融创中国跃级路径难以复制！ 并购开启规模扩张之门

　　纵观中国房企发展历史，成功或失败路径可能相似，但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为其发展创造了机遇，那么并购真正开启了规模扩张之门。

　　自2010年上市以来，融创中国(01918.HK)是中国房企中实现“销售额跨越式增长”的典型黑马。从上市之初仅83.3亿销售额，到如今的3600亿，融创销售额增长约43倍。

　　在顺驰年代，孙宏斌曾被评价为“到处拿地的偏执狂”，而纵观融创中国多年扩张逻辑，他反复强调的是“地不能买贵”。在控制拿地风险的同时，融创意外开启了并购大门。这不仅令公司规模和利润迅速增长，也令其避开了哄抢高价地的局面。

　　借助调控带来的弯道超车机遇，融创中国从上市之初排名在行业40位之外，跃升至2017年位列排行榜第4名。

　　43倍跃级

　　如果在中国房企中寻找一匹跃级“黑马”，确实非融创中国莫属。

　　2010年10月，融创中国闯关上市成功。尽管这是一家曾经充满“故事”的公司，但当时，无论是土地储备、开发面积还是销售额，其都是一家“小公司”。招股书显示，彼时融创土地储备仅590万平方米，在天津拥有五个项目，北京两个、重庆两个、无锡三个、苏州一个项目。那一年其销售额83.3亿，过百亿销售的房企在中国有40家。

　　今非昔比。2017年财报显示，融创新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的储备在内，融创拥有土地储备共约2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元，超96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

　　土地储备的大幅扩张也令其销售额跨越式增长。2017年融创实现合同销售金额3620.1亿，同比大增140.3%，位列行业第四;权益合同销售金额2656.0亿，同比增155.5%。其在上海、天津、重庆、杭州、武汉等19个主要城市销售排名前五，27个核心城市销售排名位列前十。

　　近8年来，融创中国年度销售额数据分别是83.3亿、192亿、356亿、547亿、658亿、682亿、1506亿及2017年的3620亿。根据21世纪经济报道记者计算，8年间，融创中国销售额实现了43倍增长、五个年份销售额大幅增长。

　　随之带来的是利润释放。财报显示，2017年公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，同比提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。

　　值得注意的是，规模扩张与高利润率很难兼得。21世纪经济报道记者注意到，上市以来，融创中国净利润率表现一般，2016年其净利润率一度低至8.31%。另外，规模扩张与总负债增长同步。2010年，融创中国总负债仅110.86亿，但2017年这一数字达5624.64亿，负债总额高达50倍。

　　不过截至2017年末，融创拥有账面现金及现金等价物967.2亿，同比增长38.5%，营运资金充裕，位居安全水平。

　　业绩大幅增长

　　2017年对于房地产开发商而言，几家欢乐几家愁，房地产市场分化进一步加剧，行业集中度进一步提升，百亿规模房企达到144家，所占市场份额提升至60%以上，尤其是前十名房地产市场份额已经占到24%。

　　2017年同样是融创中国业绩爆发的一年，销售额从2016年1553亿元增长至3620.1亿元，轻松实现翻番，在房地产开发企业排名上升至第4位，如果从2007年孙宏斌将业务重心转移到融创中国算起，融创10年业绩增长了120倍。

　　融创中国对全国市场分为八大区域，环渤海和长三角为主的北京、华北、上海、东南等4个区域成为融创中国业绩主要贡献区域，北京、华北两大区域总计为融创贡献了1306亿元销售额，上海、东南两大区域总计贡献了1201亿元。

　　但从区域来说，华北区域贡献最大，全年共销售额699.5亿元，其次是上海区域销售额688.6亿元，第三名北京区域为606.5亿元，最早进入的重庆为主的西南区域也贡献了540亿元，东南区域销售为512.5亿元。

　　另外，近年崛起的华中区域，2017年为融创贡献了252亿元合同销售金额，而2015年新进入的广深区域和海南区域合同销售金额分别为194.5亿元和126.5亿元。尤其是上海、天津、重庆、杭州、武汉等城市贡献较大。

　　其实，2016年10月份时，融创的合同销售金额才首次突破千亿规模，而前一年2015年的合同销售金额不过681.2亿元。也就是说，融创的销售业绩连续两年实现翻番，对于一个千亿级别的企业来说，这样的速度并不多见。

　　不仅仅是合同销售金额的大幅度增长，在2017年财报中，融创中国的利润也进一步兑现，全年实现营业收入658.7亿元，同比去年增长86.4%，归属母公司股东净利润为110亿元，同比增长344%。

　　从近三年净利润来说，融创2015年净利润是32.98亿元，2016年是24.78亿元，在芸芸众房企中，这一盈利能力似乎与业绩规模并不匹配，但2017年融创的净利快速释放，增长了三倍以上，这意味着，融创模式的优势正在凸显。

　　良好的业绩和利润，也为股东带来不菲的回报，融创计划每股派息0.501元，共计22亿元。

　　净资产收益率达到25.18%，创下2012年以来最好水平，每股收益达到2.76元，创造2011年以来最高记录。

　　虽然2017年一年融创发起包括收购万达13个文旅项目、五洲星耀土地、入股乐视等系列收购，但仍然保持较为充足的现金流，据年报显示，截止2017年底，融创中国的现金余额为967.2亿元，同比增长38.5%。

　　在业绩、净利润、现金流大幅增长的同时，2017年融创采取了谨慎的投资策略和合理的资源配置，使得整个公司净负债率下降了60个百分点，杠杆水平显著降低，财务结构进一步改善，为了进一步稳健发展奠定了基础。

