼市进入肃杀的严冬时期。随后,房价暴跌、弃房断供、土地流拍、地王退地,甚至5折促销都无人问津。与此同时,众多房企纷纷破产倒闭,掀起一股"跑路潮"。
2008年11月5日,为应对金融危机引发的市场乱象。国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述,并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。
2008年12月,为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,体现政府态度。地方政府纷纷出台救市措施。
2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%,保增长目的达到,大量资金流向房地产,房地产市场触底复苏,2009年房价大幅上涨。虽然销售面积回到08年之前的水平,但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。
2010-2013年
从刺激楼市到遏制房价
2009年中国经济率先从金融危机中复苏,宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。各大投资客纷纷将闲散资金从股市抽出,投入房地产,房价因此上涨25%,而此时的房子早已脱离了居住的根本属性,俨然沦为一个金融工具,成为投资客赚钱的利器。
2009年12月14日国务院出台“国四条”,要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志,房地产调控政策从刺激转向遏制。
2010年4月14日以来,调控措施接二连三的出台,由调控姿态升级到坚决遏制,国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊国内外。
2011年1月,武汉出台“限购令”,武汉本地家庭限新购一套住房,紧接着二套住房首付提高至6成,“新国八条”扩大限购范围,加大限购力度。武汉住宅成交量同比迅速回落,价格涨幅持续下滑。
2011年2月,汉版“国八条”限购令重拳出击,这是持续调控降温武汉楼市的最猛的一拳,也是最后一击。
2012年货币政策宽松使得部分区域房价从2012年下半年开始进入一轮小周期上涨。从11年底开始到12年中,央行先后两次降准、两次降息,存款准备金率由11年底21.5%下调到12年中的20%,同期基准利率由3.5%下调到3%。
2013年,“新国五条”出台,重申限购、限贷,打击投机购房。同年3月,武汉严控公积金突击缴存套取贷款行为,11月,“汉七条”出台,外地人纳税一年证明调整为2年,并仅限购1套住宅。12月,住房商业贷款“认房又认贷”,二套首付提高,三套房禁贷。
在这一轮的调控中,武汉房价得到了明显的遏制,售楼部频频用暖场活动,打折促销,街头派单等手段吸引购房者买房置业,总的说来市场趋稳,房价涨幅稳步在合理的区间。正因如此,各大房企业绩也逐年递增,2011年甚至出现了全国首个千亿房企。
2014-2016年
从限购松绑到去库存
2014年-2016年,中国经济进入新常态,在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下,出台四轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨,三四线平稳,区域分化明显。
从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率,中长期贷款利率下降至4.9%。多次下调存款准备金率。
2014年7月,武汉限购松绑,2年的社保降为1个月的纳税证明,140平以上户型不限购。9月15日,武汉全面取消限购。9月30日,房贷新政,2套房认贷不认房。
2015年3月,330新政将首套房首付降低到2成,2年及以上普宅免征增值税。
2015年12月中央经济工作会议强调“化解房地产库存”。
2016年2月29日,央行再度降准。
接连的降息降准,全面放开限购,首付2成,首付贷等利好纷涌而至,武汉楼市也似开闸放水般纷纷售罄。2016年,武汉房价开始狂飙,一周一涨令楼市热情高涨不下,楼市热情高涨不下,售楼部房子不愁卖,开始出现捂盘惜售的乱象。
2016-2018年
从五限时代到租购并举
2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。2015-2016年全国一、二线房价暴涨引来新一轮调控,政策长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。
2016年3月,武汉首套房公积金贷款最高额度下调为50万。10月份,武汉一连多道政策重启限购限贷,首套房首付比例提高至30%。
再严厉的调控下,2017年武汉楼市乱象频现,茶水费、深夜开盘、捆绑销售一时间闹得沸沸扬扬,同年底房地产专项整治风暴频频袭来。
2017年5月,武汉针对 “装修房”和“变相捂盘”两种现象出台了新的对策,精装分档限价的同时,清查变相捂盘捂地的情况。
2018年,调控进一步收紧,利率上浮、限价等明显逼退楼市“高温”。与此同时,政策开始向刚需购房者倾斜,刚需优先选房,大学生八折安居房,放宽落户,公积金贷款额度增加等使房价及成交渐回理性通道。
2017年,“房住不炒”概念首出。进入2018年,在经历了1年时间的“五限”、租售同权、住房租赁试点等住房供应体系的调控,房地产调控长效机制已渐成型。
如今, 在大力深入推行租购并举制度的同时,中央还提出要建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
从2008年到2018年,从化解金融危机到实行租购并举,十年间,正是这些政策、市场、房企等大事件的量变,引发了中国房地产的“蝶变”,中国的房地行业也在这些时间的锤炼中越来越趋向成熟。
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