楼市升温端倪隐现 各地人才引进政策衍生购房新热潮

　　导读

　　多数分析人士认为，政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化，但将主要取决于政策调控的力度。虽然部分城市房价上涨动力仍在，但在调控压力下，仍将以稳为主。

　　在二三线城市的推动下，今年房地产市场的“小阳春”迹象隐约浮现。

　　易居房地产研究院5月18日发布报告显示，5月上半月，40城住宅成交1244万平方米，为今年以来最高水平;环比增加33%，同比减少4%。其中，二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。

　　而据统计局的数据，4月单月，全国商品房成交面积同比和环比双双下滑，同比下滑的情况还是近两年来首次出现。

　　虽然两组数据的统计口径并不一致，但从很多二线城市排队摇号、人才落户抢房等现象不难看出，需求潜力仍然存在，短期内市场仍有较强的升温动力。易居研究院认为，考虑到房企推盘加速，预计五月成交量将有明显上行，但同比增幅仍将处于负增长区间。

　　弱调控城市升温

　　5月上半月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为79万平方米，环比4月上半月增加20%，同比减少19%;18个二线城市新房成交827万平方米，环比增加32%，同比减少2%;18个三四线城市新房成交338万平方米，环比增加39%，同比减少4%。

　　从调控严厉程度来看，7个调控较严的三四线城市(限购限贷)新房成交面积环比增加12%，同比减少14%;11个未调控或弱调控三四线城市(未限购或限贷)该数据环比增加56%，同比增加1%。

　　整体来看，二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。二线城市中，由于成都在5月15日升级了楼市调控政策，仅5月8-12日5天就成交了约20万平方米，相当于4月上半月成交量的1.1倍。

　　弱调控、未调控三四线城市中，襄阳、徐州、韶关、温州等地环比涨幅较大，均在100%以上。

　　易居研究院指出，今年前3个月的上半月，40城新房成交量持续回落，受推盘量增加影响，4月上半月成交量小幅上升，5月进一步上升至年内最高水平。

　　该机构表示，一方面，受开发商中期业绩冲刺影响，4月底以来各地推盘量有所提升;另一方面，在限价环境下，新房性价比相对较高，因此需求并不弱。

　　根据统计局的数据，4月单月，全国商品房成交面积同比和环比双双下滑，同比下滑的情况还是近两年来首次出现。虽然两组数据的统计口径并不一致，但房企人士普遍认为，很多二三线城市的需求潜力仍然存在。

　　近期，成都、西安等城市出现万人摇号、排队买房等现象，凸显出短期供需关系的紧张。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，近期释放的购房需求，主要由两部分构成：一是被调控政策压抑，二是落户新政带来的新增。

　　上述机构还表示，今年初至5月上半月，40城新建商品住宅累计成交面积10256万平方米，同比下降5%，降幅较前4月累计基本持平。一线和二线城市累计成交面积分别下降41%和6%，三四线城市累计成交面积上升13%。

　　政策博弈期将至

　　交易量的升温，还有库存不足的因素。据易居研究院统计，截至2018年4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。自2015年以来，百城库存规模就呈现出持续性下跌态势。其中，二线城市跌幅最大。

　　从去化周期来看，4月份，一、二、三四线城市新房存销比分别为12.8、9.9和10.4个月，均低于12-16个月的合理区间。其中，三四线城市的去化周期达到了最近9年的最低值。

　　据21世纪经济报道了解，在很多实施“限价令”的城市，房企选择暂缓推盘，加剧了短期内的供应紧张。在西安的曲江新区、经济技术开发区、高新技术开发区，成都的高新南区、天府新区等热点区域，开发商普遍向21世纪经济报道反映，预估的去化周期在4个月以下。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在监管层的督促下，很多热点城市从去年开始加大供地，但由于各种原因，目前尚未形成有效的住宅供应。因此，在这些城市，市场出现了阶段性供应缺口，供需基本面已经发生变化。

　　正是此类原因，也导致房价出现抬升势头。根据统计局的数据，今年4月，70城新建商品住宅价格平均环比上涨0.59%，涨幅连续两个月扩大;二手房涨幅为0.48%，连续三个月扩大。

　　对于未来的市场走势，某上市房企负责人给出“中性”的评价。他向21世纪经济报道表示，从各地涌动的需求来看，市场不会太差;从调控政策的扩围和加码来看，市场也不会过于乐观。未来的走势如何，要取决于政策力度。

　　今年“五一”前后，住建部共两轮约谈了12个热点城市，并再度强调“坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展”。此后，楼市调控政策迎来新一轮加码。被约谈的城市中，已有7个出台了调控政策，其他城市也有强化调控的动作。

