鲁能成都“造城”引关注 高溢价拿地先建配套再卖房

　　济南鲁能领秀城、重庆鲁能星城……鲁能善于“造城”，这在是业内公认的。其在成都的首个项目，也正式命名为“鲁能城”。9月20日，在距离拿地1年零5个月之后，鲁能方面召开发布会，宣布鲁能成都项目定名“鲁能城”，并正式启动。不过，长达3个小时的发布会里更多的是展现集团战略，关于鲁能城如何打造，却仍保持其惯有的神秘感。

　　尽管如此，自鲁能高价拿地那一刻起，便决定了其一举一动就难逃业界的关注。鲁能在成都如何造城?成都商报记者通过梳理该公司近1年多来的大动作及对外围的采访，鲁能城的轮廓逐渐清晰起来。

　　高溢价拿地 鲁能入蓉一炮走红

　　时间回到2014年4月23日，宜宾鲁能开发(集团)有限公司斥资26亿元，拿下成华区跳蹬河槐树店路26号172.25亩的地块，宣告进入成都。令其走红的是9350元/平方米的楼面地价，溢价率88.34%。据当时机构统计数据显示，周边蓝光东方天地、优品道上东区、米娅中心等在售楼盘的均价不过为每平方米1万元左右。

　　同年12月底，鲁能再次在土拍市场出手，以5077元/平方米的楼面地价拿下与上述宗地相连的47.59亩地块。此举被分析人士解读为摊薄之前的土地成本。当天另一个重要的线索是，竞得人由之前的宜宾鲁能开发(集团)有限公司变成了成都鲁能置业有限公司。和大多部分品牌开发企业入川从成都开始不同，鲁能入川首站选择了宜宾。自2000年首个项目碧峰园面市以来，该公司已在宜宾打造了20余个楼盘。时任成都项目相关负责人在采访中表示：“从宜宾公司到成都公司，鲁能肯定希望进一步在周边及成都布局。”

　　随着鲁能成都公司的成立，总经理、营销总监等核心岗位人员也在今年陆续到位，并对产品完成调整，鲁能成都项目的启动就变得顺理成章。

　　先建配套再卖房

　　鲁能这样造城

　　“面对高地价，鲁能将如何操盘”成为众人关注的焦点。尽管成都鲁能并未作出官方回应，但多方消息源及鲁能在其他城市的开发经验显示，鲁能城项目定位品质刚需，采取继续加持周边土地、先建配套再建房的模式进行开发。

　　1 产品主打品质刚需群体

　　不妨先算一下账。9350元/平方米的地价加上至少3000元/平方米的建设成本，鲁能城的打造成本在12350元/平方米以上。而用地指标的限制，要求该项目建筑面积90平方米以下的户型必须达到70%以上，也就意味着该项目主打品质刚需群体。据成都鲁能内部人士透露，鲁能城一批次户型为60~90平方米，有一定的赠送空间。“这种做法不算创新，但在区域内相对安全。”

　　2 先建配套，再卖房

　　记者日前来到鲁能城工地现场，地块中间的一栋楼主体结构明显不同于其他。“这是社区中心。”施工人员的这番介绍与土地出让方案一致。据了解，该地块要求竞得人同步配套建设农贸市场、文化活动中心、社区用房、社区服务中心、居民健身馆等。记者在成都市规划公众平台上还看到，今年2月，鲁能城一期拿到了建设工程规划许可证，里面明确规定幼儿园、小学用地应与本项目同步实施、同步验收。