　　增长的秘密

　　纵观中国房企发展历史，成功或失败路径可能相似，但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为融创中国的发展创造了机遇，那么并购真正开启了其规模扩张之门。

　　在顺驰年代，孙宏斌曾饱受激进扩张之苦，因此，自创办融创以来，孙宏斌曾多年坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略。甚至在2010年10月上市之初向投资者承诺，上市后不会考虑向全国扩张，而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区域。只有时机相当成熟、确为区位良好的地块才会考虑去拿。

　　事实上，上市后两年内，融创也确实在遵守上述承诺，谨慎扩张。2011年，孙宏斌对21世纪经济报道说，上市这一年，他最大的感受是幸运地遇到了宏观调控。言外之意是，正因为房地产调控，融创中国才有了超越性的发展机会。

　　孙宏斌所说的机会指两点：第一，调控引发限购，令购房者更加惜购，因此利好高端住宅市场;第二，如果没有调控，房地产市场更多的机会是属于土地储备多的房企，融创并没有太多储备。

　　意外的是，调控带给孙宏斌真正的利好是开启并购。2012年开始，融创中国便开始在全国收购项目和土地，其凶猛的风格在近几年犹为明显。在融创中国并购史上，相继出现绿城中国、佳兆业、雨润、融科、金科、万达等知名房企的身影。尽管这其中有成功也有失败，但相继并购为融创中国持续增加了知名度以及扩张能力。

　　2015年，融创进一步在强二线城市中占位，当年通过收购中渝置地部分项目，进入西南重镇成都。此外还进入南京、武汉、西安、济南等城市。2016年其并购不断，收购金科地产股份，成为其第二大股东;从恒大手中收购青岛嘉凯城全部股权;收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司所有股权;以137.88亿元代价收购联想旗下所有地产业务。财报显示，2016年公司共对外发起16笔收购(包含对同一家公司发起的连续收购)，涉及资金595亿元。

　　2017年的态势更是凶猛，连续发起10笔并购，甚至参与万达那场“世纪大并购”。当年7月，万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元;两项交易总金额637.5亿元。经记者统计，2017年融创并购涉及金额高达1065.04亿。

　　孙宏斌说，“王健林没有给任何人机会，他第一个找我谈就成了。为什么我们成了?就是因为名声好!我们说话算话，写在合同上算，不写在合同上也算。融创品牌分两大块，一块硬实力就是过去说的文化、价值观、战略、执行力、产品、服务等;一块软实力就是信用、口碑，是To B的。在老板圈子里你有口碑，你吃点亏，不卖了还可以退。做生意不亏钱，做不了大生意。这就是我们老能做成并购的原因。”

　　2018的美好生活

　　孙宏斌说，投资乐视的逻辑是对的，投资文化和旅游，就是投资诗和远方，从这个角度来说，乐视的相关业务是可以做的，中间乐视文娱和乐视智家未来的增长空间是巨大的。

　　对于一个企业家而言，诗和远方更多是一种理想中生活，但从商业角度来说，随着中国经济不断发展，居民收入水平增加，美好生活意味着商机，一向对商业机会敏锐的融创显然不会放弃这个机遇。

　　汪孟德表示，未来融创业务包括物业和文旅板块，文旅板块是融创长期规划业务，首要任务是快速提升文旅运营能力，把文旅业绩尽快释放出来，未来不排除分拆文旅板块作为自持物业的可能性。

　　从万达收购13个文旅项目之后，使得融创成为中国乃至世界最大的文旅地产开发商之一。同时，融创与万达商业在商业地产领域也展开全面合作，加上在乐视的投资，在新消费时代来临之际，作为后来者的融创再一次站在高起点上。

　　无论是孙宏斌，还是汪孟德，都对未来中国经济发展充满信心，随着居民收入增长、消费快速升级，未来文化旅游将会成为一个巨大增长空间的业务板块，2018年，融创将成立专门的文旅集团，提升运营能力和水平。

　　按照汪孟德预测，未来三年到五年，融创的文旅板块会有一个较好的回报和收益。这也是融创继传统地产业务，首次介入新兴业务的开拓。包括原来乐视、万达等业务，也包括融创本身产业的自我延伸。

　　汪孟德认为，做好持有物业，第一能够经营好，第二关于资本解决方案，“这是要重点考虑的一块。我们从未来两三年，或者这样一个围度来考虑，这一块我们要考虑。包括我们持有板块长期资金的引入也好，REITs方案也好，资本市场的方案也好，都在我们考虑的计划当中。”

　　在房地产主业内，融创认为未来两三年内，房地产市场依然会保持稳定、健康发展，随着行业集中度越来越高，也促使融创提供的产品和服务的能力不断提升。对于大企业来说，这无疑是一个钻石时代。

　　融创为2018年设定的销售目标是4500亿元，对于2017年实际销售额，增幅并不大，但这是融创的保守底线，显然，融创内部有更高的目标。而支撑这一目标的是目前融创中国有较为充足的货源和土地储备。

　　同时，融创目前仍有3500亿元已经销售待转结的项目，一定程度锁定了未来两三年的营收和利润，同时也为未来五年到十年长远发展准备好了充足的弹源。

　　汪孟德表示，未来两三年，房地产开发主业仍然是融创核心业务，会保持较快的增长，2018年融创核心人物仍然是加快去化，同时保证现金流的安全、谨慎和控制。“这是一个特别好的机会，这种特别好的机会也不会太多。”

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、经济观察网）