　　多数分析人士认为，政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化，但将主要取决于政策调控的力度。

　　易居研究院表示，未来政策面仍然是以稳为主，楼市调控政策将保持延续性和稳定性。考虑到房企推盘加速，预计五月成交量将有明显上行，但同比增幅大概率仍处于负区间内。 对于房价变化趋势，多数分析人士认为，虽然部分城市房价上涨动力仍在，但在调控压力下，仍将以稳为主。

　　相关新闻：严控楼市 16个城市将上报供地方案

　　近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称《通知》)，《通知》重申了我国坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的政策，并明确要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。近期，随着各地人才引进政策衍生购房新热潮,地方楼市调控政策的作用不断被稀释，不少城市房地产市场都出现了回温的迹象。因此，本次《通知》的出台，也被业内看做是中央保持对地方市场从严把控态度避免反弹的具体表现。

　　“抢人”背后的楼市回暖

　　在业界看来，本次住建部提出的表态和要求，与现阶段多个城市房地产市场反弹回暖密切相关。

　　近期，我国部分地区楼市回温态势逐渐显现。根据国家统计局最新公布的数据显示，4月我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市多达58个，其中，涨幅超过0.5%的有38个，而近期刚刚被住建部约谈的丹东更是以2%的涨幅位居70个城市之首。

　　“实际上，近期房价环比涨幅相对明显的城市，大多都发布了新版人才引进政策，可见，后者对于各地房价的影响已不容忽视。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

　　据统计，目前全国已经有超过50个城市发布了史上力度最大的人才引进政策。

　　以最近备受瞩目的天津海河英才计划为例，该计划提出了本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户等政策，而且在住房保障措施上，计划明确，新引进的高层次人才，购买首套自住用房不限购。有统计数据显示，新政推出不到一天，就有30万人登录并下载“天津公安”App办理落户申请。

　　中国社科院工业经济研究所研究员曹建海直言，各地为吸引人才出台的购房优惠政策，使得有资质的购房者数量增加，一定程度上推动了房价的上涨。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，申请落户人数的增多也会产生很多新的问题，包括一些合理的购房需求进入后楼盘数量不足，以及部分人明落户实炒房等。

　　调控未松绑

　　而本次住建部发布的《通知》明确，各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。同时，各地要提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。《通知》还要求，北京、上海等16个城市要探索推动供地主体多元化。一、二线城市要在今年底前编制完成2018-2022年住房发展规划。

　　此外，《通知》 还指出，各地要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。同时，《通知》强调，各地要严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

　　事实上，去年11月，住建部等三部门就共同表态，要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。今年的政府工作报告中继续强调，我国将继续实行差别化调控，建立健全长效机制，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

　　而在近日，住建部又约谈了12个城市，再次强调坚持房地产调控不动摇、力度不放松。同时，这也是继全国两会“部长通道”后，住建部再一次表明坚决调控的态度。

　　多元化供地

　　今年，多元化供地政策屡被政府提及。3月17日，住建部部长王蒙徽公开表示，推出共有产权住房和培育住房租赁市场是解决住房问题的两个重要方法，预计到2020年，我国提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。思源地产首席分析师郭毅表示，我国一线城市的中低价房占比正逐渐增多，房价逐渐趋于合理，“限房价限地价”正为稳定房价不断起到作用。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为，土地市场多元化，打破了政府在出让时的垄断地位，政府以税收等手段获利将有利于调控的深入执行，也利于房价的进一步合理回归。

　　以北京为例，据北京市规划国土委公布的数据显示，去年北京商品住宅用地供应量达到721公顷，其中共有产权住房用地供应量达到207公顷，占28.71%。郭毅分析，北京在实施多元化供地政策中，推出大量共有产权房，土地出让盲目现象得到持续改善，房价已抑制在平稳状态。

　　郭毅表示，“对于一、二线城市来讲，房地产市场火热，土地竞争激烈，开发商拿地积极性高，易导致房价上涨过快。这就有必要采取一定的措施对住房、土地市场进行严格调控，避免在土地竞争环节产生的高价进一步拉动房价上涨。而三线城市由于人们购房需求较少，房屋维持正常出让，因此基本没有实施多元化供地政策”。

　　不过，曹建海也表示，相比二、三线城市，部分一线城市供地主体多元化政策的落实将会更加艰难。一线城市中租赁住房、共有产权房土地价格会比普通商品房地价低很多，加大这两类住房用地的供应比例，可能会对当地的财政收入产生一定影响。

　　(房掌柜整理来自北京商报、21世纪经济报道)